درود پرسشگر ارجمند
برای پیگیری موضوع و دریافت کد رهگیری، ارسال اظهارنامه رسمی به املاکی مبنی بر اعلام تبانی و درخواست کد رهگیری، قدم اول است و در صورت عدم همکاری، شکایت، قابل طرح است. همچنین، پیگیری حقوقی برای ابطال معامله یا مطالبه مابه التفاوت قیمت فروش با استناد به ادله اثباتی تبانی نیز امکان‌پذیر می‌باشد

با توجه به شرح شما، دو تخلف سنگین رخ داده است: یکی «کتمان قیمت واقعی معامله» و دیگری «خودداری از ارائه کد رهگیری». راهکارهای قانونی شما مشخص و قابل پیگیری است. در این مورد، نیازی به استفاده از عنوان «خیار تدلیس» ندارید، چون شما دیگر مالک نیستید و نمی‌خواهید معامله را فسخ کنید، بلکه می‌خواهید «مابه‌التفاوت قیمت واقعی» را که از شما پنهان کرده‌اند، مطالبه کنید. مسیر درست، شکایت کیفری و حقوقی تحت عنوان «کلاهبرداری» و «خیانت در امانت» است.

(۱) فوراً اظهارنامه ارسال کنید (گام نخست)

 (۱-۱) همین امروز یک اظهارنامه رسمی به مشاور املاک ابلاغ کنید. در متن، نیازی به تهدید به شکایت نیست، بلکه باید صرفاً «مطالبه قانونی» کنید: «به موجب قرارداد فی‌مابین، شما مکلف به ارائه کد رهگیری بوده‌اید. ظرف ۴۸ ساعت کد رهگیری را به اینجانب ارائه دهید. در غیر این صورت، مسؤولیت کلیه خسارات ناشی از عدم ثبت رسمی معامله در سامانه املاک و نیز عواقب قانونی کتمان بخشی از ثمن معامله، متوجه شما خواهد بود.»

 (۱-۲) چرا اظهارنامه حیاتی است؟ ندادن کد رهگیری، خود یک تخلف صنفی سنگین و مستقل است. طبق ماده ۲۰ آیین‌نامه قانون پیش‌فروش ساختمان و دستورالعمل‌های صنفی، مشاوران املاک مکلف‌اند هر معامله‌ای را در سامانه ثبت و کد رهگیری ارائه کنند. خودداری از این کار، «تخلف صنفی» محسوب می‌شود و شما می‌توانید او را به اتحادیه مشاوران املاک معرفی کنید تا با ابطال پروانه کسب جریمه شود.

(۲) شکایت اصلی شما: «کلاهبرداری» (نه صرفاً تدلیس)

 (۲-۱) عمل مشاور املاک و دامادتان مصداق بارز «مانور متقلبانه» برای تصاحب بخشی از پول شماست. آن‌ها با استفاده از سند جعلی قبلی (که در دادگاه رد شده)، و با کتمان قیمت واقعی و دروغ‌گویی، شما را فریب داده‌اند تا ملک را ارزان‌تر بفروشید و مابه‌التفاوت را خودشان تصاحب کنند. این دقیقاً «کلاهبرداری» است، نه صرفاً یک اختلاف قراردادی. (مستند به ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری).

 (۲-۲) در شکواییه کیفری به دادسرا، هر دو نفر (مشاور املاک و دامادتان) را به عنوان متهم معرفی کنید. شرح دهید که آن‌ها با «تبانی قبلی»، قیمت واقعی (که مثلاً ۱ میلیارد بوده) را ۸۵۰ میلیون اعلام کرده‌اند و ۱۵۰ میلیون از پول شما را بالا کشیده‌اند.

 (۲-۳) برای اثبات این موضوع، می‌توانید از دادسرا یا دادگاه تقاضا کنید که حساب بانکی خریدار، مشاور املاک و دامادتان را استعلام کنند. مبلغ واریزی از سوی خریدار (فیش واریزی به حساب فروشنده یا به حساب مشاور) سند محکمه‌پسند برای اثبات قیمت واقعی است.

(۳) شکایت از مشاور املاک بابت ندادن کد رهگیری (یک اهرم فشار فوری)

 (۳-۱) اگر اظهارنامه را نادیده گرفت، فوراً به اتحادیه مشاوران املاک شهرتان بروید و با ارائه مدارک (مبایعه‌نامه و اظهارنامه)، شکایت صنفی کنید. اتحادیه موظف است او را برای تخلف از «ارائه کد رهگیری اجباری» احضار و جریمه کند. این کار، یک فشار موازی و سریع برای به زانو درآوردن اوست.

(۴) آیا می‌توانید معامله را به هم بزنید؟ (پاسخ به احتمال «خیار تدلیس»)

 (۴-۱) اگر هدفتان صرفاً گرفتن پول است، نیازی به فسخ معامله نیست. اما اگر فکر می‌کنید ملک بسیار بیشتر از مبلغی که گرفته‌اید ارزش داشته و می‌خواهید معامله را فسخ کنید، این کار بسیار دشوار است. چون اولاً سند رسمی منتقل شده و ثانیاً شما به عنوان مالک، خودتان در دفترخانه امضا کرده‌اید. اما می‌توانید از طریق اثبات «تدلیس» (فریب) در دادگاه حقوقی، تقاضای «ابطال سند و فسخ معامله» را بدهید که البته با توجه به انتقال رسمی به خریدار با حسن نیت، شانس آن ضعیف است.

خلاصه راهکار فوری و عملی:

۱. امروز اظهارنامه برای مطالبه کد رهگیری و اعلام کتمان بخشی از ثمن به مشاور املاک بفرستید.

۲. فردا به دادسرا بروید و با عنوان «کلاهبرداری از طریق کتمان قیمت و تبانی» از دامادتان و مشاور املاک شکایت کیفری کنید.

۳. همزمان به اتحادیه املاک شکایت صنفی ببرید تا پروانه کسب او در خطر بیفتد.

۴. در دادسرا، استعلام فیش واریزی خریدار را درخواست کنید. این مدرک، مبلغ واقعی را رو می‌کند و جرم آن‌ها را قطعی می‌سازد.

۱. صرف ندادن کد رهگیری موجب خیار تدلیس نمی‌شود، اما تبانی برای پنهان کردن قیمت واقعی ملک (۸۵۰ میلیون به جای ۵۰۰+۳۵۰) مصداق کلاهبرداری  است.  
۲. بله، قبل از شکایت اظهارنامه بفرستید و در آن مهلت معقول (مثلاً ۱۰ روز) برای ارائه کد رهگیری تعیین کنید و در غیر این صورت تهدید به شکایت کیفری (کلاهبرداری) و حقوقی (فسخ معامله به دلیل تدلیس) نمایید.  
۳. می‌توانید از مشاور املاک و دامادتان در دادسرا شکایت کلاهبرداری کنید و از دادگاه حقوقی درخواست فسخ معامله به دلیل تدلیس و غبن افحش در شرایطی بنمایید.

لطفا نظرات خود درباره این پاسخ ثبت کنید