اگر حکم حجری که گرفتند مربوط به زمان فروش ملک بوده و ایشان صلاحیت فروش نداشته معامله باطل است باید همون مبلغی که پرداخت کردید به شما عودت داده بشه و شما هم همون مبلغ را به خریدار خود پرداخت کنید 

نیاز به بررسی بیشتر و گفتگوی متقابل است تا اظهار نظر دقیقی بتوان کرد و راهنمایی شوید 

سلام

۱. ابطال معامله و اثرات آن: وقتی دادگاه رأی به محجوریت می‌دهد و معامله ابطال می‌شود، اثر معامله از ابتدا از بین می‌رود. در نتیجه، سندها باطل شده و زمین به ورثه‌ی مالک بازمی‌گردد.

۲. استرداد ثمن(قیمت زمین): وقتی معامله باطل می‌شود، طرفین باید به وضعیت پیش از قرارداد بازگردند. بنابراین ورثه فروشنده موظف‌اند مبلغی را که شما بابت خرید زمین پرداخت کرده‌اید، به شما برگردانند.

۳. قیمت روز یا قیمت قرارداد؟

در معاملات باطل، اصل بر این است که «ثمن»(همان مبلغی که در قرارداد ذکر شده) بازگردانده شود اما اگر شما بتوانید ثابت کنید که باطل شدن معامله به دلیل محجوریت(که مورد اختلاف بوده و حتی برخی ورثه آن را قبول نداشتند) باعث ضرر شما شده، می‌توانید از طریق دادگاه برای دریافت خسارت یا مطالبه مبلغی نزدیک به ارزش روز تلاش کنید.

۴. هزینه‌های تک‌برگ و تغییرات:

هزینه‌هایی که برای تبدیل سند به تک‌برگ کرده‌اید یا خریداران ثالث برای تغییرات زمین پرداخته‌اند، قابل مطالبه است. شما و خریداران بعدی می‌توانید از ورثه فروشنده بخواهید هزینه‌هایی را که باعث افزایش قیمت زمین شده است، پرداخت کنند.

با توجه به شرایط پیچیده‌ای که شرح دادید، نگرانی‌تان بابت باطل شدن معامله و ابطال اسناد، کاملاً قابل درک است. پاسخ به پرسش شما در مورد تکلیف نهایی و میزان خسارت، مستلزم بررسی دقیق حقوقی است که در ادامه به تفکیک توضیح می‌دهم.

۱-  بررسی وضعیت از منظر حقوقی

در ابتدا باید ابعاد حقوقی این پرونده را به درستی بشناسید:

· ابطال معامله به دلیل حجر (ماده ۲۱۲ قانون مدنی):

طبق ماده ۲۱۲ قانون مدنی، "معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند، به واسطه عدم اهلیت باطل است". با توجه به رأی دادگاه مبنی بر محجوریت فروشنده و تأیید آن توسط دیوان عالی کشور، معامله شما از ابتدا باطل بوده است. نکته کلیدی این است که دادگاه تاریخ حجر (ناتوانی ذهنی) را مشخص می‌کند و هر معامله‌ای بعد از آن تاریخ باطل تلقی می‌شود. در این حالت، معامله‌ای که توسط شخص محجور انجام شده است، «نافذ نیست» (ماده ۲۱۳ قانون مدنی) و قابل تنفیذ (تأیید) توسط خود او پس از افاقه یا توسط ولی/قیم نیست.

· ماهیت سند رسمی در این معامله:

گرفتن سند رسمی به نام شما، به تنهایی نمی‌توانست ایراد ناشی از حجر فروشنده را بپوشاند. اگر منشأ تنظیم سند، یک بیع فضولی یا معامله‌ای باطل باشد، سند رسمی نیز اعتباری نخواهد داشت، زیرا در چنین مواردی، خریدار مالکیت را کسب نمی‌کند. به عبارت دیگر، سند رسمی نمی‌تواند معامله باطل را معتبر کند.

· وضعیت خریداران بعدی: انتقال شما به نفر دوم نیز به دلیل باطل بودن معامله اصلی و مالک نبودن شما، یک انتقال «فضولی» محسوب می‌شود، مگر اینکه مالک اصلی (وراث) آن را اجازه کند. اگر وراث اجازه ندهند، این معامله نیز باطل است.

