نیاز به بررسی متن قرارداد میباشد

گام اول:

- تشخیص نوع شرط از روی عبارت قرارداد

تشخیص دقیق نوع شرط (خیار شرط یا خیار تخلف از شرط) با مرجع قضایی است؛ اما در عمل این نحوه عبارت‌پردازی شرط است که ماهیت آن را تعیین می‌کند:

- نوع شرط نحوه بیان معمول حق فسخ پس از انقضای مدت

خیار شرط "برای فروشنده تا تاریخ ... حق فسخ وجود دارد." منقضی و از بین رفته است

خیار تخلف از شرط "هرگاه خریدار تا تاریخ ... تعهد خود را انجام ندهد، فروشنده حق فسخ دارد." در صورت تحقق تخلف باقی است

گام دوم:

تحلیل بر اساس نوع شرط

- اگر شرط از نوع خیار شرط بوده (مواد ۳۹۹ تا ۴۰۱ قانون مدنی):

خیار شرط یک اختیار مطلق بدون نیاز به دلیل به صاحب آن می‌دهد. با انقضای مدت معین، حق فسخ قطعاً ساقط شده و قابل احیاء نیست. تأکید می‌شود که خیار شرط به صاحب خود اجازه می‌دهد «بدون هیچ دلیلی» و صرفاً با اراده خود عقد را فسخ کند. پس از انقضای مدت، این حق به کلی از بین می‌رود، حتی اگر خریدار هنوز به طور کامل تسویه نکرده باشد.

- اگر شرط از نوع خیار تخلف از شرط بوده (مواد ۲۳۴ تا ۲۴۵ و ۴۴۴ قانون مدنی):

در اینجا تخلف از شرط، ایجادکننده حق فسخ است. اگر شرط به صورت «شرط نتیجه» (مثل "هرگاه خریدار تا تاریخ ... ثمن را نپردازد، معامله خودبه‌خود فسخ می‌شود") بیان شده باشد، با تحقق تخلف، عقد بدون نیاز به اعلام منفسخ می‌شود.

اما اگر شرط به صورت «شرط فعل» (مثل "در صورت عدم پرداخت، فروشنده حق فسخ دارد") بیان شده باشد، با تحقق تخلف، حق فسخ ایجاد می‌شود اما اعمال آن منوط به اعلام اراده فروشنده است. نکته مهم اینکه خیار تخلف از شرط نیاز به مدت معین برای اعمال ندارد و صرف تحقق تخلف کافی است. بنابراین، چند سال گذشته از اتمام قرارداد، خللی در این حق ایجاد نمی‌کند.

گام سوم:

بررسی شروط خاص قرارداد

شرط «تحویل واحد منوط به انجام تمامی تعهدات مالی خریدار است» می‌تواند تحلیل را متأثر کند. در عقود سازمانی معمولاً قید می‌شود که تحویل فیزیکی واحد به منزله تأیید انجام تمام تعهدات مالی از سوی خریدار نیست و فروشنده حق دارد ظرف مهلت معین‌الاثر (معمولاً تا ۳ سال) در صورت کشف تخلف، آن را پیگیری کند. اما تحویل واحد همراه با صورت‌جلسه تحویل، اماره قوی بر انجام تعهدات مالی خریدار محسوب می‌شود.

گام چهارم:

آیا مرور زمان مانع است؟

حق فسخ ناشی از خیارات (چه شرط و چه تخلف از شرط) مشمول مرور زمان نیست. اما در خیار تخلف از شرط، اگر فروشنده پس از آگاهی از تخلف، مدتی طولانی سکوت کرده باشد، ممکن است سکوت او به عنوان اسقاط ضمنی حق فسخ تلقی شود. در این صورت، حتی اگر حق فسخ وجود داشته باشد، به دلیل سکوت طولانی فروشنده، دادگاه ممکن است از اعمال آن جلوگیری کند.

- جمع‌بندی و توصیه نهایی

با توجه به اینکه از پایان مدت قرارداد چندین سال می‌گذرد:

۱) اگر شرط از نوع خیار شرط بوده، ادعای شرکت کاملاً بی‌اساس است و حق فسخ ساقط شده است.

۲) اگر شرط از نوع خیار تخلف از شرط بوده و شرکت تاکنون اقدامی نکرده، احتمال موفقیت آن بسیار ضعیف است و می‌توان به سکوت طولانی و اسقاط ضمنی حق استناد کرد.

توصیه می‌شود تمام اوراق قرارداد، صورت‌جلسه تحویل واحد و مکاتبات انجام‌شده را جمع‌آوری کرده و در اولین فرصت به یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در دعاوی قراردادها مراجعه کنید تا ضمن بررسی دقیق عبارت شرط، بهترین راهکار دفاعی را برای شما اتخاذ نماید.