وکالت در مقام بیع

چکیده

مطابق قاعده العقود تابعه للقصود، قرارداد تابع قصد واقعی طرفین است. بنابراین اگر دوطرف، قراردادی منعقد نمایند و مقصود آنان عقد دیگری باشد، عمل حقوقی تابع موردی است که قصد نموده اند، هر چند عنوان دیگری برای آن انتخاب کرده باشند. یکی از مواردی که رویه قضایی در سال های اخیر به طور فزاینده ای با آن رو به رو شده، استفاده از پوشش وکالت به منظور انتقال مالکیت است؛ که به دلایل مختلف واقع می شود. حال این سوال اساسی مطرح می شود، آیا این عمل حقوقی افراد صحیح است؟ در صورت صحت، ماهیت آن چیست و چه آثاری دارد؟ در پاسخ باید گفت استفاده از قالب وکالت به منظور انتقال مالکیت مطلقا صحیح نیست، حتی در مواردی که استفاده از عقد وکالت به منظور انتقال مالکیت صحیح است، ماهیت یکسانی ندارد، زیرا با توجه به شرایط معامله، ماهیت این عمل در برخی از موارد بیع به همراه وکالت و در مواردی دیگر اماره ای بر وقوع عقد بیع سابق است که تفاوت این دو ماهیت در زمان انتقال مالکیت جلوه گر می شود. اما در هر دو مورد، عقد وکالت با جنون، فوت و سفه منفسخ می شود درحالیکه حق مالکیت وکیل بر مال، پا برجا می ماند. در پرتو نوشته حاضر سعی شده تا با بررسی علل انجام این عمل حقوقی، ماهیت، وضعیت و آثار آن تبیین شود.

کلید واژگان: وکالت، بیع، سلب حق، عدم قابلیت استناد، تعهد به انتقال مالکیت

مقدمه

افراد جامعه در رویه معاملاتی، براي انجام قراردادهای خود، صرفا از قالب های پیش بینی شده قانونی استفاده نمی کنند. بسیار دیده شده است که افراد، بنا به دلایل مختلفی، چون فقدان کارایی مناسب قالب های سنتی، عدم اطلاع مناسب از قانون و یا به دلیل دور زدن محدودیت هاي قانونی، معاملات خود را به وسیله نهاد حقوقی پیش بینی شده موجود انجام نمی دهند و از قالب هاي دیگری استفاده می کنند. در مواردي که قالب هاي سنتی پاسخ گوی نیازهای جامعه نباشد، افراد می توانند بر مبناي ماده ی 10 قانون مدنی قرارداد نامعین منعقد کنند. اما در مواردي که طرفین به جهت حذف تشریفات و یا دور زدن محدودیت های قانونی، قالب حقوقی دیگری را انتخاب می نمایند، نمی توان تنها با تکیه بر ظاهر انتخاب شده، اهداف قانونگذار را در وضع آن مقرره نادیده گرفت. براي مثال، در فروش املاك ثبت شده یا فروش خودرو و یا اموالی که به نحوي از انحاء از یک مزیت قانونی استفاده کرده اند (به عنوان مثال تخفیف های مالیاتی)، قانونگذار شرایط و تشریفاتی را جهت انتقال آن ها پیش بینی کرده است که این موارد ممکن است، ناظر بر انجام اقداماتی جهت انتقال و یا حتی عدم توانایی انتقال تا مدت معینی باشد. بسیار دیده شده که مردم در رویه معاملاتی بیان می دارند: «وکالتی فروختم». قطعا منظور افراد عامه از این جمله، چیزي ورای وکالت در فروش است که در قانون پیش بینی شده است؛ زیرا در قانون، این امکان پیش بینی شده که فردي به وکالت از دیگري، مال وي را بفروشد، نه آن که مالکیت مال خود را به وسیله ی وکالت به دیگری انتقال دهد. در واقع، آنان از وکالت به عنوان پوششی براي عمل خود استفاده کرده و در نهان بیع را قصد کرده اند. بدیهی است این موضوع، باعث ایجاد مشکلاتی در رویه عملی شده است؛ زیرا عقد وکالت براي نیابت و اعطاي نمایندگی و عقد بیع براي انتقال مالکیت در نظر گرفته شده و آثار این دو نیز با هم متفاوت می باشد.

در نوشتار حاضر، ضمن بررسی علل روي آوردن افراد جامعه به این نوع از معاملات (شماره 1) به تبیین ماهیت حقوقی وکالت در مقام بیع پرداخته شده (شماره 2) و در ادامه، وضعیت حقوقی عمل مزبور مطالعه می شود (شماره 3) و در انتها آثار مترتب بر آن مورد ارزیابی قرار می گیرد (شماره 4).

1. بررسی علل توسل افراد به این عمل حقوقی

 با بررسی روند معاملاتی فروش وکالتی، سه جهت اصلی درخصوص روی آوردن افراد جامعه وجود دارد: گاه نداشتن حق فروش به دلیل فقدان حق (شماره 1-1) موجب انعقاد این دست از قراردادها است. و گاه تعهد به عدم انتقال (شماره 1-2) و در برخی از مواقع نیز آماده نبودن شرایط انتقال مالکیت و فرار از پرداخت هزینه های قانونی (شماره 1-2) دلیل روی آوری افراد به این عمل حقوقی است.

1-1) نداشتن حق فروش

1-1-1) سلب حق انتقال توسط قانونگذار

در برخی از موارد، قانونگذار امتیازاتی را به فردي اعطا می کند و در برابر ممکن است محدودیت هایی را به وي تحمیل نماید. برای مثال، فرض کنیم شخصی با استفاده از معافیت گمرکی، خودرویی را به کشور وارد کند، در سند ترخیص از گمرگ، قید می شود که مطابق قانون، او حق فروش اتومبیل را به مدت پنج سال ندارد. ولی شخص مزبور در پی به دست آوردن تفاوت بهاي سنگین آن، با قیمت تمام شده است و برای این کار درصدد فروش اتومبیل است. در این فرض، شخص به دلیل سلب حق توسط قانونگذار توانایی انتقال مال را به مدت پنج سال ندارد. در عین حال وي، به منظور فرار از این محدودیت و دستیابی به تفاوت سنگین بها، از قالب وکالت برای عمل خلاف قانون خود استفاده می کند.

