باید کارشناسی شود

با سلام و احترام، پاسخ به سوال شما با توجه به قانون مدنی و قوانین شهرداری و کاربری اراضی به شرح زیر است: --- ### 1. تعیین مالک مابه‌التفاوت تغییر کاربری از باغ به مسکونی #### الف) اصل حاکمیت اراده در قرارداد (ماده 10 قانون مدنی): - اگر در زمان فروش، صراحتاً شرط شده باشد که در صورت تغییر کاربری و افزایش ارزش ملک، مابه‌التفاوت به شما (فروشنده) تعلق گیرد، این شرط لازم‌الاجرا است و خریدار ملزم به پرداخت آن می‌باشد. - اگر شرطی در قرارداد ذکر نشده باشد، اصل بر این است که تمام حقوق ناشی از ملک (از جمله افزایش ارزش ناشی از تغییر کاربری) از زمان انتقال ملک به خریدار، متعلق به اوست (ماده 362 قانون مدنی). #### ب) مسئولیت تغییر کاربری: - تغییر کاربری از باغ به مسکونی معمولاً نیاز به مجوز شهرداری یا کمیسیون ماده 5 دارد. اگر خریدار بدون مجوز قانونی اقدام به تغییر کاربری کرده باشد، ممکن است مشمول تخلف ساخت‌وساز شود و شهرداری حق دارد جریمه یا تخریب را اعمال کند. در این حالت، هیچ‌یک از طرفین (فروشنده یا خریدار) حق دریافت مابه‌التفاوت را ندارند، زیرا تغییر کاربری غیرقانونی است. --- ### 2. رویه قضایی و عرف معاملات ملکی - در دادگاه‌ها، اگر خریدار پس از خرید، با استفاده از روابط یا اطلاعات شخصی موفق به تغییر کاربری شود و این امکان در زمان فروش برای فروشنده قابل پیش‌بینی نبوده باشد، ممکن است به درخواست فروشنده، بخشی از مابه‌التفاوت به او تعلق گیرد (استناد به نظریه تعدیل ثمن در حقوق ناشی از تغییرات غیرمترقبه). - اگر خریدار زمین را با قیمت باغ خریده و بلافاصله با کاربری مسکونی فروخته باشد، دادگاه ممکن است سوءنیت وی در احتکار ارزش افزوده را محرز دانسته و به نفع شما حکم دهد (مستند به اصل منع سوءاستفاده از حق - ماده 40 قانون مدنی). --- ### 3. راهکارهای حقوقی برای مطالبه مابه‌التفاوت 1. بررسی قرارداد فروش: - اگر در قرارداد شرط انتقال منافع آینده ذکر شده، می‌توانید بر اساس آن اقامه دعوا کنید. - اگر قرارداد مبهم است، تفسیر به نفع فروشنده ممکن است (ماده 224 قانون مدنی). 2. اقامه دعوی بر اساس «تعدیل ثمن»: - اگر تغییر کاربری پس از فروش، غیرمترقبه و ناشی از تصمیمات دولتی (مثل تغییر طرح جامع شهر) باشد، می‌توانید درخواست تعدیل قیمت دهید. 3. طرح دعوی بر اساس «استیفای بلاجهت» (ماده 336 قانون مدنی): - اگر خریدار از اطلاعات محرمانه یا روابط خاص برای تغییر کاربری استفاده کرده و شما بی‌اطلاع بودید، می‌توانید مابه‌التفاوت را مطالبه کنید. --- ### 4. جمع‌بندی و توصیه - در صورت عدم شرط در قرارداد، دریافت مابه‌التفاوت دشوار است، اما با ارائه دلایل قوی (مانند سوءنیت خریدار یا تغییرات غیرمترقبه) می‌توانید در دادگاه اقدام کنید. - مدارک مورد نیاز: - نسخه قرارداد فروش. - مستندات تغییر کاربری (درخواست از شهرداری). - شواهدی دال بر سوءنیت خریدار (مثل فروش فوری با کاربری جدید).

سلام دوست عزیز پرسش شما را سابقا پاسخ دادم

سلام وضعیت ملکِ اشاره شده می‌بایستی به رؤیت کارشناس رسمی دادگستری برسد تا بر اساس آن، نتیجه‌گیری صورت بپذیرد.

به نظر معامله فضولی یا فروش مال غیر متصور است