سلام بله

بادرود، پرسشگر ارجمند، نخست، با عنایت به احداث بنای مورد معامله در حریم قانونی راه و فقدان مجوز ساخت، معامله واقع شده می‌تواند مشمول مقررات معاملات فضولی قرار گیرد، مشروط بر اینکه مالکیت عرصه در زمان احداث بنا متعلق به غیر (وزارت راه و شهرسازی) بوده باشد. ثانیا، چنانچه مالکیت عرصه در زمان احداث بنا متعلق به مورث فروشنده بوده و پس از آن مشمول حریم قانونی راه قرار گرفته باشد، موضوع منصرف از معاملات فضولی بوده و قابلیت طرح دعوی فسخ به جهت تعذر تسلیم یا خیار عیب برای خریدار قابل تصور خواهد بود. ثالثا، در صورت فسخ معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع یا تعذر تسلیم، استناد به رأی وحدت رویه شماره 811 دیوان عالی کشور جهت مطالبه ثمن به نرخ روز، با توجه به وجود اختلاف نظر در رویه قضایی، مستلزم بررسی دقیق تر موضوع در مراجع قضایی ذی‌صلاح می‌باشد.

1. وضعیت ساخت مغازه در حریم جاده اگر مغازه در حریم قانونی جاده (22.5 متر) ساخته شده و مجوز ساخت نداشته باشد، این ساخت‌وساز غیرقانونی محسوب می‌شود. طبق قانون نحوه جلوگیری از ساخت‌وسازهای غیرمجاز، شهرداری یا راه‌وشهرسازی می‌تواند نسبت به تخریب آن اقدام کند یا برای آن محدودیت اعمال نماید. 2. مسئولیت فروشنده (ورثه) در معامله فروشنده موظف است عیوب و مشکلات ملک (از جمله قرارگیری در حریم جاده و غیرقانونی بودن ساخت) را به خریدار اطلاع دهد. اگر فروشنده با علم به این موضوع (عدم مجوز ساخت و قرارگیری در حریم) مغازه را فروخته باشد، ممکن است مرتکب تدلیس (فریب) یا عدم ایفای تعهد شده باشد. در این صورت، شما می‌توانید بر اساس مواد 190 به بعد قانون مدنی (خصوصاً ماده 432) مبنی بر خیار تدلیس یا خیار تخلف وصف، اقدام به فسخ معامله کنید. 3. حقوق شما به عنوان خریدار اگر ثابت شود فروشنده از وضعیت غیرقانونی مغازه آگاه بوده و آن را کتمان کرده، می‌توانید: درخواست فسخ معامله و استرداد ثمن به قیمت روز (مطابق رای وحدت رویه 811) داشته باشید. ادعای ضرر و زیان ناشی از معامله فاسد یا تدلیس کنید. اگر ملک مستحق للغیر باشد (یعنی از ابتدا قابل نقل و انتقال نبوده)، می‌توانید بطلان معامله را تقاضا کنید.

هرگونه ادعای مالکیت بر اموال و املاک دیگری نیاز به اخذ مجوز از مالک یا توافق با ایشان است لذا مطابق اسناد مالکیت در محاکم عمومی حقوقی مطالبه و طرح دعوی کنید