2-1-1) سلب حق انتقال در قرارداد خصوصی

گاه ممکن است افراد در قراردادهاي خصوصی حق انتقال خود را براي مدت معین یا در مورد خاصی ساقط کنند. برای مثال هیات عمومی دیوان عالی کشور در پرونده 4-4333 مبنی بر سلب حق انتقال به غیر از صغیر تا زمان رشد او، اقلیت به همراه دادستان کل کشور، به استناد ماده 10 ق.م و مدلول ماده 237، ولی قهري را مکلف به رعایت شرط و ممنوع از انجام دادن معامله شرطی دانسته و معامله را باطل تلقی نموده است. (برای ملاحظه تفصیل موضوع و تایید نظریه مزبور ر.ك کاتوزیان، 1386، ص 225).

1-2) تعهد به عدم انتقال

در برخی موارد ممکن است سلب حقی صورت نگیرد اما منتقل الیه (مالک) به صورت شرط فعل منفی تعهد کرده باشد که مال را تا مدت معینی منتقل نکند. حال برای فرار از این تعهد و پرداخت خسارت حاصله، از وکالت به عنوان پوششی برای جلوگیری از آشکار شدن نقض تعهد خود استفاده می نماید.

1-3) آماده نبودن شرایط انتقال مالکیت و فرار از پرداخت هزینه های قانونی

بسیاری از قراردادهای فروش املاك، خودرو، حق اشتراك تلفن و یا سهام شرکت ها به دلیل فراهم نبودن مقدمات و شروط تنظیم سند قطعی انتقال یا واگذاري حقوق، در پوشش عقد وکالت با شرط عزل نکردن وکیل منعقد می شوند (کاشانی، 1388،ص 247). در این موارد افراد براي آماده کردن شرایط انتقال مالکیت، ابتدا یا اقدام به فروش با سند عادی و یا فروش در قالب وکالت کرده تا از اراده جدي طرف مقابل مطمئن شوند. در چنین مواردي معمولا بخش عمده ای از ثمن حین معامله دریافت گردیده و پرداخت قسمتی از ثمن نیز موکول به ثبت می شود.

لازم به ذکر است علت رواج این رویه معاملاتی در میان مردم (بیع پنهانی و استفاده از پوشش وکالت به منظور فراهم کرن شرایط) رویه قضایی است که در سال 1362 بر سیستم قضایی ایران حکم فرما شد1 . در این سال این تفکر که قولنامه به معنای خاص (تعهد به بیع) یک تعهد ابتدایی است و اگر در ضمن عقد لازم دیگری ذکر نشود و به صورت مستقل باشد، لازم الاتباع نخواهد بود، در سیستم حقوقی رواج گسترده ای پیدا کرد.

با این حال، تا قبل از سال 1362 رویه بر این بود که قولنامه به معناي خاص (تعهد به انعقاد عقد بیع) عقد غیر معین و لازم الوفاست. اما در همین سال شورايعالی قضایی تحت تاثیر نظر منتسب به مشهور، اینگونه عقود را شرط ابتدایی قلمداد نمود. همین نظر باعث شد که مردم از قولنامه به معناي خاص صرفنظر کرده و به بیع با سند عادي روي آوردند. بنابراین در بیع های وکالتی مصطلح در عرف، فروشنده ثمن را از خریدار دریافت می کند و با تسلیم اسناد و مدارك به او در ظاهر وکالت

1. بخشنامه شماره 1359/1/60 مورخه 6/9/1362 کمیسیون استفتائات شورايعالی قضایی: از این کمیسیون سوالی به این مضمون پرسیده می شود که آیا قولنامه هاي موجود در دست مردم (تعهد به انعقاد بیع) لازم الوفا است یا خیر؟ کمیسیون این- گونه پاسخ می دهد: آنچه که عرفا قولنامه خوانده می شود در عقد لازم قرار نگرفته و اعتبار لازم قانونی و شرعی را ندارد و محاکم نمی توانند طرفین را الزام به وفا (انعقاد عقد) نمایند.ر.ك (عابدیان 1390،ص 14).

می دهد. (اختیارات گسترده ای همچون حق توکیل به غیر، انتقال مورد وکالت به خود یا هر شخص دیگری به هر بها، اختیار دریافت ثمن و…) وکیل نیز با داشتن این وکالت و با فراهم ساختن اسناد مربوط، مورد معامله را به خود یا شخص مورد نظر خود منتقل می کند.

همچنین، در برخی از معاملات که ثبت آن الزامی است بسیار دیده شده که افراد به دلیل فرار از پرداخت های قانونی، از جمله مالیات بر نقل و انتقال، از ثبت معامله امتناع می کنند. با این تلقی که بدون ثبت و پرداخت هزینه هاي قانونی به دولت، نتیجه موردنظر حاصل شده و هزینه اي نیز پرداخت نمی شود. مثال بارز این موضوع، فروش اتومبیل است که افراد براي فرار از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال، از ثبت آن خودداري می کنند، با این نیت که انتقال مالکیت در معاملات بعدی به ثبت برسد و آنان متحمل هزینه ای نشوند. در عرف بسیار دیده شده است که اتومبیلی چندین بار با سند عادی فروخته شده اما انتقال مالکیت به ثبت نمی رسد

2. بررسی ماهیت وکالت در مقام بیع

در مورد ماهیت عمل حقوقی مذکور، به طور کلی چهار دیدگاه عمده قابل فرض است. (شماره 2-1) که به بررسی این موارد پرداخته می شود. و سپس در ادامه، نظر برگزیده مورد تحلیل قرار می گیرد (شماره 2-2).

1-2) دیدگاه هاي موجود در مساله

نظر نخست:

عقدی که میان طرفین منعقد می شود و عنوان وکالت برای آن انتخاب شده است، صرفا یک عقد وکالت محض است و احکام آن هم تابع وکالت است، بنابراین چنین عقدی نه بیع است و نه تعهد به بیع و نه ایجاد حق تملک برای منتقل الیه، بلکه صرفا یک عقد وکالت می باشد. این نظر سابقا در بین محاکم از مقبولیت بیشتری برخوردار بوده است. (کاتوزیان، 1392ج1، ص22).

