مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد املاک دولت شخصی را مالک می شناسد که سند رسمی بنام ایشان صادر شده، لذا ابطال سند نیاز به ادله و اسناد و احراز در محکمه دارد و البته اصولا مشکل است

قاضی بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری متخصص در خط‌شناسی، رأی صادر خواهد نمود و اگر کارشناسی امکان‌پذیر نباشد، خواهان بایست ادله اثبات دعوی ارائه نماید وگرنه قاضی به نفع وی رأی صادر نخواهد نمود.

در دعوای بطلان سند رسمی که وراث فروشنده متوفی آن را مطرح کرده‌اند، آنان موظف به اثبات ادعای جعل یا صوری بودن معامله هستند و شما در موقعیت خوانده دعوا قرار دارید. اصل بر صحت اسناد رسمی است و هرگونه ادعای خلاف نیازمند دلیل قوی می‌باشد. با این حال، فقدان اصل مبایعه‌نامه و فوت شهود، وزن دفاعیات شما را تا حد زیادی تضعیف می‌کند. رأی دادگاه بسته به میزان توانایی شما در اثبات اصالت سند و دفاع از صحت معامله، در یکی از سه سناریوی زیر رقم خواهد خورد.

⚖️ سناریوی اول: اثبات اصالت سند توسط شما

اگر بتوانید ثابت کنید که مبایعه‌نامه موجود، عیناً همان سندی است که به امضا و اثر انگشت فروشنده رسیده، دادگاه رأی به بطلان دعوای وراث و ابقای سند رسمی به نام شما صادر می‌کند.

· اصل عدم نیاز به ارائه اصل سند عادی (مستثنی از قاعده): بر خلاف قاعده کلی، در موارد خاص ثبتی، ارائه اصل سند عادی الزامی نیست. طبق بند «پ» ماده ۱۴۷ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰، در فرآیند تعیین تکلیف اراضی فاقد سند، حتی تصویر سند عادی (قولنامه) با استعلام از منابع معتبر دیگر قابل قبول است. بنابراین ممکن است دادگاه به تصویر برابر با اصل سند (در صورت وجود استعلام از بانک یا ادارات مرتبط برای احراز صحت معامله) ترتیب اثر دهد.

· ارائه تصویر برابر با اصل سند: در غیاب اصل مبایعه‌نامه، بهترین مدرک شما تصویر برابر با اصل سندی است که در فرآیند اخذ سند تک برگ به کمیسیون ماده ۱۴۷ ارائه کرده‌اید. هرچند کپی برابر با اصل جایگزین اصل نمی‌شود، اما در صورت اثبات گم شدن اصل سند، دادگاه ممکن است آن را بپذیرد.

· ثبت اظهارنامه مفقودی: برای قانونی کردن گم شدن اصل سند و جلوگیری از اتهام عدم ارائه عمدی آن، یک آگهی مفقودی در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار درج کنید و سپس با ارائه گواهی آن به دادگاه، احتمال پذیرش تصویر سند افزایش می‌یابد.

· اقرار به بدهکار بودن فروشنده: اگر بتوانید مدارکی دال بر بدهکار بودن فروشنده به شما (مانند رسیدهای بانکی واریز وجه) ارائه دهید که نشان دهد انگیزه فروشنده برای فروش ملک، تأدیه دین بوده، این امر به نفع شماست. همچنین اگر سند رسمی از طریق مراجع دولتی و با استعلام از ادارات ثبت صادر شده باشد، به استناد تبصره ۲ ماده ۱۴۸ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی که نظریه مشورتی آن در این حوزه به نفع خریدار تفسیر شده است، شانس شما برای رأی به بقای سند بسیار بالاست.

· ارائه شهادت کتبی شهود: با آنکه شهود فوت کرده‌اند، هرگونه مدرک کتبی از آن‌ها که دلالت بر وقوع معامله و حضورشان داشته باشد، به عنوان شهادت کتبی می‌تواند در دادگاه مؤثر واقع شود.

درود پرسشگر ارجمند
اگر فقط کپی برابر اصل دارید و اصل مبایعه‌نامه مفقود است، ورثه می‌توانند جعل یا صوری بودن را مطرح کنند ولی اثبات آن با آنان است و صرف ادعا کافی نیست
قاضی معمولاً با توجه به سند رسمی تک‌برگ، قرائن معامله، سوابق ثبتی و هر دلیل دیگری تصمیم می‌گیرد و بدون دلیل قوی، بطلان سند رسمی به‌سادگی پذیرفته نمی‌شود