باسلام موضوع شما اعتبار مبایعه‌نامه پیش‌فروش است امضای همزمان طرفین و شاهد شرط صحت قرارداد نیست و مبایعه‌نامه بدون شاهد نیز در صورت احراز قصد و رضایت طرفین معتبر است، اما فروشنده باید مالک یا دارای اختیار قانونی از مالک باشد وگرنه خریدار با ایراد عدم سمت فروشنده مواجه می‌شودبرای پیش‌خرید ملک تنظیم قرارداد رسمی طبق قانون پیش‌فروش ساختمان امن‌تر است.

خیر درست نیست کلاهبرداریه 

با وجود امضای فروشنده بدون شاهد، مبایعه‌نامه معتبر است، اما برای اثبات در دادگاه، نیاز به شاهد یا مدارک تکمیلی دارید.