نظر دوم:

دیدگاه دیگر آنکه موضوع، مخلوطی از وکالت بوده که طبیعتا عقدي جایز است و حق تملک یا ملک ان یملک ایجاد می کند. بر اساس این دیدگاه «آنچه در مرحله نخست رخ داده بیع نیست، وعده بیع است. پیش قراردادي است که به موجب آن، از سوي فروشنده ایجاب تمام است و تنها عاملی که براي تحقق تملیک بدان نیاز است، انتخاب خریدار و تصمیم او بر قبـول این حق می باشد. به همین جهت، پیش از اجراي نیابت صوري، وکیل را نباید مالک مال یا صاحب حق عینی بر آن پنداشت.» (کاتوزیان، 1391، ص 116). در واقع، با فوت و حجر، وکالت از بین می رود ولی حق تملک ناشی از قصد مشترك پنهانی مندرج در وکالتنامه که از قراین قابل استنباط است، به ورثه منتقل می شود.

نظر سوم:

دیدگاه دیگری که می توان مطرح کرد این است که هرچند این قرارداد، عقد وکالت است اما اماره ای بر وقوع عقد بیع سابق می باشد. در واقع، با توجه به مبلغ پرداختی وکیل به موکل، حقوق و تعهدات طرفین در مورد مال موضوع وکالت، تسلیم تمامی اسناد و مدارك مربوط به مالکیت مال به وکیل و……کاشف به عمل می آید که سابقا عقد بیعی منعقد شده و این عقد وکالت نیز، در راستاي تامین منافع خریدار (وکیل) منعقد شده است. به عبارت دیگر، عقد بیعی منعقد شده (چه به صورت شفاهی و چه با سند عادي) و متعاقب آن، عقد وکالت بلاعزلی با سند رسمی، جهت تضمین حقوق مشتری منعقد شده است.1

نظر چهارم:

بر مبنای این نظر، سند تنظیم یافته هرچند عنوان وکالت را دارد اما عقد بیعی است که متضمن وکالت بلاعزل نیز است، چرا که طرفین در متن سند، به مبلغ پرداختی، حقوق و تکالیف یکدیگر (حقوق و تکالیفی که ناشی از عقد بیع است) و تسلیم اسناد مالکیت به

1. دادنامه شماره 136-137 مورخ 5/2/1385 شعبه 13 تجدید نظر تهران در پرونده کلاسه 84/13/1374-1434 «در خصوص تجدید نظر خواهی اقاي … به طرفیت خانم… نسبت به دادنامه شماره 1384/1004-28/7 که به موجب ان شعبه 177 دادگاه حقوقی تهران نامبرده را به مبلغ … ریال بابت ثمن یک باب خانه محکوم کرده است، … نظر به اینکه مندرجات وکالت نامه رسمی شماره 49514 مورخ 1378/1/3 با توجه به عبارت (فروش و انتقال قطعی و یا صلح قطعیه … به هر مبلغ و با قید و شرط مدت و با حق اسقاط کافه خیارات و ضمانت کشف فساد و گرفتن وجه و اقرار به گرفتن وجه و تحویل مورد معامله و انتقال ان به هر شخص حقیقی و یا حقوقی و حتی انتقال به خود وکیل) و با توجه به اینکه عدم عزل وکیل و ضم وکیل و وکیل دیگر به مدت سی سال شرط و مقرر گردیده ، حکایت از آن دارد که پلاك موضوع وکالتنامه قبلا واگذار گردیده است و سپس براي انجام امور مربوط به وکالت به خریدار داده و فروشنده نسبت به مورد معامله حقی نخواهد داشت. لذا ادعاي خواهان هاي تجدید نظر … موجه است… و حکم به رد دعواي خواهان بدوي صادر و اعلام می گردد» در حقیقت این را ي قائل است که با توجه به وکالتنامه و مندرجات آن، وکالت مبتنی بر بیع سابق است و بدون اینکه اثبات آن ضرورت داشته باشد نفس وکالتنامه مثبت بیع سابق می باشد. ر.ك (زندی 1390،ص 224).

خریدار اشاره می کنند . براي تایید این دیدگاه، نیز می توان به دادنامه شماره 91099702217701523 مورخ 19/10/1391 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مبنی بر دلالت تفویض وکالت نامه تعویض پلاك و تحویل مدارك اتومبیل مبنی بر وقوع بیع اشاره کرد( مجموعه آرای قضایی دادگاه تجدید نظر استان تهران حقوقی، 69،1391) همچنین قاعده «العقود تابعۀ للقصود» مویدي دیگر بر نظر مزبور است زیرا با اینکه طرفین عنوان وکالت را برای عمل حقوقی خود انتخاب کرده اند، اما به واقع امر، قصد آنان بیع بوده و وکالت در نتیجه عقد بیع به وجود آمده است.

