مشاوره حقوقی رایگان - توافقات جدید بعد شرط منفسخ شدن مبایعه نامه خرید زمین آیا قابل اجراس؟
پاسخ ها
سلامبا توجه به توضیحاتی که ارائه کردهاید، چند نکته حقوقی مهم وجود دارد:
- اگر در مبایعهنامه شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت ۲۳ میلیون تومان تا تاریخ ۱۴۰۳/۱۲، معامله منفسخ میشود، باید ابتدا مشخص شود که این شرط، شرط فاسخ بوده یا صرفاً حق فسخ برای فروشنده ایجاد کرده است.
- اگر شرط فاسخ باشد، با تحقق شرط، اصولاً عقد خودبهخود منفسخ میشود و دادگاه فقط انفساخ را تأیید میکند.
- اگر حق فسخ باشد، فروشنده باید اراده خود را برای فسخ اعلام کند.
- توافق شفاهی فروشنده برای تمدید مهلت پرداخت اگر قابل اثبات باشد (مانند پیامک، اقرار، شهادت شهود و…) میتواند به منزله اسقاط یا تغییر شرط قبلی تلقی شود و فروشنده دیگر نتواند به انفساخ ناشی از عدم پرداخت در موعد اولیه استناد کند.
- اینکه فروشنده بیش از یک سال هیچ اظهارنامهای ارسال نکرده، دادخواستی مطرح نکرده و ۹۵ درصد ثمن را نیز نزد خود نگه داشته و به خریدار مسترد نکرده است، میتواند قرینهای بر رضایت او به ادامه قرارداد باشد، اما بهتنهایی باعث از بین رفتن حق او نمیشود. دادگاه مجموع اوضاع و احوال، از جمله رفتار طرفین و مفاد قرارداد را بررسی میکند.
- اگر اکنون طرفین توافق کنند که:
- مبلغ ۲۳ میلیون تومان پرداخت شود؛
- فروشنده در یک نوشته یا اقرارنامه اعلام کند که «تمام ثمن را دریافت کردم، مبایعهنامه به قوت خود باقی است و هیچگونه ادعایی نسبت به معامله و ملک ندارم»؛
- این توافق، در صورت تنظیم صحیح و امضای طرفین، معتبر و لازمالاجرا است و میتواند اختلاف را خاتمه دهد.
بنابراین، در پاسخ به سؤال شما:
- بله، فروشنده ممکن است همچنان دادخواست تأیید انفساخ مطرح کند؛ اما موفقیت او قطعی نیست و به مفاد دقیق قرارداد و اثبات توافق جدید یا تمدید مهلت بستگی دارد.
- صرف گذشت یک سال، لزوماً موجب صدور حکم به بیحقی فروشنده نمیشود، ولی تأخیر طولانی، نگه داشتن ثمن و توافق شفاهی احتمالی، میتواند از دلایل مهم خریدار برای رد دعوا باشد.
اگر متن دقیق بند مربوط به انفساخ یا فسخ در مبایعهنامه را ارسال کنید، میتوان با دقت بیشتری نظر داد که آیا شرط، «شرط فاسخ» است یا «حق فسخ» و شانس هر یک از طرفین چقدر است.
صرف گذشت یک سال باعث از بین رفتن حق فروشنده برای استناد به شرط انفساخ نمیشود.مگر اینکه ثابت شود با رفتار خود (مثل توافق جدید یا پذیرش ادامه معامله) از آن حق صرفنظر کرده است.
بله، میتواند. حق طرح دعوی برای تأیید انفساخ، مشمول مرور زمان نمیشود و فروشنده برای احقاق حق خود میتواند هر زمان که بخواهد به دادگاه مراجعه کند.شما میتوانید با فروشنده مذاکره کرده و به توافق جدیدی برسید. اما این توافق باید کتبی، شفاف و رسمی باشد
پس از فسخ یا انفساخ یا اقاله مالکیت خریدار ملغا و مال به فروشنده مسترد میشود لذا توافقات بعدی میتواند عقد جدیدی با عنوان جدید همراه با ایجاب و قبول باشد
درود
با توجه به وجود شرط انفساخ، فروشنده اصولاً میتواند دعوای اعلام انفساخ مطرح کند اما مهلت طولانی و عدم اقدام وی همراه با توافق شفاهی جدید ممکن است در دادگاه به عنوان قرینه اسقاط یا عدول از شرط فاسخ مطرح شود بهتر است اگر توافق جدید میشود حتماً کتبی و با امضای طرفین تنظیم شود و صراحتاً قید گردد که با پرداخت ۲۳ میلیون تومان، معامله سابق برقرار بوده و طرفین هیچ ادعایی نسبت به انفساخ ندارند.
با گذشت یک سال و توافق شفاهی، فروشنده نمیتواند بهراحتی ادعای انفساخ کند؛ برای اثبات، نیاز به اظهارنامه یا دادخواست دارد.
