با سلام و احترام خدمت وکلای محترم و اساتید حقوق؛ یک پرونده‌ی ملکی و کیفری با جزئیاتِ خاص در جریان است که شامل یک دوره‌ی بیش از 20 ساله‌ از توافقات، آرای قضایی و تصرفات عملی می‌باشد. ویژگی بارز این پرونده، تقابلِ کلمه‌ی خامِ «مشاع» در سند تک‌برگ، با اسنادِ ریشه‌ایِ ملک و وضعیت فیزیکیِ آن است. تقاضا دارم با مطالعه‌ی شرحِ ماوقع، نظرات ارزشمند و استراتژی دفاعی خود را مرقوم فرمایید. بخش اول: وضعیت فیزیکی، ریشه ملک و اسناد پایه‌ای (دهه 80) ملک مورد نظر یک ساختمان دو واحدی (یک واحد همکف و یک واحد طبقه اول) است. 1. وضعیت فیزیکی و درهای ورودی: نمای جلوی ساختمان از ابتدا دارای دو درِ ورودیِ کاملاً مجزا به سمت کوچه است؛ یک در مستقیماً به راه‌پله (مختص طبقه اول) باز می‌شود و درِ دیگر مستقیماً به حیاطِ بزرگِ ساختمان (مختص طبقه همکف) راه دارد. این تفکیکِ مسیر و استفاده‌ی مجزا، از دهه‌ی 1380 تا کنون تثبیت شده بوده و طرفین سالیانِ سال با همین روند زندگی کرده‌اند. 2. بنچاق سازنده (بنیاد مسکن): در بنچاق اولیه و پایه‌ایِ واگذاریِ ملک از سوی نهاد سازنده (بنیاد مسکن)، صراحتاً این محدودیت قید شده است: «توضیح اینکه طبقه اول به حیاط اشتراکی دسترسی ندارد و طبقه همکف به پشت‌بام دسترسی ندارد.» 3. توافق‌نامه عادی مالکان اولیه (سال 1381): مالکانِ وقتِ دو واحد در حضور نماینده‌ی بنیاد مسکن، توافق‌نامه‌ای مکتوب را امضا و انگشت زدند. طبق این تهاتر: «راه‌پله کلاً به طبقه اول اختصاص یافت و در عوض، کل مساحت حیاط منحصراً به طبقه همکف اختصاص یافت.» 4. دادنامه قطعی حقوقی (سال 1384): مالک وقتِ طبقه اول از توافق عدول کرده و دعوای «تسلیط ید و رفع مزاحمت» برای ورود به حیاط مطرح کرد. دادگاه حقوقی بدوی طی یک دادنامه قطعی در سال 1384، دعوای وی را مردود و بطلان آن را اعلام کرد. قاضی در رأی خود صراحتاً به دو دلیل استناد نمود: الف) قید عدم دسترسی طبقه اول به حیاط در بنچاقِ مادر. ب) صحت و اعتبار توافق‌نامه‌ی سال 81 بر اساس ماده 10 قانون مدنی. بخش دوم: انتقال مالکیت، وضعیت سند و احداث بنا (دهه 90) 1. تغییر مالکان: در اواخر دهه 90، مالکیت هر دو واحد به اشخاص جدیدی (خریداران فعلی) منتقل شد و طرفین به عنوان «قائم‌مقامِ خاصِ» مالکان قبلی مستقر شدند. 2. وضعیت سند تک‌برگ فعلی: مالکان همکف پس از پیروزی در دادگاه سال 84، پیگیرِ درجِ حقِ استفاده‌ی انحصاری در اداره ثبت نشدند. در نتیجه، در سند تک‌برگِ هر دو واحد، محوطه‌ی «حیاط» و همچنین «پشت‌بام»، با واژه‌ی خامِ «مشاعات و مشترکات» (اشتراکی) قید شده است. 3. وضعیت مستحدثات در حیاط: حیاط متراژ بزرگی دارد. از دهه‌ی 80 یک سرویس بهداشتی توسط مالک اولیه در حیاط احداث شده بود. در اواخر دهه‌ی 90 نیز، مالکان جدیدِ همکف (با اتکا به رأی قطعی دادگاه)، دو