2-2) نظر برگزیده

در مقام داوری میان نظریات مختلف، باید از نظر نخست، به دلیل ظاهر بینی محض و پاي بند بودن به قالب عقود و عدم توجه به قصد واقعی طرفین قرارداد، صرفنظر کرد. دیدگاه دوم نیز به این دلایل قابل قبول نیست، اولا: قصد واقعی طرفین انتقال مالکیت است نه اعطای حق تملک. استفاده از پوشش وکالت نیز به همین منظور است. قصد طرفین ایجاد یک قولنامه به معنای خاص (تعهد به انتقال) نیست. بلکه طرفین درصدد انتقال مالکیت هستند نه ایجاد حق ملک ان یملک. ثانیا: قایلین به این دیدگاه، عقد بیع مال غیر منقول را تشریفاتی می دانند (کاتوزیان،ص256). به همین دلیل، عمل حقوقی مزبور را پیش قرارداد تلقی کرده تا با نظریه تشریفاتی بودن عقد بیع مال غیر منقول سازگار باشد. ثالثا: قایلین به این دیدگاه در مثالی دیگر می آورند: «اگر کسی دیگري را مامور فروش مالی کند و به او اختیار دهد به هر مبلغ و با هر کس میخواهد معامله کند یا آن را به مصرف برساند ولی باید بهای معین و ثابتی را به موکل بدهد، این پیمان را نیز نباید وکالت نامید. زیرا وکالت نوعی نیابت است و مقتضاي نمایندگی این است که اثر بیع برای موکل باشد. درحالی که تعهد وکیل به پرداختن مبلغی معین به فروشنده، بدین معنی است که اثر بیع عاید وکیل شود و چنین شرطی با مقتضاي وکالت مخالف است. پس از جمع شرط و عقد می توان مفاد تراضی را چنین تحلیل کرد که خواسته اند مورد وکالت در برابر مبلغ معین به وکیل تملیک شود و او به هر میزان که مایل است آن را براي خود بفروشد» (کاتوزیان، 1391، ص 117). که این همان بیع است. بنابراین دیدگاه مذکور حتی براي کسانی که قایل به تشریفاتی بودن بیع غیر منقول هستند نیز جامع نیست زیرا همانگونه که ذکر شد در مواري غیر از مال غیر منقول معتقد هستند عمل حقوقی واقع شده بیع است نه وکالت. همچنین میان دیدگاه سوم و چهارم میتوان قائل به جمع بود زیرا اولا باید به قصد طرفین توجه کرد و ثانیا در برخی از موارد در سند تنظیم شده صرفا به عقد وکالت اشاره شده و حقوق و تعهدات طرفین تنها در چارچوب وکالت پیش بینی شده است، اما از برخی قراین دیگر کشف می شود که سابقا عقد بیعی منعقد شده و عقد وکالت نیز تاییدي بر این مدعی است. با این توضیح در معاملاتی که ثبت آن لازم است (مانند فروش اتومبیل، مسکن، سهام شرکت و ….) ثمن قرارداد دریافت شده و اسناد مالکیت به خریدار تسلیم می شود و طرفین، همزمان یا متعاقبا عقد وکالت بلاعزلی با اختیار تام (اعم از اینکه مال را با هر قیمتی به خود منتقل کند یا دیگري) نیز جهت تضمین حقوق خریدار منعقد می کنند. در واقع، با توجه به دریافت مبلغی به عنوان ثمن توسط مالک، تسلیم اسناد از سوي مالک به طرف مقابل، انعقاد عقد وکالت و تصریح به بلاعزل بودن آن و همچنین حق وکیل در انتقال مال به هر کس از جمله به خود و با هر مبلغی، اماره ای بر عقد بیع خواهد بود. در واقع عقد وکالت (بلاعزل) در کنار سایر موارد، اماره اي بر وقوع عقد بیع است. 1 اما در برخی موارد ضمن سند تنظیم شده (به عنوان وکالت) به مبلغ پرداختی (از جانب وکیل به موکل) و تسلیم اسناد مالکیت به وکیل نیز اشاره می شود و همچین حقوق و تعهدات طرفین نوعا حقوق و تعهداتی است که از عقد بیع حاصل می شود. در این حالت دیگر باید قایل به این نظر بود که هرچند طرفین عنوان وکالت را براي عمل حقوقی خود انتخاب کرده اند اما با توجه به اراده طرفین، کشف می شود که قصد آنان در ابتدا بیع بوده است نه وکالت. چنانچه شعبه 5 دیوانعالی کشور در دادنامه شماره -22 10/03/1358 وکالت به منظور بیع را تابع احکام بیع دانسته است و مرگ وکیل در انحلال التزام موکلان بی اثر شناخته شده است. (کاتوزیان، 1392، ص22). همچنین شعبه 38 دیوان عالی

1. دادنامه شماره 1060-30/7/1387 صادره از شعبه 12 تجدید نظر استان تهران در پرونده کلاسه 87/12/1082 در خصوص تجدیدنظر خواهی اقاي علیرضا… به طرفیت خانم منیژه و.. و اقاي محمد رضا… نسبت به دادنامه شماره 1387/925-20/3 شعبه 231 دادگاه عمومی خانواده تهران که حکم به رد اعتراض ثالث اجرایی تجدیدنظر خواه نسبت به توقیف 5/1 دانگ پلاك ثبتی … صادر شده با این استدلال که سند به نام محکوم علیه است و او شرعا و قانونا مالک می باشد. این راي مخدوش به نظر می رسد زیرا «به دلالت اسناد و مدارك ابرازي تجدیدنظر خواه از جمله وکالت بلاعزل شماره 1378/23610-15/6 و قرارداد عادي مورخ 1378/15/6 و مدارك مربوط به پرداخت عوارض و مالیات و شهادت شهود ، عین و منافع یک قطعه تجاري … قبل از تاریخ توقف متعلق نامبرده قرار گرفته و توقیف آن با حق مکتسب ایشان مغایرت دارد…« همچنین براي تایید نظر مزبور ر.ك دادنامه شماره 1320 مورخ 21/10/1383 در پرونده کلاسه 1174 /15183 شعبه 15 دادگاه تجدید نظر استان تهران ( زندي. 1390.ص 14).

کشور در رأیی به تاریخ 1/5/1381 در پرونده شماره 3916ــ 30/11/1380 بـه تقدم اراده باطنی بر اراده ظاهری اشاره کرده و بر آن صحه گذاشته است (عابدیان … 1388، ص60). در ما نحن فیه نیز باید گفت، هر چند عنوان عمل انجام شده وکالت است، اما ماهیتا عقد بیع به همراه وکالت است نه وکالت محض. در واقع در مورد اول که عقد وکالت اماره ای بر وقوع عقد بیع بود گویی ابتدا عقد بیع منعقد شده و سپس عقد وکالت منعقد می شود؛ اما در این مورد عقد وکالت و بیع همزمان منعقد می شوند.

3. بررسی وضعیت حقوقی وکالت در مقام بیع

صرفنظر از اینکه کدامیک از نظرات فوق را برای تعیین ماهیت حقوقی انتخاب نماییم، در مورد وضعیت باید به علل و داعی این عمل حقوقی نیز توجه شود، چرا که بدون توجه به آن، تبیین وضعیت کار مشکلی خواهد بود. به طور کلی با توجه به علل ذکر شده در قسمت نخست، در مورد وضعیت این عمل حقوقی باید گفت: اگر انجام این عمل حقوقی به دلیل فرار و دور زدن سلب حقی باشد که توسط قانونگذار صورت گرفته و به همین دلیل از پوشش وکالت استفاده شود، عقد مطلقا باطل است. چرا که اولا اگر قایل به بیع بودن عقد باشیم، به دلیل آنکه شخص، حق انتقال (تا مدت معین یا انجام عمل معین مانند پرداخت آخرین قسط) را نداشته است، پس عقد بیع باطل خواهد بود. اما اگر قایل به این امر نیز باشیم که عقد منعقد شده وکالت است نه بیع، باز هم عقد باطل است؛ چرا که فردی که خود توانایی و حق انتقال ندارد نمی تواند برای انجام این امر به دیگری وکالت دهد. زیرا فرد در اموري می تواند به دیگران وکالت دهد که خود از نظر قانونی توانایی انجام کار داشته باشد1 درحالی که در اینجا فرد حقی ندارد که بخواهد برای انجام آن به دیگران وکالت دهد. لازم به ذکر است اگر وکالت برای انتقال در زمانی باشد که ممنوعیت زایل شده باشد، عقد وکالت و به تبع آن عقد بیع صحیح است زیرا توانایی حقوقی موکل برای انجام موضوع وکالت مربوط به مرحله اجراي نیابت است نه اعطای وکالت.

