۱. بررسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ یا کمیسیون‌های مربوطه و پایانکار

در مورد پرونده شما، چند نکته کلیدی وجود دارد:

ـ تغییر کاربری: اگر زمین در سند مزروعی ثبت شده اما در عمل به بافت روستا وصل شده و ساخت‌ و ساز انجام شده، در واقع تغییر کاربری صورت گرفته است حتی اگر دهیاری پروانه صادر کرده باشد، در زمان أخذ پایانکار، تطابق سند با وضعیت موجود بررسی می‌شود.

ـ کمیسیون و جریمه: بله؛ اگر بنا طبق ضوابط جدید بافت و بدون طی مراحل قانونی تغییر کاربری ساخته شده باشد، احتمالاً در کمیسیون مورد بررسی قرار می‌گیرد. جریمه‌ها معمولاً بر اساس متراژ اضافه بنا یا تغییر کاربری غیرمجاز محاسبه می‌شوند تا سند با وضعیت فعلی مطابقت یابد.

ـ نکته مهم: صدور پروانه توسط دهیاری لزوماً به معنای عدم تخلف در سند نیست؛ زیرا پروانه مربوط به ساخت است و سند مربوط به مالکیت و نوع زمین.

۲. موارد ضروری در قولنامه خرید زمین(برای جلوگیری از چالش)

برای اینکه در خرید زمین به‌ ویژه زمین‌های مشاع یا روستایی دچار مشکل نشوید، موارد زیر را در قولنامه درج کنید:

ـ مشخصات دقیق سند: شماره سند، تاریخ ثبت و دفترخانه مربوطه را ذکر کنید.

ـ تعیین سهم دقیق: در زمین‌های مشاع، دقیقاً ذکر کنید که چه مقدار از کل زمین(به متر مربع یا سهم) به شما منتقل می‌شود.

ـ تأئیدیه بافت و کاربری: بندی اضافه کنید که فروشنده متعهد است زمین در بافت روستا باشد و قابلیت تغییر کاربری و أخذ پایانکار را داشته باشد.

ـ تعهد در مورد بدهی‌ها: قید شود که زمین فاقد هر گونه بدهی مالیاتی، بدهی به دهیاری یا مناقشه حقوقی با سایر شرکای مشاع است.

ـ تعیین محدوده(نقشه): هر چند زمین مشاع است اما برای جلوگیری از اختلاف با همسایگان، یک نقشه محلی(ساده) پیوست کنید و در قولنامه ذکر کنید که بنا بر توافق طرفین، بخش مشخص شده در نقشه پیوست در اختیار خریدار قرار می‌گیرد.

ـ تعهد به انتقال رسمی: تاریخ دقیق برای مراجعه به دفترخانه جهت انتقال رسمی سند را تعیین کنید و در صورت عدم انتقال، جریمه‌ای را پیش‌بینی نمائید.

سلام و احترام، اگر زمین داخل محدوده یا طرح هادی روستا باشد و دهیاری طبق ضوابط قانونی پروانه صادر کرده باشد و ساخت هم مطابق پروانه انجام شود، اصولا نباید به کمیسیون تخلفات ساختمانی برود. اما اگر زمین هنوز کاربری زراعی یا باغی داشته باشد، یا ساخت خارج از محدوده مجاز، بدون مجوز جهاد کشاورزی، یا برخلاف پروانه باشد، هم خطر جریمه یا قلع بنا وجود دارد و هم بحث تغییر کاربری مطرح می شود. در قولنامه حتما کاربری دقیق، داخل بافت بودن، مشاع بودن، حدود سهم، امکان اخذ پروانه، تعهد فروشنده به پاسخگویی در برابر جهاد کشاورزی، دهیاری، بنیاد مسکن، منابع طبیعی، راه و شهرسازی، و شرط فسخ و جبران خسارت در صورت عدم امکان ساخت را بنویسید.

بله، هرگونه ساخت‌وساز در محدوده روستا بدون تاییدیه فنی دهیاری و بنیاد مسکن، حتی با وجود پروانه، جهت انطباق با طرح هادی در کمیسیون ماده ۹۹ بررسی و مشمول جریمه می‌شود و برای پیشگیری از چالش در قولنامه باید مواردی نظیر استعلام دقیق کاربری از بنیاد مسکن، تاییدیه عدم وقوع در طرح‌های عمرانی، ذکر دقیق متراژ سهم مشاع، ضمانت کشف فساد و حق فسخ در صورت عدم صدور پایان کار قید گردد.