اتاقک/سایه‌بانِ دیگر جهت استفاده‌ی بهینه‌تر در حیاط احداث کردند. لازم به ذکر است که این اتاقک‌ها در گوشه‌ای از حیاط قرار دارند و به هیچ وجه سدِ راهِ درِ ورودیِ حیاط نیستند. بخش سوم: نزاع اخیر و پرونده کیفری جاری 1. مالک جدیدِ طبقه اول اخیراً متوسل به زور شد تا خودروی خود را از طریق درِ حیاط وارد کند که منجر به درگیری فیزیکی و نهایتاً محکومیتِ قطعیِ کیفریِ وی (به جرم ضرب و جرح و صدور حکم شلاق) گردید. 2. پس از آن، مالک طبقه اول با اخذ وکیل، شکایتی کیفری در دادسرا با عنوان «ممانعت از حق و تصرف عدوانی» علیه مالکان همکف مطرح کرده است؛ با این استدلال که چون در سند تک‌برگ حیاط «مشاع و اشتراکی» است، طبقه همکف با قفل کردن درِ ورودی حیاط و ساختن اتاقک، مانع استفاده‌ی آن‌ها شده است. 3. نظریه کارشناس دادگستری: در بازدید میدانی، وکیل شاکی ادعا کرد: «رأی سال 84 به نام مالکان قبلی بوده، پولی بابت خرید حیاط جابه‌جا نشده و به مالکان جدید منتقل نمی‌شود.» کارشناس، مدارکِ همکف (بنچاق بنیاد، توافق 81 و رأی قطعی 84) را دریافت کرد، اما هم‌زمان آن 3 اتاقکِ داخل حیاط را نیز جهت ترسیم کروکیِ وضعیت موجود مترکشی نمود. سوالات و ابهاماتِ حقوقی جهت همفکری از وکلای محترم: با توجه به شرح جامع فوق، خواهشمند است تحلیل خود را پیرامون 3 محور زیر بیان فرمایید: 1. تعارضِ واژه «مشاع» در سند با بنچاق بنیاد مسکن و «رأی قطعی دادگاه»: آیا ادعای وکیل شاکی مبنی بر اینکه "چون در سند تک‌برگ قید شده حیاط اشتراکی و مشاع است، پس رأی سال 84 باطل است و حق انتفاع به مالکان جدید منتقل نمی‌شود" از منظر قواعد قائم‌مقامی خاص و ماده 356 قانون مدنی مسموع است؟ آیا عدم اصلاح اداریِ سند، اعتبارِ دادنامه قطعیِ قضایی و بنچاق اصلی را خدشه‌دار می‌کند؟ 2. حدود صلاحیت بازپرس در پرونده کیفریِ جاری: با عنایت به اینکه پرونده فعلی در مرحله دادسرا و صرفاً با عنوان مجرمانه «ممانعت از حق» در جریان است و کارشناس نیز اتاقک‌ها را مترکشی کرده، آیا بازپرس کیفری اساساً در این مرحله صلاحیتی برای صدور دستورِ تخریب (قلع و قمع) آن 3 اتاقکِ موجود در حیاط را دارد؟ 3. شانس پیروزی در دادگاه حقوقی احتمالی آینده (دعوای قلع و قمع): چنانچه شاکی در این پرونده کیفری منع تعقیب بخورد و در آینده دادخواستی حقوقی با خواسته‌ی «قلع و قمع مستحدثات در ملک مشاع» تقدیم دادگاه کند؛ مالکان همکف با استناد به اصل 40 قانون اساسی (منع سوءاستفاده از حق)، قاعده لاضرر و این استدلال که "شاکی طبق بنچاق و رأی دادگاه فاقدِ حقِ دسترسی به حیاط است و تخریب بنا هیچ‌گونه نفعِ مادی برای وی در پی نخواهد داشت"، چقدر شانس برای حفظ اتاقک‌ها و ردِ دعوای تخریب دارند؟ پیشاپیش از وقت‌گذاری و ارائه نظرات تخصصیِ شما همکاران و اساتید گرامی کمال تشکر را دارم.