نکته بسیار مهمی که توجه به آن لازم به نظر می رسد این است که فرد می تواند موقعیت قراردادی خود را به دیگران منتقل کند،که این انتقال موقعیت قراردادي با انتقال مالکیت تفاوت

1. ماده 662 قانون مدنی «وکالت باید در امري داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد وکیل هم باید کسی باشد که براي انجام آن امر اهلیت داشته باشد ….».

اساسی دارد. در انتقال موقعیت قراردادي، فرد دیگري جانشین شخص نخست می شود و تمام حقوق و تکالیف قرارداد اول نیز بر شخص ثالث که جانشین قرارداد شده بار می شود، در حالی که در انتقال مالکیت، شخص مالکیت خود را به دیگري تملیک می کند. البته در برخی از موارد، دامنه انتقال قرارداد از دو جهت با محدودیت مواجه است: به عنوان نمونه، در عقود غیر مالی همچون نکاح و یا عقود مالی که مباشرت و شخصیت طرف مهم است، امکان انتقال قرارداد وجود ندارد (مقدم، 1385، ص232). البته به نظر می رسد در مواردی که استفاده از نوع خاصی معافیت یا برخورداری از یک امتیاز دولتی مهم باشد، امکان انتقال قرارداد ناممکن است.

اما در مواردي که فرد بنا به دلایلی (مثلا در برابر بانک یا موسسات مالی) تعهد به عدم انتقال مالی را می نماید، تعهد وی، تعهد به فعل منفی بوده که در این حالت نیز میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. اختلاف ایجاد شده ناشی از تفاوت دیدگاه ها در ایجاد حق عینی یا حق دینی براي متعهدله است. با توضیح که اگر براي متعهدله حق عینی نسبت به مال قائل شویم، باید بیان کرد معامله دوم در برابر متعهدله انتقال، قابل استناد نیست و وي می تواند معامله دوم را رد کند. اما اگر حق دینی براي متعهدله ایجاد شود، تنها می توان قائل به مطالبه خسارت به استناد تخلف از تعهد بود.

در این رابطه، نظر مشهور این است که طلبکار حق عینی بر مورد معامله نداشته و بدهکار، مال متعلق به خود را انتقال داده است. بنابراین انتقال مزبور در صورت وجود شرایط صحت معاملات، صحیح و نافذ است. حق ایجاد شده برای طلبکار یک حق دینی محض است. منتهی اگر فروشنده، حق انتقال به دیگری را از خود سلب نموده باشد بر خلاف فرضی که فقط در مقابل دیگری، ملتزم به انتقال شده باشد، امکان درخواست ابطال ترجیح دارد (کاتوزیان ،19،1388).

برخی دیگر،گونه اي حق عینی برای خریدار نسبت به مال موضوع تعهد ایجاد می شود، همچنان که اگر ثمن معامله نیز معین باشد، حق مشابهی براي بایع نسبت به ثمن مزبور تحقق می یابد. به نظر ایشان طبق حق ایجاد شده، متعهدله قرارداد می تواند طرف دیگر را به بیع مال مذکور ملزم کند و نیز هر نوع معامله ای که با انجام این تعهد ناسازگار باشد به لحاظ تجاوز بر حق ثابت شده متعهدله، غیر نافذ است و متعهدله می تواند آن را رد کرده و اجرای تعهد را از متعهد درخواست نماید (شهیدی،1375،ص 34).

باید توجه داشت که تمام مباحث فوق الذکر ناظر به قولنامه به معناي خاص است کـه در آن تعهد انتقال به فرد معین می شود. اما در فرضی که فرد تعهد به عدم انتقال کرده است متعهد حق و توانایی انتقال را دارد ولی تعهد کرده که از این حق استفاده نکند لذا در صورت تخلف و انتقال، عمل حقوقی انتقال صحیح است.

با این حال، اگر علت استفاده از پوشش وکالت فراهم نبودن شرایط انتقال باشد، باید به طور کلی با توجه به قانون وضعیت معامله را روشن کرد. برای مثال ماده 50 قانون ثبت اختراعات، طرح های صنعتی و علایم تجاري مصوب 1386 مقرر می دارد «….تاثیر اینگونه قراردادها نسبت به اشخاص ثالث منوط به رعایت مراتب فوق است.» و همچنین ماده 40 قانون تجارت اعلام می دارد «…انتقال سهام با نام باید در دفتر ثبت سهام شرکت به ثبت برسد و انتقال دهنده یا وکیل یا نماینده قانونی او باید انتقال را در دفتر مزبور امضا کنند… هر انتقالی که بدون رعایت مراتب شرایط فوق به عمل آید از نظر شرکت و اشخاص ثالث فاقد اعتبار است».

