قوه قاهره باید قابل پیش بینی نباشد خارجی باشد 

با توجه به توضیح شما، ادعای فروشنده مبنی بر «جنگ» و «قوه قهریه» در شرایط فعلی، وجاهت قانونی ندارد و شما مستحق دریافت جریمه تأخیر در تنظیم سند هستید. اقدام شما برای گرفتن گواهی عدم حضور از دفترخانه، دقیقاً کار درستی بوده و برگ برنده شما در دادگاه است.

(۱) چرا ادعای قوه قهریه (فورس ماژور) پذیرفته نیست؟

قوه قهریه یا فورس ماژور، طبق ماده ۲۲۷ قانون مدنی، حادثه‌ای است که سه شرط هم‌زمان داشته باشد: خارجی باشد (منتسب به متعهد نباشد)، غیرقابل پیش‌بینی باشد و غیرقابل دفع و اجتناب باشد. وضعیت فعلی این شرایط را ندارد:

 (۱-۱) تعطیلات قابل پیش‌بینی هستند: تعطیلات رسمی اردیبهشت و خرداد (مثل ۱۴ و ۱۵ خرداد یا تعطیلات تابستانی ادارات) از پیش مشخص و معلوم هستند. یک فروشنده حرفه‌ای باید تأخیرات ناشی از این تعطیلات را در موعد تعیین‌شده محاسبه کند. تعطیلات اداری، فورس ماژور محسوب نمی‌شود.

 (۱-۲) «جنگ» یک مفهوم کلی است: اگر منظور فروشنده تنش‌های منطقه‌ای باشد، این یک وضعیت عمومی و بلندمدت است که از سال‌ها قبل وجود داشته. طبق رویه قضایی (مستنبط از آرای شعب دیوان عالی کشور)، یک وضعیت جنگی عمومی و طولانی‌مدت، صرفاً در صورتی فورس ماژور محسوب می‌شود که مستقیماً و منحصراً مانع ایفای آن تعهد خاص شده باشد (مثلاً اداره ثبت در منطقه جنگی بمباران و تعطیل شود). صرف اینکه کشور در شرایط تنش است، نمی‌تواند مجوزی برای عمل نکردن به تعهدات قراردادی باشد. بار اثبات این امر کاملاً بر عهده فروشنده است.

(۲) چرا شما مستحق جریمه تأخیر هستید؟

 (۲-۱) مبنای قراردادی: طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، شرط جریمه تأخیر (وجه‌الزام) که در قولنامه قید کرده‌اید، معتبر و لازم‌الاجراست. به محض اینکه فروشنده در تاریخ مقرر (۳۰ اردیبهشت ۱۴۰۵) برای تنظیم سند حاضر نشود، این جریمه از همان تاریخ تعلق می‌گیرد، مگر اینکه او بتواند یک مانع واقعی و قانونی (فورس ماژور) را اثبات کند که گفتیم از عهده آن برنمی‌آید.

 (۲-۲) گواهی عدم حضور: گواهی‌ای که از دفترخانه گرفته‌اید، یک سند رسمی و غیرقابل انکار است. این سند ثابت می‌کند که شما سر وقت حاضر بوده‌اید و این فروشنده است که تخلف کرده. این مدرک برای مطالبه جریمه یا هر اقدام قانونی دیگر، قوی‌ترین مستند شماست.

(۳) پاسخ قاطع به درخواست فروشنده برای پرداخت مابقی پول

 (۳-۱) حق حبس شما: به هیچ عنوان مابقی پول را تا زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه پرداخت نکنید. طبق ماده ۳۷۷ قانون مدنی، هر یک از خریدار و فروشنده حق دارد از تسلیم آنچه باید بدهد (پول یا ملک) خودداری کند تا طرف مقابل حاضر به ایفای تعهد خود شود. این را «حق حبس» می‌گویند. اگر شما پول را کامل بدهید، تنها اهرم فشارتان را از دست می‌دهید.

(۴) راهکار عملی و گام بعدی شما

 (۴-۱) ارسال اظهارنامه رسمی: فوراً یک اظهارنامه رسمی به فروشنده ابلاغ کنید. در آن:

  · به تاریخ دقیق قرارداد و موعد سند (۳۰ اردیبهشت) اشاره کنید.

  · اعلام کنید که در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده‌اید و گواهی عدم حضور دارید.

  · تأکید کنید که ادعای قوه قهریه پذیرفته نیست و او در تأخیر است.

  · از او بخواهید ظرف یک مهلت مشخص (مثلاً ۱۰ روز) تاریخ قطعی جدید برای تنظیم سند را اعلام کند.

  · تصریح کنید که جریمه روزانه تأخیر طبق قرارداد، از تاریخ ۳۰ اردیبهشت تا روز تنظیم سند، محفوظ و قابل مطالبه خواهد بود.

 (۴-۲) اقدام قضایی در صورت ادامه تخلف: اگر فروشنده همچنان از تنظیم سند خودداری کرد، می‌توانید با همان مدارک (قولنامه، گواهی عدم حضور، اظهارنامه) به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت تأخیر» را طرح کنید. دادگاه با احراز تخلف فروشنده، او را ملزم به حضور در دفترخانه و پرداخت جریمه خواهد کرد.

خیر، جنگ به‌تنهایی و بدون اثبات ارتباط مستقیم با تعطیلی ادارات ثبت، قوه قاهره محسوب نمی‌شود تا شما را از جریمه تاخیر محروم کند. شما با اخذ گواهی عدم حضور و اقامه دعوای الزام به تنظیم سند، حق مطالبه وجه التزام قراردادی را دارید. برای نتیجه‌گیری دقیق‌تر، باید قولنامه شما از حیث شرط صریح جریمه تاخیر و تاریخ تعهد بررسی شود.

در پناه حق