سلام . وقت بخیر. بنده در سال 91 زمین مشاعی را با دوستم به صورت شریکی خریداری کردیم .( متاسفانه زمین خیلی مشکلات داشت و از طرفی چون فروشنده از سهم مشاع خود به 8 نفر دیکر هم فروخته بود ، در رسیدن به توافق برای تقسیم نامه زمین نیز شرکا چند سال با هم اختلاف داشتند و بالاخره مشکلات حل شد و برای هر نفر سند مشاع افرازی صادر شد) . من به دلیل بدهی که به برادرم داشتم ، یکسال بعد در سال 92 قسمتی از سهم خود را به برادرم واگذار کردم و بعد به شریکم اطلاع دادم و ایشان با کمی مخالفت ، قبول کرد . شرط همه ما این بود که بعد از صدور سند تک برگ کسی حق فروش سهم خود را ندارد و زمین باید یکجا فروخته شود ، چون متراژ سهام و متراژ کل زمین به صورتی است که قابل افراز نیست . در سال 1401 ، برادرم ، احتمالا به اصرار همسرش که با تمام اعضای خانواده پدری بنده دشمنی دارد گفت که باید این معامله را در دفتر املاک مبایعه نامه کنیم و بنده هم قبول کردم . ( البته برادرم در سال 92 که قسمتی از سهم خودم را به او واگذار کردم ، مجرد بود و هنوز متاهل نشده بود و در سال 94 متاهل شد . ) ولی چون به برادرم اعتماد داشتم ، متن مبایعه نامه را به صورت دقیق نخواندم و در یک بند نوشته شده بود که بعد از صدور سند رسمی ظرف یکماه مهلت داده شده که همان قسمت از سهم زمین خود را منتقل کنم . ولی قرار شفاهی ما در سال 91 با دوستم و در سال 92 با دوستم و برادرم که به شراکت ما اضافه شد این بود که سند فقط به نام بنده صادر شود و موقع فروش ، کل زمین یکجا فروخته شود و فقط باید موضوع فروش و نام خریدار و قیمت فروش را به دوستم و برادرم اطلاع دهم که نسبت به قیمت فروش رضایت داشته باشند و بعد از فروش ، مبلغ دریافتی را به اندازه قدر السهم هر نفر ، به حساب آن شخص واریز کنم و تا قبل از اینکه سند ، توسط همسر برادرم رویت شود این توافق پابرجا بود و هیچ کس اعتراضی نداشت ، چون این توافق ، اصل پایه ای و کلیدی و اساسی سرمایه گذاری ما در این زمین بود . امسال سند تک برگ به نام بنده صادر شد و برادرم تا قبل از اینکه عکس سند را با خانواده اش رویت کند ، طبق مقرراتی که به صورت شفاهی بین ما وضع شده بود ، هیچ اعتراضی نداشت . ولی بعد از رویت کردن سند توسط همسرش ، برادرم به بنده اعتراض کرد که چرا در سند ،نام برادرم قید نشده و ادعا کرد که چون برادرم در طول این سالها کل سهم خریداری شده را به همسرش منتقل کرده و ما تا این لحظه بی اطلاع بودیم و همانطور که متوجه شدید این کار برخلاف توافق ما بود و ادعا کرد که بر این اساس ، باید در سند صادر شده ، نام همسر برادرم نیز قید شود و در نتیجه باید بر مبنای این سند ، مجددا سندی به نام بنده و دوستم و همسر برادرم صادر شود و همسرش نیز اعلام کرد که میخواهد سهم خودش را به صورت مجزا به نفر دیگری که هیچ خویشاوندی با ما ندارد و کاملا غریبه محسوب میشود بفروشد و ما نیز هیچ حق اعتراضی در این مورد نباید داشته باشیم و به ما گفت که قانونا نمیتوانیم جلو این عمل را بگیریم و به علت مخالفت ما ، با مراجعه برادرم به دفتر خدمات قضایی ، اظهار نامه الزام به تنظیم سند از طریق دفاتر خدمات قضایی برای بنده ابلاغ شد و از تاریخ 12 مرداد ، یک هفته مهلت برای مراجعه به دفتر خانه داده شده . حالا سوال بنده این است که چطور میتوانم سند را به نام خودم و همسر برادرم و دوستم بگیرم ولی قانونا هیچ یک از شرکا حق فروش سهم خود را نداشته باشد ؟ آیا میتوان یک قرارداد یا توافقنامه محضری نوشت که در آن این قضیه را قید کرد و برای جلوگیری از فروش سهم ، وجه التزام به قیمت کل مبلغ فروش زمین برای سه نفر قرار داد و ضمنا در موقع فروش این حق را که هر کدام از سه نفر قصد مخالفت را داشته باشیم ، از نفرات سلب کرد و نهایتا ، نتیجه این قرارداد به این صورت باشد که : فقط کل زمین به صورت یکجا فروخته شود و فروش سهم ممنوع باشد و نیز هیچ کدام از شرکا حق مخالفت در زمان فروش و سنگ اندازی ( به شرطی که زمین زیر قیمت منطقه فروخه نشود ) را نداشته باشد و نیز بندهای دیگری اضافه کرد که هیچ یک از شرکا بعدا اقداماتی انجام ندهد که مانع فروش زمین شود یا جلوگیری شود از اقداماتی که به منافع بقیه شرکا ، خسارت وارد کند. لازم به ذکر است که باید این کارکاملا دقیق و با احتیاط ، انجام شود . ( به علت دشمنی خانوادگی همسر برادرم با تمام خانواده یعنی پدر و مادرم و ... ) ضمنا آیا میتوان به علاوه قرارداد محضری ، تقسیم نامه محضری بین خودمان بنویسیم و زمین را به دو قطعه شرقی و غربی تقسیم کنیم که یک قطعه برای بنده و دوستم و قطعه دیگر برای برادرم باشد ؟ هر چند که قابل افراز نباشد. یا اصلا میتوان در یک زمین 130 متری ، 28 متر (سهم برادرم ) را به صورت افرازی جدا کرد و یک سند تک برگ برای همسر برادرم صادر شود. یا اصلا برادرم قانونا اجازه فروش سهم به همسرش را نداشته ؟ و یا اینکه حق شفعه برای دوستم هنوز وجود دارد ؟ ویا اینکه آیا میتوان معامله ای که 14 سال پیش بین من و برادرم بوده را فضولی اعلام کرد و آنرا باطل کرد ؟