در اینگونه موارد صراحتاً بیان شده است که انتقال در برابر اشخاص ثالث معتبر نیست. در واقع، در این موارد از «انتقال» صحبت می کنند و آن را در برابر اشخاص ثالث و شرکت نامعتبر اعلام می کند؛ گویی قانونگذار در بین خود طرفین آن را معتبر تلقی می کند. درحالی که در قانون ثبت اسناد و املاك، برخلاف موارد فوق الذکر ضمانت اجراي عدم ثبت صریحاً پیش بینی نشده است و باب را برای تفاسیر متفاوت باز گذاشته است. بنابراین باید گفت در مواردي مثل انتقال سهام، حق اختراع، طرح صنعتی، علامت تجاري و یا اجازه بهره برداری، استفاده از قالب وکالت برای انتقال صحیح است و فقط در برابر اشخاص ثالث این انتقال معتبر نیست، اما میان طرفین کاملا صحیح بوده و آثار خود را به جا می گذارد. درحالیکه در قانون ثبت اسناد و املاك که چنین صراحتی وجود ندارد نمی توان گفت که در این مورد نیز مثل موارد قبل، مالکیت بـین طـرفین منتقل می شود و فقط در برابر اشخاص ثالث معتبر نیست؛ بلکه باید گفت که عقد بیع رضایی بوده و به صرف ایجاب و قبول واقع می شود و اثر بیع مزبور، منوط به ثبت است. (ماده 22 ق.ث) و اینکه برخی از نویسندگان حقوقی (صاحبی، 1391، ص 352) تفکیک میان عقد بیع و اثر آن را در انتقال مالکیت با سند عادي مورد پذیرش قرار نمی دهند قابل انتقاد است. زیرا آنچه مقتضای ذات عقد بیع است انتقال مالکیت است نه انتقال فوری مالکیت.1 در تایید این مدعا می توان به مواردی همچون

1. «اللازم فی البیع تحقق النقل حال البیع، لا تحقق الملک حینئذ، لجواز نقل الملک المتحقق غدا أو بعد شهر، الیوم، کما فی نقل المنفعۀ فی الإجارة» ر.ك (نراقی،1417، ص111) همچنان که فقها در خیار شرط امکان فاصله افتادن میان خیار شرط و اثر آن را ممکن می دانند براي نمونه ر.ك (اصفهانی، 1418،ج4 ، ص 178).

بیع کلی1 و بیع کلی در معین و همچنین به عقد معلق اشاره کرد که مالکیت فوری منتقل نمی شود زیرا نوع عقد ایجاب می کند که مالکیت بعدا منتقل شود. به عبارت دیگر، عقد بیع علت تامه انتقال مالکیت نیست، بلکه مقتضی انتقال مالکیت است و مقتضی هم زمانی اثر خود را می گذارد که مانعی بر سر راه خود نداشته باشد. این مانع می تواند قراردادي باشد مانند بیع معلق یا شرط ذخیره مالکیت و یا غیر قراردادي مانند بیع کلی یا کلی در معین. مانع غیر قراردادي هم به نوبه خود به مانع طبیعی (مانند بیع کلی یا کلی در معین) و مانع قانونی (مانند ماده 22 قانون ثبت) تقسیم می شود. بنابراین، انتقال مالکیت مقتضای ذات و فوریت انتقال مقتضاي اطلاق عقد است. ثانیا: اگر قانونگذار ثبت می خواست مالکیت بین طرفین منتقل شود همانند ماده 40 قانون تجارت و ماده 50 قانون ثبت اختراعات، طرح های صنعتی و علایم تجاري به این موضوع تصریح می کرد. قانونگذار ثبت نه تنها به این موضوع تصریح نکرده است، بلکه در ماده 22 خود اعلام می کند (دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده باشد مالک خواهد شناخت…) در واقع، به جهت اینکه مالکیت، امری اعتباری است و اعتبار از سوي قانونگذار است خود او می تواند در مواردی به این انتقال ترتیب اثر ندهد و آن را مورد شناسایی قرار ندهد. بنابر این اگر از پوشش وکالت براي انتقال مالکیت مال غیر منقول استفاده شود (البته اگر این عمل حقوقی به دلیل فراهم نبودن شرایط انتقال باشد نه سلب حق انتقال یا تعهد به عدم انتقال مالک براي مدت معین) این عمل حقوقی صحیح خواهد بود، اما مالکیت منتقل نمی شود، زیرا با توجه به توضیحات به عمل آمده مشخص شد که ماده ی 22 مانعی براي انتقال مالکیت است.

همچنین در مواردي که استفاده از پوشش وکالت صرفاً به منظور فرار از پرداخت هزینه هاي قانونی باشد، اگر قانون ضمانت اجرای آن را مشخص کرده باشد وضعیت عقد همان است که

1. البته برخی به طور کلی تفکیک میان عقد و اثر عقد را در اموال کلی رد می نمایند با این استدلال که در ماده 350 قانون مدنی بیع کلی از اقسام بیع محسوب شده و از طرف دیگر در ماده 338 قانون مذکور تملیک عین از ارکان اصلی بیع به شمار آمده است و این مطلب نیز از مسلمات است که اقسام شی به اقتضاي نفس تقسیم، نمی توانند از ارکان اصلی مقسم تخطی نماید و همچنین مطالعه فقه به عنوان منبع اصلی حقوق ایران نشان می دهد علی رغم این که اکثریت فقها بیع کلی را مجاز شمرده اند اما بدون ارائه تفکیک میان اعیان کلی و معین در هر حال بیع را مبادله ي مال به مال دانسته اند بنابراین عنصر تملیک هم در اعیان معین و هم در اعیان کلی به یک معنا تحقق می یابد و این گفته که تملیک در اعیان کلی به تاخیر می افتد و با تعیین و یا تسلم منتقل می شود تکلفی است که ذوق سلیم آن را نمی پذیرد ر.ك (سعیدي، 1387، ص 60).

