سلام شما کار درست انجام دادید ولی باید ثابت کنید اون ملک برا ملدرتون بوده و به برادرتون منتقل نشده

با توجه به توضیح شما، برادرتان در زمانی که مادرتان زنده بوده، ملک را بدون رضایت ایشان فروخته است. از آنجایی که مالک قانونی در آن زمان مادرتان بوده و هیچ وکالت یا اجازه‌ای برای فروش نداشته، این معامله از نظر حقوقی در دسته «معامله فضولی» قرار می‌گیرد.

برای روشن شدن مسیر قانونی و عملی، به نکات زیر دقت کنید:

(۱) وضعیت حقوقی معامله (غیر نافذ بودن)

معامله‌ای که برادرتان انجام داده، چون بدون اذن مالک (مادرتان) بوده، یک عمل حقوقی «غیر نافذ» است (ماده ۲۴۷ قانون مدنی). یعنی این معامله تا زمانی که مالک اصلی آن را تأیید نکند، کامل نمی‌شود و اثر قانونی ندارد. در اینجا مادرتان در قید حیات نبوده تا آن را رد یا تأیید کند. با فوت ایشان، حق مالکیت به ورثه (شما خواهران و برادرتان) منتقل شده است. حالا شما به عنوان ورثه و مالکان جدید، این اختیار را دارید که معامله را تأیید یا رد کنید. با شکایت شما، عملاً معامله را رد کرده‌اید.

(۲) کلید اصلی پرونده: آیا خریدار «حسن نیت» داشته و مالک شده است؟

پیروزی شما در این دعوا به یک نکته حیاتی بستگی دارد: آیا خریدار ملک، در زمان خرید، از اینکه فروشنده (برادرتان) مالک نیست و حق فروش ندارد، بی‌اطلاع بوده است یا خیر؟ اگر خریدار ثابت کند که کاملاً بی‌اطلاع بوده (حسن نیت) و تمام شرایط قانونی برای «حمایت از خریدار با حسن نیت» فراهم باشد، ممکن است دادگاه مالکیت او را به رسمیت بشناسد.

شرایطی که دادگاه برای این حمایت در نظر می‌گیرد (بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ دیوان عالی کشور و مواد ۱۰ و ۱۱ قانون ثبت):

· ۱-۲. حسن نیت خریدار: خریدار باید ثابت کند که واقعاً نمی‌دانسته و راهی برای دانستن اینکه برادرتان مالک نیست، نداشته است. مثلاً ممکن است برادرتان خود را به دروغ مالک معرفی کرده یا مدارکی جعلی ارائه داده باشد. اگر خریدار از اعضای خانواده یا همسایگان قدیمی باشد که از مالکیت مادرتان خبر داشته، اثبات حسن نیت برایش سخت می‌شود.

· ۲-۲. معامله رسمی باشد: در املاک روستایی که سند رسمی (ثبتی) دارند، حمایت از خریدار با حسن نیت بسیار قوی است. اما اگر ملک صرفاً سند عادی (قولنامه‌ای) داشته باشد، خریدار نمی‌تواند ادعای حسن نیت موجهی داشته باشد، چون طبق قانون، در معاملات غیرمنقول، اعتماد به اسناد عادی برای اثبات مالکیت پذیرفته نیست.

· ۳-۲. انتقال سند: اگر ملک دارای سند رسمی بوده و سند به نام خریدار منتقل شده باشد، ابطال این انتقال بسیار دشوار است. اگر سند هنوز به نام مادرتان (یا ورثه) باشد، کار شما بسیار ساده‌تر است.

(۳) راهکار عملی و گام‌های بعدی شما در دادگاه

با توجه به اینکه گفتید در دادگاه شکایت کرده‌اید، باید روی این محورها متمرکز شوید:

· ۱-۳. اثبات مالکیت موروثی: اول باید ثابت کنید که ملک در زمان حیات در مالکیت مادرتان بوده و ایشان بدون اجازه شما و مادرتان آن را فروخته است. این کار را با ارائه سند مالکیت مادر، انحصار وراثت و شهادت شهود انجام دهید که نشان دهد مادر تا پایان عمر از فروش ملک بی‌خبر بوده و رضایت نداشته است.

· ۲-۳. اثبات سوءنیت برادر و بی‌اطلاعی خریدار: باید نشان دهید خریدار از این وضعیت آگاه بوده یا به راحتی می‌توانسته آگاه شود. برای مثال:

  · اگر سند، قولنامه‌ای است، همین برای ابطال معامله کافی است.

  · اگر خریدار از اهالی همان روستاست، می‌توانید با شاهد ثابت کنید که همه می‌دانستند ملک مال مادر شماست.

  · اگر برادرتان با جعل امضا یا مدارک اقدام کرده، حتماً این موضوع را در دادگاه مطرح و پیگیری کیفری کنید. شکایت کیفری برای جعل و فروش مال غیر، فشار را روی برادرتان و خریدار برای احقاق حق شما بیشتر می‌کند.

· ۳-۳. درخواست نهایی شما از دادگاه: خواسته اصلی شما باید «اعلام بطلان معامله»، «خلع ید» (تخلیه ملک) و «قلع و قمع بنای احداثی» (تخریب ساختمان) باشد. البته بدانید که دادگاه‌ها معمولاً در تخریب ساختمان احتیاط می‌کنند و ممکن است حکم به پرداخت قیمت زمین به شما بدهند یا خریدار را مجبور به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف کنند.

(۴) مسئولیت برادرتان را فراموش نکنید

فارغ از نتیجه دعوا با خریدار، برادرتان مرتکب «فروش مال غیر» شده که جرم است. شما می‌توانید از او به صورت جداگانه شکایت کیفری کنید و همچنین در دادگاه حقوقی، قیمت روز زمین را که بدون اجازه تصاحب و فروخته، از او مطالبه نمایید. این حق شما به عنوان ورثه، مستقل از موضوع مالکیت فعلی ملک است.

(۵) یک جمع‌بندی مهم و صریح

عمل برادرتان غیرقانونی است. برای موفقیت در این پرونده، مهم‌ترین اقدام شما اثبات این موضوع است که خریدار یا می‌دانسته برادرتان حق فروش ندارد، یا اینکه به سند عادی اعتماد کرده که در املاک ارزش قانونی برای اثبات مالکیت ندارد. در این صورت، شانس شما برای بازپس‌گیری ملک یا گرفتن خسارت بسیار بالا خواهد بود. تمام تمرکز خود را بر جمع‌آوری مدارک برای رد «حسن نیت» خریدار و اثبات «آگاهی یا امکان آگاهی» او از مالکیت مادرتان بگذارید.

درود پرسشگر ارجمند عدم رضایت خواهران از معامله فضولی منتسب به برادر نسبت به مال منقول به مالکیت مادر در صورت عدم اذن و تنفیذ وراث پس از فوت موجب عدم نفوذ بیع بوده و خریدار صرفاً در صورت احراز حسن نیت می‌تواند اجرت المثل ایام تصرف و اعیانی مطالبه نماید و دادگاه حسب ادله و کارشناسی تکلیف مالکیت و قلع و قمع یا بهای اعیانی را تعیین خواهد نمود