طور کلی، برای فسخ معامله به دلیل غبن، باید دو شرط اصلی احراز شود:

1. وقوع غبن افحش (فاحش): تفاوت فاحش قیمت معامله با قیمت واقعی در زمان انجام معامله.
2. عدم اسقاط خیارات یا قابل اسقاط بودن خیار غبن در قرارداد.

اجازه دهید وضعیت پرونده شما را بر اساس اطلاعات ارائه شده تحلیل کنیم:

۱. تحلیل غبن و میزان آن

غبن به معنای معامله با قیمتی بسیار کمتر یا بیشتر از ارزش واقعی آن است.

وضعیتقیمت معامله (ثمن)قیمت کارشناسی (متوسط)میزان غبن (تومان)درصد غبن (تقریبی)معامله اول۱،۷۶۰،۰۰۰،۰۰۰نامشخص (اما با توجه به معامله دوم، ارزش واقعی بالاتر از ۳۰۰ میلیون بوده است)--معامله دوم (که فسخ شده)۳۰۰،۰۰۰،۰۰۰میانگین نظرات کارشناسی (حدوداً ۴۰۰ تا ۴۳۰ میلیون)حدود ۱۰۰ میلیون اختلافحدود ۳۳٪ اختلاف نسبت به قیمت کارشناس

استدلال طرفین در خصوص غبن:

• استدلال خواهان (فسخ کننده): فروش به قیمت ۳۰۰ میلیون در حالی که قیمت واقعی طبق نظر کارشناسان (حتی کمترین نظر) حدود ۳۵۲ میلیون بوده و شهود نیز قیمت ۴۰۰ میلیون را تأیید کرده‌اند، مصداق غبن فاحش است.
• استدلال خوانده (خریدار): نیاز شدید خواهان به پول نقد (که در اظهارات شهود آمده) و واریز مستقیم وجه به حساب طلبکاران، نشان می‌دهد که خواهان از سر اضطرار و نیاز شدید معامله کرده است و فروشنده در واقع «پول نقد» را در قبال بدهی خود خریده است، نه ملک را با قیمت واقعی.

نکته کلیدی: غبن باید در زمان انجام معامله بررسی شود. اگر در زمان فروش به قیمت ۳۰۰ میلیون، ارزش واقعی ملک واقعاً حدود ۳۵۰ میلیون بوده باشد، غبن فاحش (که معمولاً بیش از ۲۰ تا ۲۵ درصد در نظر گرفته می‌شود) احراز می‌شود.

۲. تحلیل تأثیر «اسقاط کافه خیارات»

مهم‌ترین مانع شما در فسخ معامله، وجود این جمله در قرارداد است: «تمامی خیارات از جمله اسقاط کافه خیارات از طرفین سلب گردید.»

طبق ماده ۴۵۵ قانون مدنی:

«خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن در تعهدات مربوط به بیع تلقی نمی شود؛ بلکه از آثار خاص بیع است و اسقاط آن صحیح نیست… خیاراتی که مربوط به بایع یا مشتری است (مانند خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس) قابل اسقاط است.»

از آنجایی که خیار غبن از خیاراتی است که قابل اسقاط است، اگر دادگاه بپذیرد که خواهان به صورت آگاهانه و با علم کامل اقدام به اسقاط کافه خیارات نموده، دعوای فسخ معامله به دلیل غبن پذیرفته نخواهد شد.

چه زمانی اسقاط خیار غبن بی‌اثر می‌شود؟

تنها در صورتی که ثابت شود اسقاط خیار غبن خود ناشی از تدلیس (فریب) بوده است. یعنی:

1. خواهان فریب خورده و به همین دلیل معامله کرده است (غبن).
2. همچنین اثبات شود که این فریب شامل فریب در اسقاط خیار غبن نیز بوده است؛ مثلاً فروشنده در مورد اسقاط خیارات به او دروغ گفته است.