قانون مشخص کرده است (مانند ماده 180 قانون مالیات های مستقیم) اما اگر قانون در این زمینه سکوت اختیار کرده باشد، شاید بتوان گفت چنین معاملاتی به دلیل جهت نامشروعی که دارد باطل است. البته با توجه به اینکه این نظر آثار سویی دارد به سختی می توان قایل به بطلان شد. اما استدلال دیگری که می توان مطرح کرد آن است که دور زدن قانون و نپرداختن هزینه هاي قانونی به این دلیل که دولت را از درآمدي محروم می کند خلاف نظم عمومی مقرر در ماده 975  قانون مدنی است چرا که این امر خلاف نظم عمومی اقتصادي است و نظم عمومی اقتصادي و مالی نیز یکی از اقسام نظم عمومی مذکور در ماده 975 ق.م است. اما همانطور که ذکر شد باطل دانستن اینگونه معاملات به طور مطلق باعث ایجاد مشکلات جدی در رویه خواهد بود. به نظر می رسد با توجه به ماده 180 قانون مالیات هاي مستقیم مصوب اسفند 45 که بیان می دارد «انتقال املاك و کارخانه ها و سهام با نام به اولاد، پدر، مادر، زن یا شوهر، به هر عنوان که باشد، و وقف خاص آن ها براي اشخاص مذکور، در حکم انتقال از طریق ارث تلقی می شود و کلاً مشمول مالیات ارث خواهد بود و در موردي که انتقال معوض باشد و عوض نیز ملک یا کارخانه یا سهام با نام باشد، مابه التفاوت ارزش عوضین ماخذ احتساب مالیات ارث استفاده کننده خواهد بود». و وحدت ملاك از این ماده، بتوان قایل به صحت اینگونه معاملات شد. یکی از نویسندگان حقوقی در تفسیر ماده مزبور می نویسد «از لحن ماده چنین بر می آید که قانونگذار تنها به درآمد دولت می اندیشد و نظری به سایر آثار انتقال ندارد. وانگهی، چون ماده 180 حکمی است خلاف اصل صحت و جنبه استثنایی دارد، باید تفسیر محدود شود و دامنه اجراي آن به مواردی اختصاص یابد که رابطه مستقیم با پرداخت مالیات دارد. به بیان دیگر، فرض صوري بودن معامله فقط ناظر به آثار مالیاتی معامله با خویشان است و شامل لوازم عقلی آن، مانند عدم تملک مال و دخول آن در ترکه انتقال دهنده، نمی شود (اصل مثبت).این قاعده را که در سایر فرض هاي حقوقی نیز باید رعایت کرد، تفاوت اصل عملی صحت و فرض را آشکارتر می سازد. در نتیجه، باید پذیرفت که همه معاملات یاد شده نافذ و سبب انتقال است، ولی از دیدگاه مالیاتی، دولت آن را در حکم میراث انتقال دهنده می انگارد تا از میزان مالیات بر ارث انتقال نکاهد.» (کاتوزیان، 1391، ص 405) با استناد به ماده مذکور، می توان گفت که در بیع وکالتی نیز همانند ماده 180 قانون مالیات هاي مستقیم، قصد طرفین صرفاً نپرداختن مالیات است. چون غالب افراد به دلیل نپرداختن مالیات بر ارث دست به انجام معاملاتی با عنوان متفاوت و صوری زده اند، قانونگذار نیز به دلیل شیوع این امر در رویه با وضع ماده مذکور هم به قصد طرفین (انتقال مال در زمان حیات مورث) احترام گذارده و همچنین مالیات خود را وصول کرده است. بنابراین میتوان گفت در مانحن فیه نیز که طرفین به قصد نپرداختن مالیات، سعی در انتقال مالکیت از طریق عنوان عاریتی وکالت دارند ضمن محترم دانستن قصد طرفین (انتقال مالکیت) مالیات انتقال را در زمان تنظیم سند اخذ نماید. با این تفسیر، نه تنها رویه معاملاتی مردم مختل نمی شود و قصد آنان محترم شمرده می شود بلکه دولت نیز از وصول مالیات محروم نخواهد شد. البته ایرادي که ممکن است به نظر ارائه شده وارد شود، فقدان نص خاص در این زمینه است. با این حال، به نظر می رسد، به دلیل شیوع اینگونه معاملات در عرف، راهکار مناسبی جهت جمع بین قصد طرفین و رویه معاملاتی مردم از یک طرف و حقوق دولت از طرف دیگر باشد. اما لازم است قانونگذار با وضع قانونی شبیه ماده 180 قانون مالیات های مستقیم به بحث های مطروحه در این زمینه خاتمه دهد.

4. بررسی آثار وکالت در مقام بیع

با توجه به مطالب ذکر شده، به تبیین آثار عقد صحیح پرداخته می شود، بنابراین ابتدا زمان انتقال مالکیت مورد بحث و بررسی قرار می گیرد (1-4) و سپس بحث اثباتی این موضوع (2-4) و در انتها تاثیر جنون، سفه و موت طرفین مورد مطالعه قرار می گیرد (3-4).

1-4 زمان انتقال مالکیت

در مورد زمان انتقال مالکیت اظهار نظرهای فراوانی شده است. اما، همان گونه که سابقاً متذکر شدیم، باید بین مواردی که مال مورد معامله، مال غیر منقول است با سایر موارد، قایل به تفکیک شد. در مواردی مثل انتقال سهام شرکت (ماده 40 قانون تجارت) و همچنین انتقال یا اجازه بهره برداری از حق اختراع، طرح های صنعتی و علایم تجاری (ماده 50 قانون ثبت اختراعات، طرح های صنعتی و علایم تجاری) باید گفت با توجه به صراحت قانونگذار در عدم قابلیت استناد معامله ثبت نشده در برابر اشخاص ثالث، اینگونه برداشت می شود که مالکیت بین طرفین از لحظه انعقاد عقد منتقل می شود، اما این انتقال مالکیت در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. اما در مورد انتقال اموال غیر منقول چون چنین صراحتی در قانون ثبت وجود ندارد نمی توان گفت که از زمان انعقاد عقد مالکیت بین طرفین منتقل می شود بلکه همانگونه که قبلاً گفته شد عقد بیع، علت تامه انتقال مالکیت نیست (عابدیان، 1390، ص 70) بلکه مقتضی ایجاد مالکیت است و مقتضی زمانی ایجاد اثر می کند که مانعی وجود نداشته باشد؛ درحالیکه در این مورد، ماده 22 ق.ث. مانعی بر سر راه انتقال مالکیت ایجاد می کند و انتقال مالکیت را تا زمان ثبت به تاخیر می اندازد. به عبارت بهتر، اصل بر انتقال فوری مالکیت است اما ماده 22 ق.ث استثنایی بر این اصل است. در مواردی مانند انتقال اتومبیل که قانونگذار ضمانت اجرای آن را پیش بینی نکرده است نیز با توجه به قاعده العقود تابعه للقصود باید قایل به انتقال مالکیت از زمان انعقاد عقد بود. بنابراین اگر ماهیت عمل حقوقی بیع به همراه وکالت باشد، انتقال مالکیت از تاریخ مندرج در سند وکالت خواهد بود. اما در مواردی که اماره ای بر وقوع عقد بیع سابق است، مالکیت قبل از تاریخ مندرج در سند وکالت منتقل خواهد شد.

