حسین شاپوری

سلام خرید ملکی که مستأجر آن، مدعی حق کسب و پیشه است و مبلغ آن توسط کارشناسی تعیین شده، ریسک‌های حقوقی جدی دارد. در پاسخ به سؤالات شما باید به نکات زیر توجه کنید:

۱. آیا دردسر متوجه مالک جدید می‌شود؟

بله؛ حق کسب و پیشه(سرقفلی) در بسیاری از موارد به ملک وابسته است نَه شخص مالک. اگر ملک را بخرید، مستأجر می‌تواند ادعای خود را علیه مالک جدید مطرح کند تا ملک را تخلیه نماید. در واقع تا زمانی که مبلغ تعیین شده پرداخت نشود یا حکم قطعی تخلیه صادر نشود، مستأجر حق دارد در ملک باقی بماند. بنابراین، مسئولیت تخلیه ملک عملاً بر عهده شما به عنوان مالک جدید خواهد بود.

۲. آیا دعوا فقط با مالک قبلی باقی می‌ماند؟

خیر؛ اگرچه قرارداد اجاره با مالک قبلی بوده لیکن حق کسب و پیشه مربوط به فعالیت اقتصادی در آن مکان هست. اگر شما ملک را بخرید و بخواهید مستأجر را بیرون کنید، او از حق خود در برابر هر کسی که مالک باشد، دفاع می‌کند.

۳. آیا برای این معامله اقدام کنید؟

تصمیم نهایی با شماست اما از نظر منطق تجاری و حقوقی، خرید ملک در این شرایط بدون پیش‌بینی‌های دقیق، توصیه نمی‌شود مگر اینکه:

ـ کاهش قیمت: مبلغ ۴ میلیارد تومان یا مبلغی توافقی، از قیمت کل ملک کسر شود و شما این مبلغ را مستقیماً به مستأجر پرداخت کنید تا سند تخلیه رسمی را به شما بدهد.

ـ توافق سه طرفه: در دفتر اسناد رسمی، توافقی بین شما، مالک قبلی و مستأجر صورت گیرد که در آن مشخص شود چه کسی، چه زمانی و چه مبلغی را پرداخت می‌کند و مستأجر متعهد به تخلیه در تاریخ مشخصی شود.

ـ تضمین مالک قبلی: مالک قبلی مبلغ را پیش از انتقال سند پرداخت کرده و مستأجر ملک را تخلیه نماید که با توجه به گفته شما، ایشان توانایی مالی ندارند.

• پیشنهاد نهایی:

هرگز ملک را با این وضعیت و بدون کاهش قیمت یا توافق کتبی و رسمی با مستأجر نخرید؛ زیرا احتمالاً سال‌ها درگیر پرونده‌های دادگاهی خواهید شد و دسترسی به ملک نخواهید داشت.

سلام اگر شرط فسخ در صلح‌نامه لحاظ شده باشد، پدر قادر هست که خانه را بازپس‌گیری بنماید.

برای اینکه صدای شما شنیده شود و از تکرار این اتفاقات برای دیگران جلوگیری شود، می‌توانید از مسیرهای قانونی و نظارتی زیر اقدام کنید:

۱. سازمان غذا و دارو: از آنجایی که تجویز دارو و دوزهای آن بر عهده این سازمان هست، می‌توانید شکایت خود را به سازمان غذا و دارو ثبت کنید.

۲. پزشکی قانونی: برای اثبات آسیب‌های جسمی و عصبی که ذکر کردید، مراجعه به پزشکی قانونی برای صدور گواهی رسمی ضروری هست.

۳. پلیس(110) یا دادسرا: برای ثبت شکایت کیفری در مورد قصور پزشکی و به خطر انداختن جان بیمار.

۴. سامانه وزارت بهداشت: از طریق وب‌سایت وزارت بهداشت می‌توانید گزارش تخلفات مراکز درمانی را ارسال کنید.

حتی اگر زمان زیادی از اتفاق گذشته است، ثبت گزارش شما می‌تواند منجر به بازرسی از آن مرکز و اصلاح روند درمان آنها شود.

شکوائیه با عنوان مجرمانه کلاهبرداری یارانه‌ای از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی به ثبت برسانید.

با توجه به اینکه تقسیم‌نامه قبلاً تنظیم شده و اموال بین ورثه تقسیم شده است، این سند دارای اعتبار قانونی هست و حق مالکیت شما را تثبیت می‌کند. اینکه اموال برای استفاده مادر در اختیار ایشان قرار گرفته بود، به معنای لغو تقسیم‌نامه یا تبدیل مالکیت به مالکیت مشاع نیست.

• برای بازپس‌گیری حق خود یا اجرای تقسیم‌نامه، اقدامات زیر توصیه می‌شود:

۱. اظهارنامه رسمی: ابتدا یک اظهارنامه رسمی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال کنید و در آن به تقسیم‌نامه ارجاع داده و مهلتی کوتاه برای تخلیه یا اجرای مفاد سند تعیین بنمائید. این اقدام، دلیل قانونی برای شروع مراحل قضایی ایجاد می‌کند.

۲. اقدام قضایی(دادخواست): در صورت عدم همکاری، می‌توانید بر اساس نوع سند خود اقدام کنید:

   - اگر تقسیم‌نامه رسمی است: می‌توانید از طریق ثبت دادخواست تسلیم مال اقدام بفرمائید.

   - اگر تقسیم‌نامه عادی است: ابتدا باید دادخواستی برای تنفیذ تقسیم‌نامه مطرح کنید تا دادگاه اعتبار آن را تأئید کند و سپس نسبت به اجرای آن اقدام نمایید.

۳. تقسیم ماترک: اگر تقسیم‌نامه به هر دلیلی پذیرفته نشود، می‌توانید دادخواست تقسیم ماترک را به دادگاه تقدیم نمائید تا اموال مجدداً به صورت قانونی تقسیم شوند.