۳. تأثیر شرایط خاص (نیاز شدید مالی و تهاتر)

نیاز شدید مالی (اضطرار):

• در رویه قضایی، اگر ثابت شود که فروشنده صرفاً به دلیل اضطرار شدید و برای رهایی از بدهی (که در اینجا با واریز مستقیم به طلبکار اثبات شده)، معامله را انجام داده است، ممکن است دادگاه با دقت بیشتری به مسئله غبن نگاه کند، زیرا قصد واقعی او “فروش” به قیمت روز نبوده، بلکه “تبدیل بدهی به دارایی” بوده است.
• با این حال، نیاز مالی به تنهایی دلیل بر ابطال اسقاط خیارات نیست، مگر اینکه این نیاز به قدری شدید باشد که اراده شخص را تحت تأثیر قرار دهد (که باز هم به اثبات تدلیس یا اجبار نزدیک‌تر است).

تأیید شهود و املاک:

• اظهارات شهود مبنی بر اینکه خواهان خودش قیمت ۳۵۰ الی ۴۰۰ میلیون را پیشنهاد داده و همچنین استعلام قیمت رسمی از بنگاه (متری ۷ میلیون) قوی‌ترین دفاع خوانده است. این مدارک نشان می‌دهد که خواهان از قیمت مطلع بوده و به صورت آگاهانه اقدام به اسقاط خیارات و فروش نموده است.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری نهایی

بر اساس اطلاعات ارائه شده، احتمال اینکه معامله فسخ شود، ضعیف است.

1. اسقاط کافه خیارات: وجود این عبارت در قرارداد، عمده‌ترین دلیل رد دعوای فسخ غبن است، زیرا خیار غبن قابل اسقاط است و شواهد (اظهارات شهود و استعلام بنگاه) نشان می‌دهد خواهان از قیمت مطلع بوده و آگاهانه این سلب خیار را پذیرفته است.
2. اقدامات پس از معامله: این واقعیت که پس از رفع بدهی، یعنی پس از رفع اضطرار اولیه، تازه دادخواست فسخ داده شده، این شائبه را تقویت می‌کند که نیت اصلی صرفاً رهایی از بدهی بوده است و نه معامله در حالت عادی.

با توجه به اسقاط کافه خیارات در قرارداد، حق فسخ به‌دلیل غبن (حتی غبن افحش) از خواهان سلب شده و مراجع قضایی معمولاً بر اساس ماده ۴۴۸ قانون مدنی، چنین توافقی را نافذ و قاطع دعوا می‌دانند. همچنین، تفاوت فاحشی میان قیمت معامله (۳۰۰ میلیون) و نظریات کارشناسی (۳۵۲ تا ۴۳۰ میلیون) که بیانگر غبن افحش باشد مشاهده نمی‌شود و مدارک مربوط به استعلام قیمت توسط خود خواهان و اضطرار وی در فروش، نشان‌دهنده آگاهی او از ارزش ملک و اراده قطعی بر انجام معامله با قیمت مذکور است. بنابراین، با عنایت به اقرار شهود مبنی بر تعیین قیمت توسط فروشنده و نبود فاصله قیمتی غیرمتعارف، احتمال صدور حکم به فسخ معامله بسیار ضعیف است.

با سلام و احترام؛ هرچند طبق رویه قضایی اسقاط کافه خیارات شامل غبن افحش نمی‌گردد، اما مطابق ماده ۴۱۸ قانون مدنی، شرط اصلی تحقق غبن جهل به قیمت است که با توجه به استعلام قیمت توسط خواهان و تعیین ثمن توسط خود وی (موضوع تاییدیه املاک و شهادت شهود)، این شرط منتفی است. لذا با استناد به ماده ۲۰۶ قانون مدنی (صحت معامله اضطراری) و نزدیکی آخرین نظریه کارشناسی به ثمن معامله، موجبی برای فسخ وجود ندارد و دعوا محکوم به بطلان است.

به نظر می‌رسد غبن افحش نیست و فسخ نمیشود

با سلام

با توضیحات ارائه شده حکم فسخ صادر نمیگردد