اری ممکن است

سلام  اگر این  واحد ، جز مشاعات ساختمان باشد برای انتقال،  نیاز به موافقت تمام شرکا است 

خیر امکان ندارد مگر با موافقت تمام شرکا 

بزرگوار، هرگونه تغییر در مشاعات ساختمان یا تفکیک انشعابات و معامله واحدهای قولنامه‌ای پیچیدگی‌های حقوقی زیادی دارد که برای حفظ حقوقتان حتماً باید با وکلای سایت مشورت کنید.

هرگونه تغییر در بنا نیاز به اخذ مجوز از شهرداری است و الا مشمول کمیسیون ماده ۱۰۰ است

اگر در سند مالکیت فردی که قرار است به شما بفروشد، مشخص شده باشد که او مالک یک واحد پارکینگ است ، او کاملاً حق دارد آن را به شما بفروشد و نیازی به اجازه سایر مالکین ندارد.

پرسش شما حاوی ابهامات حقوقی مهمی است که می‌تواند در آینده مشکلات جدی ایجاد کند. پاسخ هر سه پرسش به صورت دقیق و با ذکر مستندات ارائه می‌شود:

۱. فروش واحد توسط مالک قولنامه‌ای

خیر، فروشنده نمی‌تواند بدون تنفیذ سایر مالکین، ملک را به طور کامل و قانونی به شما بفروشد.

· دلیل اصلی: پارکینگ جزو «مشاعات» است. مطابق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳) و بند ۲ ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی آن، پارکینگ‌ها جزء «قسمت‌های مشترک» ساختمان محسوب می‌شوند. ساخت یک واحد مسکونی در فضای پارکینگ، تغییر کاربری غیرمجاز در مشاعات است.

· حق مالکیت متزلزل فروشنده: فروشنده فقط یک برگه قولنامه دارد که آن هم به دلیل غیرقانونی بودن اصل بنا، فاقد اعتبار کامل برای انتقال مالکیت است. مالکیت وی بر آن واحد، «مالکیت عرفی و متزلزل» است، نه «مالکیت رسمی و تثبیت‌شده».

· نتیجه: فروش این واحد به شما یک «معامله فضولی» است که صحت آن منوط به تأیید (تنفیذ) تمامی مالکین رسمی آپارتمان می‌باشد (ماده ۲۴۷ قانون مدنی). بدون این تنفیذ، سایر مالکین می‌توانند در آینده علیه شما دعوای «خلع ید» و «تخریب بنای غیرمجاز» مطرح کنند. خرید این ملک ریسک بسیار بالایی دارد.

۲. اخذ کنتور فرعی برای آب، برق و گاز

امکان‌پذیر است، اما با تشریفات خاص و نه صرفاً به دلیل کم‌مصرفی.

· مبنای قانونی: شرکت‌های خدمات‌رسان (آب، برق، گاز) موظفند برای هر «واحد مستقل» که دارای پایان کار ساختمانی یا صورت‌مجلس تفکیکی ثبتی باشد، یک انشعاب جداگانه تعلق دهند.

· چالش اصلی: چون واحد شما داخل پارکینگ ساخته شده و به احتمال قریب به یقین فاقد پایان کار مستقل و مجوز ساخت است، شرکت‌های خدمات‌رسان از دادن کنتور مستقل به شما خودداری می‌کنند. آن‌ها می‌گویند این واحد غیرمجاز است و نمی‌تواند انشعاب رسمی داشته باشد.

· تنها راهکار موقت: درخواست «کنتور فرعی» از مالک اصلی که کنتور به نام اوست. این کار نیاز به توافق کتبی با وی و نصب تجهیزات اندازه‌گیری فرعی (با هزینه شما) دارد. این توافق، یک قرارداد خصوصی است و شرکت خدمات‌رسان در آن دخالت نمی‌کند. بدون این توافق، در پرداخت‌ها و اختلافات بعدی با مشکل مواجه خواهید شد.

