با سلام. در ابتداء اظهارنامه ارسال کنید. در صورتی که نتیجه ای حاصل نشد میتوانید دادخواست تجویز تجدید بنا و احداث بنا بدهید و اجازه را از دادگاه بگیرید.

باسلام 

شما اول به هرکدام از مالکین اظهارنامه بابت نوسازی ارسال کنید 

سلام با توجه به اظهارات شما  و با توجه به اینکه شما مالک محل مورد سرقفلی هستید بر اساس قانون موجر و مستاجر  شما می‌بایست دادخواست فسخ قرارداد اجاره سرقفلی و تخلیه محل مورد سرقفلی را به علت تجدید بنا  مطرح نمایید شما باید مبلغ حق سرقفلی را  که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شده است پرداخت نمایید  و

درود، نوسازی و تجدید بنا اساسی و مهمه یا فقط می خواهید قشنگ تر بشه و انتفاع بیشتری ببرید؟

ابتدا اظهار نامه تنظیم و ارسال نمایید‌.

تحلیل شما از وضعیت حقوقی به‌درستی نشان‌دهنده یک چالش کلاسیک در حقوق موجر و مستأجر است. قانون برای چنین مواردی سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده که به شما اجازه می‌دهد ضمن احترام به حقوق مستأجران، پروژه نوسازی خود را پیش ببرید.

۱. مبانی قانونی و حقوق طرفین

· حق مالکانه شما: بر اساس ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مالک می‌تواند در صورت نیاز به تخریب و تجدید بنا، از دادگاه درخواست تخلیه ملک را بنماید.

· حق مستأجر (دارنده سرقفلی): مخالفت مستأجر نمی‌تواند به طور مطلق مانع نوسازی شود. با این حال، مستأجر دو حق اساسی دارد:

  ۱. دریافت خسارت: معادل «حق کسب و پیشه و تجارت» (سرقفلی) که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود. این مبلغ باید توسط شما به مستأجر پرداخت گردد.

  ۲. حق اولویت بازگشت: مطابق تبصره ماده ۱۹ همان قانون، پس از پایان ساخت، مستأجر سابق در اجاره ملک جدید (با شرایط منصفانه) اولویت دارد، مگر اینکه طرفین به نحو دیگری توافق کنند.

۲. راهکار قانونی و گام‌های اجرایی

گام اول: مستندسازی و مذاکره رسمی

· تهیه پروانه ساخت: نخست باید از شهرداری منطقه پروانه تخریب و نوسازی اخذ کنید. بدون این مدرک، دادگاه درخواست شما را نخواهد پذیرفت.

· ارسال اظهارنامه قضایی: برای هر یک از مستأجران یک اظهارنامه رسمی ارسال و صریحاً اعلام کنید که قصد دارید با اخذ پروانه، نسبت به تخریب و نوسازی اقدام نمایید. در این اظهارنامه پیشنهاد دهید:

  · خسارت قانونی آنها بر اساس نظر کارشناس رسمی پرداخت خواهد شد.

  · پس از ساخت، برای انعقاد قرارداد جدید (با توجه به حق اولویت) به آنها فرصت داده می‌شود.

گام دوم: طرح دعوا در دادگاه صلح

در صورت بی‌نتیجه ماندن اظهارنامه، باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواستی به طرفیت تمامی مستأجران به دادگاه صلح محل وقوع ملک تقدیم کنید.

· خواسته اصلی دعوا: «صدور حکم بر تخلیه به علت تخریب و نوسازی مستند به ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶».

· ضمایم ضروری: تصویر پروانه ساخت، سند مالکیت ملک، و کپی اظهارنامه‌های ارسالی.

گام سوم: اجرای حکم

پس از صدور حکم، دادگاه مهلتی برای تخلیه تعیین می‌کند. نکته حیاتی این است که تخلیه منوط به پرداخت یا تودیع خسارت تعیین‌شده توسط کارشناس در صندوق دادگستری است. تا زمانی که این مبلغ را نپردازید، نمی‌توانید ملک را تحویل بگیرید.

نتیجه‌گیری و هشدار عملی:

شما می‌توانید نوسازی را انجام دهید، اما این یک فرآیند مالی سنگین است. باید پیش از هر اقدامی، هزینه‌های سرقفلی‌ها را برآورد کنید. هرگز بدون حکم قطعی دادگاه و تودیع کامل خسارت، اقدام به تخریب یا قطع انشعابات ننمایید، زیرا این کار می‌تواند منجر به شکایت کیفری «تخریب» و «ایجاد مزاحمت» علیه شما شود. با طی مراحل فوق، هم پروژه خود را پیش می‌برید و هم از ریسک‌های قانونی مصون می‌مانید.

برای شروع، باید وضعیت حقوقی هر مغازه دقیق روشن شود؛ چون راهکار نوسازی در ایران کاملاً بستگی دارد به اینکه حق افراد سرقفلی است یا حق کسب و پیشه و تجارت، و قراردادها مشمول قانون ۱۳۵۶ هستند یا ۱۳۷۶. این تفاوت خیلی مهم است.

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر عمل کنید