علیرضا گل صنم لو

تعقیب عملیات اجرایی یعنی محکوم له پیگیر اجرای حکم باشد و پرونده اجرایی را رها نکرده باشد، مثل درخواست توقیف مال، درخواست استعلام حساب‌ها و املاک و خودرو، ممنوع الخروجی در موارد قانونی، جلب در صورت وجود شرایط، معرفی مال جدید و پیگیری مزایده یا ادامه اقدامات اجرا. بنابراین اگر از سال ۹۹ پرونده به اجرای احکام رفته و شما درخواست استعلام و شناسایی اموال داده‌اید و اجرای احکام هم در همان پرونده از مراجع مختلف استعلام گرفته، اینها اصولاً مصداق پیگیری و تعقیب عملیات اجرایی است و معمولاً نیازی به صدور یا تمدید اجراییه جدید نیست، چون اجراییه بعد از صدور تا وقتی حکم اجرا نشده و پرونده مختومه نشده اعتبار خودش را دارد. ماده ۱۶۸ بیشتر ناظر به این است که اگر از تاریخ صدور اجراییه مدت طولانی بگذرد و محکوم له هیچ اقدامی برای اجرا نکند، اجرای حکم بدون پیگیری نماند و بحث مرور زمان اجرایی مطرح شود. در پرونده شما چون عملیات اجرایی شروع شده و برای شناسایی اموال استعلام انجام شده، بهتر است هر چند وقت یک بار درخواست کتبی تجدید استعلام از بانک‌ها، ثبت، راهور، بورس، بیمه، مالیات و املاک بدهید تا در پرونده ثبت شود و مشخص باشد اجرای حکم را رها نکرده‌اید. اگر مالی پیدا نشود، اصل طلب از بین نمی‌رود و هر زمان مالی از محکوم علیه شناسایی شود می‌توانید توقیف آن را بخواهید.

اگر نشتی از لوله‌های داخلی واحد شما یا لوله‌ هایی باشه که در دیوار همان واحد قرار دارد، اصل این است که هزینه تعمیر لوله و خسارتی که به واحد همسایه وارد شده با مالک همان واحد است، حتی اگر هنوز در آن ساکن نشده باشید و فقط کنتور آب را باز کرده باشید. ملاک سکونت نیست، ملاک این است که منشأ خرابی و نشتی مربوط به کدام قسمت ساختمان است. البته اگر لوله جزء قسمت‌های مشترک ساختمان باشد مثل رایزرها یا لوله‌های اصلی، هزینه باید بین مالکین یا از محل شارژ ساختمان پرداخت شود نه فقط توسط شما. برای اینکه بی‌جهت مسئول خسارت اضافه نشوید بهتر است فوری با مدیر ساختمان و یک لوله‌کش یا کارشناس تأسیسات صورتجلسه کنید که منشأ دقیق نشتی کجاست و میزان خسارت چقدر است. اگر ثابت شود نشتی از لوله اختصاصی واحد شما بوده، همسایه حق مطالبه خسارت متعارف و قابل اثبات را دارد، اما اگر نشتی از لوله مشترک یا عیب قدیمی ساختمان باشد، مسئولیت شما نسبت به همه خسارت‌ها قطعی نیست و باید بر اساس نظر کارشناس تعیین شود.

بله اگر در دادخواست یا قرارداد برای تأخیر در تنظیم سند خسارت یا وجه التزام تعیین شده باشد می‌توانید همان خسارت را مطالبه کنید و اگر قبلاً در پرونده الزام به تنظیم سند فقط همین خواسته را مطرح کرده بودید و درباره خسارت رأی نگرفته‌اید باید جداگانه دادخواست مطالبه خسارت بدهید. اگر در قولنامه نوشته شده برای هر روز تأخیر یا برای عدم حضور در دفترخانه مبلغی باید پرداخت شود کارتان راحت‌تر است و همان را می‌خواهید. اما اگر مبلغ خسارت در قرارداد مشخص نشده باشد باز هم می‌شود خسارت دادرسی مثل هزینه دادگاه و حق‌الوکاله و در بعضی موارد خسارت تأخیر یا ضررهای ثابت شده را خواست ولی باید ثابت کنید که از تأخیر فروشنده واقعاً ضرر کرده‌اید. پس اول سند را طبق اجراییه منتقل کنید بعد اگر در قرارداد شرط خسارت دارید یا هزینه‌هایی داده‌اید با مدارک آن دادخواست مطالبه خسارت بدهید.