۳. تغییر مسیر درب ورودی از پارکینگ به کوچه

مسدود کردن درب فعلی و باز کردن درب جدید به کوچه، بدون مجوز قانونی، تخلف ساختمانی است و با شکایت همسایگان با مشکل مواجه می‌شود.

· دلیل: هرگونه تغییر در نما، ورودی‌ها و به‌ویژه ایجاد دسترسی جدید به معبر عمومی (کوچه)، نیازمند مجوز کتبی از شهرداری منطقه و تأیید مهندس ناظر است. این واحد چون در پارکینگ ساخته شده، فاقد مجوز اولیه است و شهرداری قطعاً با هرگونه تغییر جدید مخالفت خواهد کرد.

· نیاز به رضایت همسایگان: ایجاد یک ورودی جدید، مصداق «تصرف در مشاعات» (بخشی از دیوار حیاط یا نما) است. این کار بدون اجازه کتبی تمامی مالکین آپارتمان غیرقانونی بوده و آن‌ها می‌توانند با شکایت «ممانعت از حق» یا «تجاوز به مشاعات»، شما را ملزم به بازگرداندن وضع به حالت اول کنند.

· ریسک ایمنی و حقوقی: باز کردن درب بدون محاسبات فنی به دیوار مشاع، می‌تواند به استحکام بنا آسیب بزند. در این صورت، مسئولیت کامل خسارت‌های احتمالی متوجه شما خواهد بود.

خلاصه و هشدار مهم

قبل از هرگونه اقدامی برای خرید، حتماً وضعیت ثبتی ملک و مجوز ساخت آن را از شهرداری استعلام کنید.

به احتمال زیاد، این واحد مسکونی که در پارکینگ ساخته شده، کاملاً غیرمجاز است. با خرید آن، شما صرفاً مالک یک «اعیانی غیرمجاز» می‌شوید که هر لحظه ممکن است با رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تخریب شود یا مالکین اصلی، شما را از آنجا بیرون کنند.

توصیه قاطع: از خرید این ملک خودداری کنید، مگر آنکه فروشنده بتواند پایان کار رسمی و صورت‌مجلس تفکیکی که به صراحت آن را یک «واحد مسکونی مستقل» معرفی کرده باشد، ارائه دهد. صرف یک برگه قولنامه برای چنین ملکی، ارزش حقوقی قابل اتکایی ندارد.

نیاز به مشاوره تلفنی دارد

اگر پارکینگ جزو مشاعات (فضاهای اشتراکی) ساختمان باشد، مالک قبلی هیچ اختیاری برای فروش آن به شما نداشته و معامله با ریسک بسیار بالایی همراه است.

درود اگر این واحد در مشاعات یا پارکینگ ساخته شده باشد مالک صرفا در صورتی می‌تواند آن را منتقل کند که از نظر مالکیت و تنظیمات ثبتی و رضایت سایر شرکا منع نداشته باشد و در غیر این صورت معامله می‌تواند با ایراد حقوقی و دعوای مزاحمت یا قلع و قمع مواجه شود  
برای انشعابات فرعی و ایجاد درب مستقل هم معمولاً نیاز به رضایت مالکین و مجوز شهرداری و اداره‌های خدماتی است و بدون آن امکان‌پذیر نیست و بهتر است قبل از خرید استعلام پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و وضعیت رسمی پارکینگ و مشاعات بررسی شود

سلام این نوع واحد، از نظر حقوقی پرریسک است و پاسخ هر ۳ سؤال شما در عمل وابسته به وضعیت سند، پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، پروانه ساختمانی، رضایت همه مالکان، و نظر شهرداری/آتش‌نشانی/ادارات خدمات است اگر این واحد واقعاً در فضای پارکینگ مشاع ساخته شده باشد، خرید آن بدون بررسی دقیق می‌تواند بعداً باعث ابطال معامله، دعوای قلع‌وقمع، مطالبه رفع تصرف، مشکل انشعاب، مشکل بیمه و فروش مجدد شود.