باید مستندات و توافقات شما را بررسی کرد 

می‌توانید با دادخواست تخلیه و مطالبه اجرت‌المثل سه متر اضافه، به استناد تصرف خارج از قرارداد و عدم همکاری مستأجر، از دادگاه حقوقی اقدام نمایید.

با توجه به توضیحات شما، موضوع مربوط به سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ است. در این قانون، برخلاف قانون ۵۶، مستأجر حق سرقفلی را فقط در صورتی دارد که یا:

1. در ابتدای اجاره وجهی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد،

2. یا شرط پرداخت سرقفلی در قرارداد تصریح شده باشد.

اما در مورد اختلاف متراژ:

شما قرارداد اجاره‌ای برای ۱۱ مترمربع با مستأجر تنظیم کرده‌اید، ولی پس از صدور پروانه ساخت مشخص شده که متراژ واقعی ۱۴ مترمربع است. مستأجر هم ظاهراً از تخلیه یا همکاری برای تخریب امتناع می‌کند.

وضعیت قانونی:

۱. در صورت صدور پروانه ساخت و نیاز به تخلیه برای نوسازی: طبق ماده ۱۵ قانون ۱۳۷۶، موجر می‌تواند در صورت نیاز به تخریب و نوسازی ملک با داشتن پروانه ساخت و جواز قانونی، از دادگاه درخواست تخلیه کند.

> ⚠️ لازم نیست رضایت مستأجر باشد، ولی باید مبلغ سرقفلی (در صورت استحقاق) پرداخت شود.

۲. اختلاف در متراژ تأثیری بر حق تخلیه ندارد: ملاک، میزان تصرف مستأجر است. اگر او عملاً ۱۴ متر را در تصرف دارد، اما قرارداد ۱۱ متر نوشته شده، این مسئله ممکن است در میزان حق سرقفلی یا اجرت‌المثل تأثیرگذار باشد، ولی مانع تخلیه نیست.

---

پیشنهادات عملی:

✅ مرحله اول: اظهارنامه رسمی

به مستأجر اظهارنامه بدهید و اعلام کنید با توجه به پروانه ساخت و نیاز به تخریب، قرارداد اجاره فسخ شده و باید تخلیه کند.

✅ مرحله دوم: دادخواست تخلیه

اگر همکاری نکرد، به دادگاه حقوقی محل ملک دادخواست "تخلیه به جهت نوسازی بر اساس قانون ۷۶" بدهید. مدارک مورد نیاز:

سند مالکیت

پروانه ساخت

اجاره‌نامه

کروکی یا گزارش کارشناس در صورت اختلاف متراژ

✅ پرداخت حق سرقفلی (در صورت وجود)

اگر در قرارداد یا پرداختی سرقفلی مستند دارید، باید آن را به نرخ روز و مطابق نظر کارشناس رسمی پرداخت و در صندوق دادگستری تودیع کنید.

-

سرقفلی به نرخ روز محاسبه می‌شود