(۱) تعیین وضعیت حقوقی حیاط خلوت

(۱-۱) معیار اصلی برای تشخیص مشاعی یا اختصاصی بودن یک فضا در آپارتمان، «سند رسمی مالکیت» است. طبق ماده ۵ قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر در سند رسمی، قسمتی از عرصه یا اعیان برای استفاده انحصاری یک مالک معین شده باشد، «اختصاصی» محسوب می‌شود و کلیه هزینه‌های حفظ و نگهداری آن به عهده همان مالک خاص است، مگر اینکه ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

(۱-۲) حیاط خلوت توصیف‌شده کاملاً در تصرف انحصاری واحد طبقه اول است و سایر ساکنین هیچ‌گونه دسترسی یا امکان استفاده از آن را ندارند. این وصف، فرض را قویاً بر «اختصاصی» بودن این فضا می‌گذارد. در عرف معماری و حقوقی، حیاط خلوت که فقط در دسترس یک واحد باشد، به آن واحد اختصاص دارد و جزو مشاعات (مانند پشت‌بام، راه‌پله و لابی) نیست.

(۲) مسئول پرداخت هزینه ایزوگام

(۲-۱) با توجه به اختصاصی بودن حیاط خلوت، هزینه ایزوگام کف آن یک هزینه «اختصاصی» و مربوط به حفظ و نگهداری همان قسمت اختصاصی است. بنابراین، طبق قاعده مصرح در ماده ۵ یادشده، این هزینه باید منحصراً توسط مالک همان واحد (طبقه اول) پرداخت شود.

(۲-۲) سایر ساکنین و مجتمع هیچ‌گونه تعهد قانونی یا قراردادی برای پرداخت این هزینه ندارند. ادعای مالک طبقه اول مبنی بر اینکه «حیاط خلوت جزء مشاعات است»، با وضعیت فیزیکی و انحصاری فضا در تناقض آشکار بوده و در مراجع قضایی پذیرفتنی نیست، مگر آنکه سند رسمی کلاً چیز دیگری گفته باشد (که معمولاً نمی‌گوید).

(۳) راهکار عملی برای وصول هزینه از ایشان

(۳-۱) مستندات را جمع‌آوری کنید: کپی سند مالکیت واحد طبقه اول (برای احراز وضعیت حیاط در سند)، صورتجلسه مجمع عمومی که در آن تصویب شده پشت‌بام ایزوگام شود (برای اثبات اینکه خواسته ایشان خارج از مصوبه و شخصی بوده)، و هرگونه مدرک یا شاهد مبنی بر درخواست کتبی یا شفاهی ایشان.

(۳-۲) یک اظهارنامه رسمی به ایشان ابلاغ کنید و در آن، با استناد به ماده ۵ قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت اختصاصی حیاط را یادآور شده و از وی بخواهید ظرف ۱۰ روز هزینه ایزوگام را به حساب مجتمع یا مستقیماً به پیمانکار پرداخت کند.

(۳-۳) در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، دادخواست «مطالبه وجه» بابت هزینه انجام‌شده (اگر مجتمع قبلاً هزینه را پرداخت کرده باشد) علیه این مالک طرح کند. چون دعوا راجع به هزینه‌های اختصاصی یک واحد است، نیازی به طرح در مجمع عمومی نیست و مدیر یا هر یک از مالکین (به دلیل پرداخت از جیب مشاعی) می‌تواند اقامه دعوا کند.