۲- تکلیف خسارت و هزینه‌ها

درباره جبران هزینه‌ها و خسارت‌ها، باید بین چند بخش تمایز قائل شد:

۲-۱) هزینه‌های شما (خریدار اول):

  · مبلغ پرداختی:

شما می‌توانید اصل پولی را که به فروشنده پرداخته‌اید، از وراث (مالکین اصلی) مطالبه کنید، زیرا این مبلغ به ناحق دریافت شده است (ماده ۳۶۵ قانون مدنی).

  · هزینه‌های دادرسی و کارشناسی:

این هزینه‌ها جزو ضرر و زیان ناشی از بطلان معامله است و قابل مطالبه می‌باشد.

  · هزینه‌های ثبت سند و اخذ سند تک برگ:

این هزینه‌ها نیز در راستای معامله باطل شده انجام شده و قابل مطالبه است.

  · اجرت المثل و خسارت توقیف:

حکم قبلی که به نفع شما صادر شده بود، از سوی وراث قابل اعتراض است و ممکن است دادگاه آنها را نپذیرد، هرچند این موضوع نیاز به بررسی جداگانه دارد.

۲-۲) هزینه‌های خریدار بعدی (شخص ثالث):

 · هزینه‌هایی که وی برای تغییرات و بهره‌برداری از ملک انجام داده، قابل مطالبه است. او می‌تواند این هزینه‌ها را از شما (به عنوان فروشنده) یا از وراث (به عنوان مالکین اصلی) مطالبه کند. دادگاه با بررسی میزان حسن نیت او و اینکه آیا به بی‌اعتباری معامله شما آگاه بوده یا خیر، تصمیم‌گیری خواهد کرد.

۱-۳) قیمت روز یا قیمت زمان معامله:

بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، در مواردی که مبیع مستحق‌للغیر درآید و خریدار جاهل به فساد معامله بوده باشد، غرامت باید بر اساس قیمت روز مال در زمان اجرای حکم محاسبه شود، نه صرفاً ثمن معامله به اضافه خسارت تأخیر.

✅ بنابراین شما می‌توانید ارزش روز زمین (تعیین شده توسط کارشناسی رسمی) را به اضافه کلیه هزینه‌های دادرسی، ثبت سند و اجرت‌المثل ایام تصرف از وراث مطالبه کنید.

۳- جمع‌بندی و توصیه نهایی

در یک نگاه کلی، وضعیت حقوقی شما چنین است:

· ابطال معامله:

· وضعیت حقوقی: به دلیل اثبات حجر فروشنده قبل از معامله، معامله شما از ابتدا باطل است.

· تکلیف ملک: ملک باید به وراث (مالکین اصلی) مسترد شود.

· تأثیر سند رسمی: سند رسمی به نام شما فاقد اعتبار است، زیرا منشأ آن باطل بوده است.

· وضعیت حقوقی طرفین و میزان خسارت:

· شما (خریدار اول): مسئولیت تضامنی با خریدار بعدی برای استرداد ملک. حق مطالبه کل ثمن به اضافه خسارات دادرسی و هزینه‌ها از وراث. امکان مطالبه خسارت ناشی از کاهش ارزش پول (تأخیر تأدیه) وجود دارد.

· خریدار بعدی (شخص ثالث): مسئولیت تضامنی با شما برای استرداد ملک. حق مطالبه کل هزینه‌های انجام شده برای ملک از شما و/یا وراث.

· وراث (فروشنده و وراث): مسئول اصلی پرداخت ثمن معامله و خسارات و هزینه‌های قانونی به شما. تکلیف به استرداد ملک از هر دو خریدار.

این شرایط بسیار حساس و تخصصی است. پیشنهاد می‌کنم هر چه سریع‌تر با یک وکیل مجرب در امور ملکی مشورت کنید تا با بررسی دقیق اسناد، بهترین راهکار حقوقی برای کاهش خسارات شما اتخاذ شود.

صرفاً تلاش کردم تصویر روشنی از وضعیت پیش رویتان ارائه دهم. 

موفق باشید 

درود پرسشگر ارجمند
ابطال سند شما و سند منتقل الیه سوم به دلیل اثبات حجر فروشنده صحیح است و شما باید زمین را به قیمت روز از خریدار فعلی تحویل بگیرید و خسارات وارده را از وراث فروشنده مطالبه کنید.