سلام با توجه به توضیحاتی که دادید، پاسخ به سؤالات شما به شرح ذیل هست:

۱. آیا سند شما مشاع است؟

بله؛ وقتی در سند به جای متراژ دقیق و مشخص، «سهم» یا «دانگ» ذکر شده و نقشه زمین هر فرد به‌ صورت مجزا تفکیک نشده، این سند مشاع محسوب می‌شود. در سند مشاع، شما مالک بخشی از کل زمین هستید اما دقیقاً مشخص نیست کدام متر مربع از زمین متعلق به شماست و هر نقطه از زمین، به نسبت سهم هر وارث، متعلق به همه می‌باشد.

۲. آیا برای فروش مشکل دارد؟

فروش سند مشاع از نظر قانونی امکان‌پذیر است اما با دو چالش اصلی روبروست:

- قیمت: معمولاً املاک مشاع به دلیل عدم تفکیک و احتمال اختلاف بین شرکا، قیمت کمتری نسبت به املاک تفکیک‌شده(تک‌برگ تفکیکی) دارند.

۳. آیا باید خودتان زمین را تقسیم کنید؟

برای اینکه سند شما از حالت مشاع خارج شود و هر کس سند متراژدار و تفکیکی داشته باشد، باید افراز انجام شود. این کار به دو روش است:

- اگر بین تمام ورثه توافق باشد، با کمک یک نقشه‌بردار و کارشناس، زمین را تقسیم کرده و مراحل اداری تفکیک را در اداره ثبت طی کنید.

- اگر توافقی صورت نگیرد، باید از طریق اداره ثبت و درخواست افراز مال مشاع، زمین در صورت امکان تقسیم شود.

در حال حاضر، اگر می‌خواهید هر کس بر روی بخش خاصی از زمین کشاورزی فعالیت کند، بهتر است یک توافق‌نامه داخلی یا سند تفکیکی غیررسمی بین خودتان بنویسید تا از اختلافات احتمالی جلوگیری شود اما برای رسمیت قانونی، باید مراحل افراز را طی کنید.

بله در این حالت همچنان ملک مشاعی هست و برای فروش و تقسیم آن مراحل خاص خودش را دارد