اگر ملک بین چند وارث مشاعی است و فقط یک نفر حاضر به فروش نیست، راه قانونی این هست که اول باید وضعیت سند و قابلیت افراز ملک روشن شود. اگر ملک سند رسمی دارد معمولاً باید از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست افراز بدهید. ثبت بررسی می‌کند که ملک قابل افراز هست یا نه. اگر قابل افراز باشد سهم هر وارث جدا می‌شود و هر کس نسبت به سهم خودش تصمیم می‌گیرد. اگر غیرقابل افراز تشخیص داده شود گواهی عدم افراز می‌گیرید و بعد با همین گواهی از دادگاه محل ملک درخواست دستور فروش ملک مشاع می‌کنید تا ملک از طریق مزایده فروخته شود و پول آن بین وراث طبق سهم الارث تقسیم شود. مدارک اصلی هم معمولاً گواهی انحصار وراثت، گواهی فوت، سند مالکیت یا مدارک ملک، شناسنامه و کارت ملی وراث، استعلام یا گواهی عدم افراز در صورت لزوم و اگر وکیل اقدام می‌کند وکالتنامه است. مرجع اصلی برای افراز اداره ثبت محل ملک است و برای دستور فروش دادگاه حقوقی محل وقوع ملک. از تهران هم اگر سامانه قضایی و ثبت اجازه ثبت درخواست بدهد یا از طریق وکیل می‌شود کار را پیگیری کرد ولی چون ملک در شهرستان است رسیدگی و استعلام‌ها اصولاً در محل وقوع ملک انجام می‌شود و معمولاً داشتن وکیل  کار رو خیلی راحت‌تر می‌کنه. در مزایده هم وراث موافق فروش می‌توانند مثل بقیه شرکت کنند و ملک را بخرند و ممنوعیتی ندارند مگر اینکه شرایط خاصی در آگهی مزایده یا پرونده آمده باشد.

اگر بعد از خرید معلوم شده که تمام یا بخشی از زمین در طرح معبر یا پیاده رو افتاده و عملاً آن چیزی که به شما فروخته شده با اوصافی که گفته شده مثل دونبش بودن یا قابلیت ساخت تطابق ندارد شما از نظر حقوقی می‌توانید علیه فروشنده اقدام کنید. اگر این وضعیت از قبل وجود داشته و فروشنده اطلاع داشته یا ملک را برخلاف واقع به عنوان قابل ساخت فروخته باشد می‌توانید به استناد تدلیس یا تخلف از وصف یا حتی تعذر تسلیم حسب مورد درخواست فسخ معامله و استرداد ثمن را مطرح کنید. اما اینکه فروشنده را مجبور کنید زمین را به قیمت روز پس بگیرد معمولاً به این سادگی ممکن نیست چون اصل بر این است که در فسخ ثمن پرداختی برگردانده می‌شود نه قیمت روز مگر اینکه بتوانید جداگانه خسارت واقعی و تقصیر فروشنده را ثابت کنید. اگر فقط قسمتی از زمین در طرح باشد و بقیه قابل استفاده باشد ممکن است حق مطالبه ارش یا کاهش ثمن هم مطرح شود. از طرف دیگر باید از بنیاد مسکن یا دهیاری یا مرجع طرح، کتبی استعلام بگیرید که دقیقاً چه مقدار از زمین در طرح است و آیا امکان ساخت با اصلاح نقشه یا عقب‌نشینی وجود دارد یا نه چون بدون این مدرک دعوا مبهم می‌شود. پس اول استعلام کتبی بگیرید و بعد بسته به نتیجه یا دعوای فسخ و مطالبه ثمن و خسارت مطرح کنید یا اگر قابل ساخت محدود باشد مطالبه ارش و جبران خسارت بخواهید.