در سال 1387 یک دستگاه آپارتمان در چهار طبقه دو واحدی(جمعا 8 واحد مسکونی) و یک واحد تجاری در طبقه همکف و 6 باب پارکینگ در طبقه زیرزمین با قرارداد مشارکت بین دو برادر بعنوان مالک زمین و یک نفر سازنده در بر خیابان اصلی 45 متری عظیمیه کرج ساخته شد که هنوز پایان کار و صورت مجلس تفکیکی صادر نشده است. در حال حاضر 8 واحد مسکونی دارای یک پلاک پستی و پارکینگ یک پلاک پستی و تجاری نیز یک پلاک پستی می باشد. در سال 1389 مستاجر بنده یک واحد متعلق به سازنده بودم که از ایشان مستقیما اجاره نمودم. سازنده آن آپارتمان را در سال 1391 فروخت و بنده در پشت قرارداد اجاره با حضور موجر قدیم اجاره خود را با موجر جدید تمدید نمودم و قرار شده ودیعه رهن بنده که بعنوان قسمتی از ثمن معامله بر ذمه خریدار جدید منتقل شد را موجر جدید دریافت کنم. در مرداد 1392 بنده آن واحد با مبایعه نامه دستی خریداری نمودم و ثمن آن را از طریق چک در وجه فروشنده پرداخته و قسمتی را نیز در ازای ودیعه رهن ملک کسر نمودم و هنوز در تصرف بنده می باشد. چون ملک پایان کار نداشت و سند تفکیک صادر نشده بود سازنده بخاطر بدهی سه دانگ مشاع خود را به طلبکار خود وکالت می دهد و طلبکار در سال 1394 به دلیل عدم پرداخت بدهی 3 دانگ مشاع از عرصه و اعیان( شامل مسکونی و تجاری) را در دفتر اسناد رسمی به نام خود ثبت می کند و اقدام به اخذ سند رسمی می کند. قابل ذکر است میزان طلب وی در زمانی که مدعی خرید ملک است و در مبایعه نامه بعنوان ثمن معامله تعیین نموده و عنوان نموده همه را نقدا پرداخت است!!! دارای تفاوت افحش بوده و حدودا یک سوم تا یک چهارم ارزش واقعی 4 واحد مسکونی و نصف تجاری ارزش آنها بوده است. ضمنا در حال حاضر طلبکار مدعی است که مبایعه نامه های اینجانب و سایر خریداران صوری است و ایشان دارای سند رسمی هستند. سئوال: 1) آیا بنده باید ابتدا دعوی الزام به تنظیم سند طرح کنم یا دعوی ابطال سند یا بطلان معامله؟ 2) آیا خریدار می تواند مدعی باشد که چون دارای سند رسمی است و مبایعه نامه ما دستی می باشد شما حقی ندارید؟