برای درک کامل فرآیند مزایده ملک توقیف‌شده در اجرای احکام مدنی، کل روند را در ۶ گام اصلی و بر اساس مواد ۱۱۸ تا ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی توضیح می‌دهم. فرض بر این است که ملک سند رسمی دارد و در رهن بانک نیست.

گام اول: درخواست و ارزیابی مقدماتی

محکوم‌له (طلبکار) کتباً از اجرای احکام درخواست توقیف و مزایده ملک را می‌کند. اجرای احکام از اداره ثبت اسناد استعلام می‌گیرد که ملک در مالکیت محکوم‌علیه (بدهکار) است و بازداشت می‌شود. سپس از کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی قیمت عادله دعوت می‌شود. نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می‌گردد و ۷ روز مهلت اعتراض دارند. در صورت اعتراض، موضوع به هیئت ۳ یا ۵ نفره کارشناسی ارجاع می‌شود که این مرحله بین ۱ تا ۳ ماه طول می‌کشد.

گام دوم: آگهی مزایده

پس از قطعی شدن قیمت پایه (معادل قیمت کارشناسی)، اجرای احکام آگهی مزایده را تنظیم می‌کند. این آگهی باید در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار محل و نیز در محل ملک الصاق شود. فاصله بین انتشار آگهی و روز مزایده باید حداقل ۱ ماه باشد. این مهلت قانونی برای جلب خریداران است.

گام سوم: برگزاری مزایده

در روز مقرر، اجرای احکام با حضور نماینده دادستان تشکیل جلسه می‌دهد. پیشنهادات قیمت باید از قیمت پایه بیشتر باشد. مزایده با آخرین قیمت پیشنهادی خاتمه می‌یابد و برنده باید ۱۰ درصد مبلغ را نقداً به عنوان سپرده پرداخت کند.

گام چهارم: تأیید مزایده

صورت‌جلسه مزایده به دادگاه صادرکننده اجراییه ارسال می‌شود. دادگاه ظرف ۱ تا ۲ هفته مزایده را تأیید یا رد می‌کند. در صورت تأیید، برنده باید مابقی وجه را ظرف ۱ ماه پرداخت کند. اگر پرداخت نکند، سپرده او ضبط و مزایده تجدید می‌شود. محکوم‌له (طلبکار) نیز می‌تواند طلب خود را به جای وجه نقد ارائه دهد.

گام پنجم: انتقال سند

پس از پرداخت کامل وجه، دادگاه دستور انتقال سند به نام برنده را صادر می‌کند. اجرای احکام مدارک را به دفترخانه اسناد رسمی می‌فرستد و سند ظرف ۲ تا ۴ هفته منتقل می‌شود.

گام ششم: پرداخت به طلبکاران

وجه حاصل از فروش ابتدا صرف هزینه‌های اجرایی و کارشناسی می‌شود، سپس به ترتیب حق تقدم به طلبکاران پرداخت می‌گردد. اگر فقط یک طلبکار باشید و مستحق دریافت تمامی وجه حاصل از فروش، کل مبلغ به شما می‌رسد.