با تحلیل دقیق پرونده، مشکل اصلی شما «اخلال شریک در فروش» است. سازنده با شراکت ۲۰ درصدی در یک واحد، عملاً فروش را متوقف کرده است. پاسخ حقوقی و راهکارهای عملی به شرح زیر است:

۱. آیا سازنده حق قیمت‌گذاری دارد؟

خیر. قیمت‌گذاری یک واحد مشاعی، امری یک‌جانبه نیست. تا زمانی که شما و سازنده به صورت مشاعی در آن واحد شریک هستید، هیچ‌یک از شما به تنهایی حق تعیین قیمت و فروش آن را ندارد. این اقدام نیازمند تراضی (توافق) همه شرکاست (ماده ۵۷۶ قانون مدنی). اگر سازنده بر قیمت بالاتر پافشاری می‌کند و این قیمت مانع فروش است، او در حال سوءاستفاده از حق خود و ایجاد «ضرر» برای شماست.

۲. راهکار قانونی برای تعیین قیمت و فروش

چون توافق ممکن نیست، باید از مسیر قضایی اقدام کنید:

· دادخواست «دستور فروش ملک مشاعی»: با استناد به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۷۶) و ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۵۵)، هر یک از شرکا می‌توانند در صورت عدم امکان افراز (تقسیم فیزیکی) از دادگاه تقاضای فروش کل ملک مشاعی را بدهند.

· نحوه قیمت‌گذاری: در این حالت، دادگاه یک کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند. کارشناس قیمت واحد مورد اختلاف (و در صورت نیاز کل ملک) را به قیمت روز کارشناسی می‌کند. قیمت کارشناسی، مبنای فروش خواهد بود، نه نظر سازنده.

· نتیجه: پس از تعیین قیمت توسط کارشناس، دادگاه دستور فروش ملک از طریق مزایده یا فروش توافقی (با نظارت دادگاه) را صادر می‌کند. اگر خودتان خریدار پیدا کنید که حاضر باشد به قیمت کارشناسی بخرد، دادگاه با این فروش موافقت می‌کند.

۳. پاسخ به سؤالات تکمیلی

الف) اگر ملک فروش برود، آیا همه پول باید به پدرتان داده شود؟

خیر، این تصور اشتباه است. پول حاصل از فروش واحد مشاعی، به نسبت سهم بین شرکا تقسیم می‌شود. سهم پدر شما ۸۰ درصد و سهم سازنده ۲۰ درصد از مبلغ فروش آن واحد خواهد بود. بدهی یا طلب قبلی پدر شما ربطی به این تقسیم ندارد، مگر آنکه حکم جداگانه‌ای از دادگاه گرفته باشید.

ب) اگر سازنده راضی به فروش نشود (حتی با قیمت کارشناسی) چه کنیم؟

همین که سازنده بر سر قیمت توافق نمی‌کند، مصداق «عدم امکان افراز و ضرورت فروش» است. دادگاه پس از احراز عدم توافق و ارائه نظریه کارشناسی، مستقیماً «دستور فروش» صادر می‌کند. رضایت سازنده شرط نیست. پس از صدور دستور فروش، اجرای احکام ملک را به مزایده گذاشته و به بالاترین قیمت پیشنهادی (که از قیمت کارشناسی کمتر نخواهد بود) می‌فروشد. تنها راه فرار سازنده از این وضعیت، خرید سهم شما به قیمت کارشناسی یا توافق با خریدار جدید است.

ج) در مورد بقیه واحدها چطور؟

شما و پدرتان می‌توانید واحدهای اختصاصی خود را مستقلاً و بدون نیاز به رضایت سازنده بفروشید. مشکل فقط همان یک واحدی است که در آن شریک هستید. برای همان یک واحد هم راهکار حقوقی فوق (دستور فروش) کافی است.

۴. اقدامات فوری و عملی

۴-۱). ارسال اظهارنامه رسمی: به سازنده اظهارنامه دهید و ضمن اعلام نظر کارشناسی یا پیشنهاد یک کارشناس مرضی‌الطرفین، برای تعیین قیمت و فروش اعلام آمادگی کنید. این برگه، مستندی برای حسن نیت شما در دادگاه است.

۴-۲). طرح دعوای «دستور فروش»: به دادگاه صلح محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست «دستور فروش ملک مشاعی» را برای همان یک واحد مشاعی تقدیم کنید. در دادخواست، تصریح کنید که شریک با قیمت‌گذاری غیرمنطقی، مانع فروش شده و این امر موجب ضرر شماست.

۴-۳). درخواست کارشناسی فوری: از دادگاه بخواهید هم‌زمان با پذیرش دادخواست، کارشناس را برای تعیین قیمت تعیین کند تا فرآیند مزایده سریع‌تر آغاز شود.

توصیه نهایی: فروش واحدهای اختصاصی خود را به صورت موازی پیش ببرید و برای واحد مشاعی، منتظر اقدام سازنده نمانید. قانون کاملاً از شما حمایت می‌کند و راهکار «دستور فروش» دقیقاً برای همین شرایط طراحی شده است.

بلی ، شما یا سهم خود را بفروشید یا دادخواست فروش بدهید 

بله، با توجه به اینکه سازنده در طبقه اول ۲۰٪ شریک است، حق دارد در قیمت‌گذاری آن قسمت از ملک نظر دهد. در مورد فروش ملک قبل از آماده شدن سند، کل مبلغ فروش باید تا زمان آماده شدن سند به نام پدرتان باشد و پس از آن طبق توافق و سهم هر شریک تقسیم شود.

برای تعیین قیمت قانونی ملک، می‌توانید از کارشناس رسمی دادگستری کمک بگیرید. در صورتی که سازنده راضی به فروش نباشد، شما می‌توانید از طریق دادگاه درخواست تقسیم ملک یا فروش ملک مشاعی را مطرح کنید.