با توضیحی که دادید، این معامله از نظر حقوقی پرریسک و غیرقابل اتکا از نظر مالکیت رسمی است و حتماً باید با احتیاط زیاد تصمیم بگیرید.

چند نکته مهم:

1) نبود سند رسمی

ملکی که هیچ سند رسمی ندارد:

• از نظر اداره ثبت هنوز «مالک قطعی» شناخته نشده
• قولنامه فقط تعهد بین افراد ایجاد می‌کند، نه مالکیت قطعی
• هر فردی که در زنجیره معاملات قبلی بوده ممکن است ادعا مطرح کند

2) چند دست خرید و فروش (زنجیره قولنامه‌ای)

وقتی ملک 3-4 دست قولنامه‌ای منتقل شده:

• ریسک ادعای مالک قبلی یا فروش معارض وجود دارد
• اگر یکی از فروشنده‌های قبلی معامله‌اش مشکل داشته باشد، کل زنجیره به خطر می‌افتد

3) خطر شهرداری و طرح شهری

اگر ملک در طرح باشد:

• ممکن است در آینده تخریب یا تملک با قیمت کارشناسی پایین انجام شود
• قولنامه هیچ حق اضافی برای شما ایجاد نمی‌کند

4) آب، برق و کد پستی

این‌ها فقط نشانه تصرف هستند و:

• دلیل مالکیت محسوب نمی‌شوند
• شهرداری یا اداره ثبت به آن استناد نمی‌کند

5) نتیجه مهم

• بله، احتمال دعوای مالکیت از سوی اشخاص قبلی وجود دارد
• بله، ریسک شهرداری (طرح، تخریب، عقب‌نشینی) هم وجود دارد
• شما در نهایت فقط «حق قراردادی علیه فروشنده مستقیم» دارید، نه مالکیت قطعی

پیشنهاد جدی

قبل از خرید:

• استعلام از شهرداری (طرح تفصیلی)
• بررسی سوابق ثبتی و وضعیت زمین
• بررسی اینکه آیا اصلاً امکان گرفتن سند وجود دارد یا نه
• ترجیحاً خرید فقط در صورتی که امکان تبدیل به سند رسمی (ماده 147 یا تعیین تکلیف) وجود داشته باشد

اگر بخواهید، می‌توانم دقیق بگویم این ملک ارزش خرید دارد یا نه و چه متن قولنامه‌ای تنظیم کنید که ریسک شما کمتر شود.

سلام  بله محتمل است 

در صورت خرید این ملک،  باید مالکیت فروشنده  احراز گردد  . باید اصل تمام قراردادهای قبلی موجود باشد باید مفاد تمام قراردادهای قبلی را  به صورت دقیق بررسی نمایید  و