مشاوره حقوقی رایگان - تغییر کاربری ملک ورثه ای حین تقسیم و فروش

با سلام. یک دستگاه ملک آپارتمانی دارای 3طبقه و یک واحد 12متری ب انضمام دو باب مغازه که فاقد سند رسمی ترک برگ و یک زمین زراعتی فاقد سند رسمی بمساحت 5288 متر و سند دستدارمی آن معدوم میباشد.با توجه به اینکه ملک نسبت به قرارداد شهرداری سابق از مساحت 400 متر به زیر 100 متر سوق یافته و بصورت عقب نشینی درحالت ساخته درآمده است و فقط قسمتی از طبقه فوقانی آن نیمه ساخته میباشد.حال چند نکته وجود دارد که باعث احساس زوایای پنهان در مسائل حقوقی کثیری اشاره دارد. موارد عبارتند از 1 اینکه حین قرارداد از طرف شهرداری شفاها به پدر بنده فرمودند که پس از ساخت پایانکار داده میشود اما به طبع پس از ساخت ملک مراحل معمول خود را میبایست طی میکرد که اشاره جرائم ماده 100 و اخذ پایانکار وتفکیک سند. اما از عدم وجود اطلاعات پدر مرحوم این ملک 3 طبقه یا 6 واحدی بدون مجوز یا پروانه ساخت تا 90٪ احداث گردید و مدارک قرارداد ثبتی طرفین شهرداری مورد دسترس بنده میباشد 2 اینکه تنها سند منگوله دار که مربوط به عرصه آن میباشد تاکنون دریافت شده است. پدر مرحوم بنده مالک بوده و قبل از پدر بزرگ و مادر بزرگ بنده فوت نمودند.حال با توجه به شرایط فعلی سوالی که در این میان دارم این است
1.اساسا راهکاری وجود ندارد که عدم رضایت اولیه پدر بنده نسبت به طرفیت قرارداد با شهرداری جهت فروش و عقب نشینی را با توجه به تحمیل و اجبار شهرداری به نتیجه مطلوب و احقاق حق برساند؟
2.عملکرد آن شخص که در دستگاه اداری موجب فریبکاری در تصمیمگیری منصفانه و عادلانه پدر مرحوم بنده شدند .به لحاظ قانونی نسبت به جعل یا عدم ارائه اطلاعات درست نسبت به ساخت و ارائه پایانکار که در مفاد قرارداد موردی قید نشده است ،جبرانی وجودارد؟ یا اینکه مطلع ساختن شخص مرحوم به عدم امکان ساخت و قابلیت مجوز ساخت با توجه به کمیت مساحت الزامی بوده یا ابلاغ و اطلاعی داده نشد قابل اثبات بوده و تاثییرات قانونی دارد؟
3.فروش این ملک به شهرداری با توجه به طرح عقب نشینی شهرسازی در حالت وجود ورثه امکان پذیر میباشد؟چه توافقی و چه به صورت افراز؟
4.ایشان قبل از فوت قصد انتقال قدرالسهم و ثبتی سند هر یک از اعضای خانواده را داشتند ، باتوجه به عدم تکمیل ساخت راهکاری وجود دارد که واحد ورثه مالیات را نسبت به فرم 19 تعویق انداخت یا معاف از مالیات شد؟ به عنوان مثال بنده قصد دارم سرمایه خود را از قدر السهم به سهام شرکت ،حمایت از دارایی اشخاص دیگر ، امور خیریه ،یا در پرداخت مالیات به منظور بدست آوردن سرمایه مستغلاتی را با مستغلات گران تر تعویض بنمایم
5-1.حال حاضر بعد از فوت پدر ،مادر بزرگ بنده فوت شدند،اما فقط یک نفر از وراث حاضر به تقسیم نیستند و پس از رجوع به وکیل و پیشنهاد تقسیم به صورت مزائده قانونی سوال این است که امکان تغییر کاربری ملک به منظور کاربری ثبتی و تغییر ارزش آن پیش از فروش وجود دارد ؟ یا مراحل مختصر به چه شکل است؟
5-2. در صورت امکان میتوان از ورثه در چارچوب قانون یا هر طریق دیگر ،اقرار یا استنادی دریافت کرد که قدر السهم آنان با توجه به شرایط فعلی ساخت ملک در حال حاضر محاسبه گردد؟
5-3. آیا میتوان بعد از ایجاد تغییرات
در ظاهری وکاربری ملک قدر السهم دیگر ورثه به غیر از بنده را با توجه به سوال 2-5 به شکل پیش ساخته و سابق ملک در نظر گرفت؟
اگر بین وکلای محترم اشخاصی هستند که حالت موضوع بنده را تمام یا ناقصا درک نمودند و پیشنهادی متفاوت تر از تجربه شان نسبت به سایر همکاران جهت حل موضوع دارند و یا انتظار بنده را با توجه به موضوع فوق الذکر بیهوده میشمارند،پاسخ خود را عنایت فرمایند