سلام. چون تعداد مالکین بالای ۱۰۰ نفر است، اختلاف عملاً جنبه «مشاعی و جمعی» پیدا می‌کند و با مخالفت چند نفر می‌تواند کل پروژه را متوقف کند. راهکارهای عملی معمولاً این‌هاست:

اول، باید مشخص شود مشاور دقیقاً با چه «وکالت/قرارداد/اختیار» این کار را انجام می‌دهد؛ اگر بدون رضایت اکثریت یا بدون اختیار قانونی اقدام کرده باشد، قابل توقف و حتی قابل پیگیری حقوقی است.

دوم، برای تصمیم‌گیری درباره تغییر کاربری یا آوردن داخل محدوده، معمولاً رضایت همه لازم نیست، اما باید حدنصاب قانونی (اکثریت مالکین یا سهم مشاعی) از طریق صورتجلسه رسمی یا وکالت‌نامه جمعی تأمین شود.

سوم، بهترین راه عملی این است که یک «نماینده قانونی یا هیئت امنا از بین مالکین» با وکالت رسمی تشکیل دهید تا مذاکره و پیگیری شهرداری/راه و شهرسازی را انجام دهد؛ این کار از هرج‌ومرج بین صدها مالک جلوگیری می‌کند.

چهارم، اگر اختلاف جدی است، می‌توانید موضوع را به داوری قراردادی (اگر وجود دارد) یا دادگاه حقوقی برای تعیین تکلیف مدیریت مال مشاع و جلوگیری از اقدامات یک‌طرفه ببرید.

اگر بخواهید، می‌توانم دقیق‌تر بگویم برای پرونده شما چه نوع صورتجلسه یا وکالت‌نامه‌ای لازم است.

مشاور مطالبه رسمی نماید اگر ندادند دادخواستی با این عنوان ثبت کند.

سلام در مواجهه با تعداد زیاد مالکین(بیش از ۱۰۰ نفر) و وجود مخالفین، برای حل این مشکل و توافق بر سر حق‌الزحمه مشاور، راهکارهای زیر پیشنهاد می‌شود:

۱. تشکیل شورای نمایندگان:

از آنجایی که مدیریت ۱۰۰ نفر دشوار است، بهتر است هر ۱۰ یا ۲۰ نفر یک نماینده انتخاب کنند. این نمایندگان باید از میان افراد مورد اعتماد و با تجربه باشند تا مذاکرات را پیش ببرند و تصمیمات را به اطلاع سایرین برسانند.

۲. برگزاری جلسه عمومی و شفاف‌سازی:

یک جلسه حضوری یا آنلاین برگزار کنید تا مشاور دقیقاً مراحل کار، ضمانت‌ها و مزایای داخل محدوده شدن زمین(افزایش قیمت و امکان ساخت‌ و ساز) را توضیح دهد. مخالفین معمولاً به دلیل عدم اطمینان از نتیجه یا مبلغ درخواستی اعتراض می‌کنند.

۳. تغییر مدل پرداخت(پرداخت بر اساس نتیجه):

برای متقاعد کردن مخالفین، مدل پرداخت را از مبلغ ثابت به درصد از سود یا ارزش افزوده تغییر دهید. به این صورت که مشاور تنها در صورتی حق‌الزحمه دریافت کند که زمین رسماً داخل محدوده قرار گیرد و سند صادر شود. این کار ریسک مالکین را به صفر می‌رساند.

۴. تنظیم قرارداد رسمی و مرحله‌ای:

قرارداد را به صورت مرحله‌ای بنویسید(مثلاً ۲۰٪ در شروع، ۳۰٪ پس از تأیید اولیه و ۵۰٪ پس از اتمام کامل کار). این روش باعث ایجاد اعتماد در مالکین مخالف می‌شود.

۵. رأی‌گیری قانونی:

بررسی کنید که طبق قوانین مالکیت مشاع، برای این اقدام چه میزان از آرای مالکین(مثلاً اکثریت مطلق یا دو-سوم) لازم است. اگر اکثریت قاطع موافق باشند، می‌توان طبق مقررات قانونی پیش رفت، هرچند توافق جمعی برای جلوگیری از دعاوی آتی بهتر است.