(۱) تحلیل شانس موفقیت دادخواست اعسار

دادخواست اعسار محکوم‌علیه با این وضعیت به احتمال قوی قبول نمی‌شود. صرف «رهن دادن» یک ملک، به معنای از دست دادن مالکیت آن نیست.

۱-۱) بار اثبات با بدهکار است. طبق ماده ۷ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، بدهکار باید ثابت کند هیچ مال یا درآمدی برای پرداخت دین ندارد. اما وجود یک خانه به نام او، یک دارایی بزرگ محسوب می‌شود که مانع پذیرش اعسار است.

۱-۲) رهن، دلیل بر نداری نیست. اگر خانه را نزد بانک رهن داده (مثلاً وام مسکن گرفته)، این یعنی ملک، ارزش مادی زیادی دارد. اگر هم نزد شخصی رهن داده، یعنی همان جا پولی دریافت کرده که می‌تواند محل تأدیه دین باشد. در هر دو صورت، او مالک عین ملک است و شما می‌توانید پس از پایان بازپرداخت وام، آن را توقیف کنید.

(۲) مستثنیات دین (خانه‌ای که قابل توقیف نیست)

بدهکار ممکن است ادعا کند خانه، جزو «مستثنیات دین» است. این ادعا هم در این پرونده پذیرفته نیست.

۲-۱) شرط اصلی مستثنیات دین. طبق بند الف ماده ۵۲۴ قانون آیین دادرسی مدنی، خانه‌ای از توقیف مصون است که «در شأن عرفی بدهکار» بوده و محل سکونت او باشد. از آنجا که بدهکار در خانه‌ای استیجاری زندگی می‌کند، خانه تحت مالکیت او، «مسکن مورد نیاز» او محسوب نمی‌شود و کاملاً قابل توقیف و فروش برای پرداخت بدهی است.

۲-۲) حتی اگر در آن سکونت داشت. اگر ارزش خانه فراتر از شأن عرفی او باشد (مثلاً خانۀ لوکس و بزرگ)، باز هم به استناد رأی وحدت رویه شماره ۴۴۲ دیوان عالی کشور، ملک به فروش می‌رسد و پس از کسر هزینه خرید یک مسکن در حد متعارف، مابقی صرف پرداخت طلب شما می‌شود.

(۳) احتمال سوءنیت بدهکار و اقدام شما

اینکه او خانه‌اش را رهن داده و پولش را از معرض توقیف خارج کرده، ممکن است مصداق «انتقال مال به قصد فرار از دین» باشد.

۳-۱) شکایت کیفری. اگر ثابت کنید او می‌دانسته به شما بدهکار است و با این حال، اموالش را (با رهن یا اجاره طولانی‌مدت) از دسترس خارج کرده، می‌توانید با استناد به ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، علیه او شکایت کیفری کنید. این جرم، مجازات تا یک سال حبس دارد و فشار روانی زیادی برای تسویه ایجاد می‌کند.

۳-۲) توقیف حقوق رهنی. می‌توانید از دادگاه درخواست کنید حقوق ناشی از رهن (مثلاً اقساط دریافتی از بانک یا مرتهن) را به نفع شما توقیف کند.

(۴) راهکار عملی برای وصول طلب

۴-۱) به اعسار او ورود کنید. در جلسه دادگاه رسیدگی به اعسار، قاطعانه به مالکیت او بر خانه اشاره کنید و استعلام کتبی از اداره ثبت را به عنوان مدرک ارائه دهید.

۴-۲) درخواست توقیف ملک. اگر اعسارش رد شد یا در حین رسیدگی به آن، از دادگاه حقوقی بخواهید که همان خانه را برای وصول طلب ۱۰۰ میلیونی توقیف کند. حتی اگر رهن بانکی باشد، پس از تسویه بدهی بانک، ملک برای پرداخت طلب شما آزاد می‌شود.

۴-۳) فشار مضاعف. به او اعلام کنید که زندگی در خانه اجاره‌ای، داشتن یک خانه گرانقیمت و عدم پرداخت دین، در کنار شکایت کیفری برای فرار از دین، او را در موقعیت بسیار بدی قرار می‌دهد و عموماً چنین بدهکارانی پیش از بازداشت، اقدام به تسویه می‌کنند.