2-4 از نظر اثباتی

در بحث اثباتی، اختلاف نظرهای فراوانی وجود دارد به عنوان نمونه، برخی فروش اموال غیر منقول را تشریفاتی قلمداد می کنند (کاتوزیان،1371 ص ،256). و بر این باور هستند که عقد منعقد شده اصلا بیع نیست، بلکه تعهد به بیع است و حتی در صورت اثبات عقد به دلیل تشریفاتی بودن (ثبت را جزء ارکان عقد می دانند) فقط تعهد به بیع ثابت شده است. در برابر، گروهی معتقد هستند که ثبت دلیل موثر اثبات است و با دلایل دیگر هم می توان عقد را اثبات کرد؛ از جمله اقرار، شهادت شهود و… (شهیدي 1375، ص 81). عده اي نیز بر این باورند که ثبت دلیل منحصر اثبات بیع در برابر اشخاص ثالث و دلیل موثر در رابطه دو طرف قرارداد است (امینی، 1388،ص 235).

به نظر می رسد باید بین فروش اموال غیر منقولی که ثبت آن ها الزامی است و سایر موارد از جمله انتقال خودرو، سهام شرکت و… قایل به تفکیک شد در فروش اموال غیر منقول، با توجه به نحوه نگارش مواد قانون و استفاده از روش تفسیري قابلیت متن، باید قایل بر این شد که عدم ثبت، مانعی بر سر راه انتقال مالکیت تا زمانی است که معامله به ثبت برسد. بنابراین ثبت، دلیل منحصر اثبات بیع نیست بلکه دلیل موثر اثبات بیع است و با دلایل دیگر هم می توان عقد را به اثبات رساند اما با اثبات عقد، مالکیت منتقل نمی شود زیرا فقط وجود مقتضی اثبات شده و مانع (عدم ثبت) کماکان پابرجاست. اما به طور کلی باید گفت در مواردي که ماهیت عمل حقوقی بیع به همراه وکالت است، سندی که طرفین عنوان وکالت به آن داده اند، دال بر وقوع عقد بیع است زیرا تعیین وصف حقوقی، با دادگاه است. اما در مواردی که ماهیت عمل حقوقی افراد، وکالت به همراه بیع است، سند وکالت عنوانی افراد صرفاً می تواند اماره اي بر وقوع عقد بیع سابق باشد و اثبات عقد بیع ممکن است با دلایل دیگر نیز صورت گیرد.

3-4 تاثیر جنون، فوت و سفه بر عقد وکالت

در برخی از موارد وکالت به منظور تامین حقوق و منافع وکیل صورت می گیرید که با وکالت عادی متفاوت است مانند موردی که «الف» به «ب» بدهکار است و وجه نقد ندارد اما به «ب» وکالت می دهد که فلان مال را بفروشد و از محل فروش مال، طلب خود را بردارد. یا اینکه شخصی در شرایط فوری به بیمارستان مراجعه کرده و بستري می شود و برای حفظ جان، عمل جراحی بر روي او انجام می گیرد. نکته ای که در این حالت وجود دارد آن است که شخص وجه نقد به همراه ندارد اما صاحب بیمه است (بیمه خدمات درمانی یا تکمیلی و یا …) در این موارد، بیمارستان می تواند بر روی این بیمه حساب کند، لذا از بیمار وکالتی با شرط عدم عزل اخذ می کند که هزینه هاي موجود را درصورتی که بیمارستان خسارتی متحمل شود از محل بیمه دریافت کند. در چنین مواردي که وکالت به منظور تامین منافع وکیل است حق عزل موکل ساقط می شود حتی موکل به طور ضمنی حق انجام عمل مخالف وکالت را از خود سلب کرده است. اما ماهیت عقد، همچنان وکالت است و با فوت، جنون و سفه منفسخ می شود.

علاوه بر مورد فوق، در مواردی که وکالت به عنوان پوششی برای انتقال باشد و وضعیت عقد با توجه به توضیحات قسمت قبل صحیح باشد باید قایل به این امر بود که عقد بیع با فوت، جنون و سفه منفسخ نمی شود و عقد کماکان پابرجا می ماند چرا که قصد واقعی طرفین چیزي غیر از وکالت محض بوده است آنچه که مهم جلوه می کند، قصد واقعی طرفین است نه اراده ظاهری آنان. اما عقد وکالت منفسخ می شود زیرا وکالت عقد جایز اذنی است هر چند بلاعزل باشد. بنابر این به حکم ماده 956 قانون مدنی منفسخ می شود. بنابراین پس از انفساخ عقد وکالت موکل می تواند با طرح دعوي علیه ورثه، خواهان ثبت سند به نام خود شود. لازم به ذکر است که در گذشته دادگاه ها بیش تر به اراده ظاهری طرفین توجه می کردند اما در سال هاي اخیر، رویه قضایی به اجراي عقد واقعی و پنهانی تمایل پیدا کرده است چنانچه شعبه 5 دیوانعالی کشور در دادنامه شماره 22/10//1358 وکالت به منظور بیع را تابع احکام بیع دانسته و مرگ وکیل را در انحلال و التزام موکلان بی اثر شناخته است (کاتوزیان 1371،ص 22).

نتیجه گیری

بیع وکالتی مصطلح در عرف (که از نظر حقوقی عنوان آن هم صحیح نمی باشد) هر چند ماهیتاً بیع (به همراه وکالت) تلقی می شود. اما وضعیت آن (از حیث صحت و بطلان) در تمام موارد با توجه به داعی و انگیزه طرفین و دارا بودن یا سلب حق از مالک متفاوت است و نمی توان حکم واحدی برای آن صادر کرد، چرا که بنا به دلایل گاه صحیح و گاه باطل است. حتی مواردی که صحیح هستند از حیث اثباتی و زمان انتقال مالکیت نیز داراي شرایط خاص خود می باشند که غالباً به ضرر خریداران منتهی می شود. لذا پیشنهاد می گردد که اشخاص به جاي توسل به ریسمان پوسیده بیع وکالتی، در مواردی که تهیه مقدمات بیع زمانبر است، برای مطمئن شدن از انجام معامله توسط طرف مقابل، به انعقاد قولنامه به معناي خاص (عقد غیر معین لازم که اثر آن تعهد به انعقاد عقد بیع است) مبادرت نماید و بعد از فراهم شدن شرایط انتقال، با حضور در دفترخانه، بیع را منعقد و انتقال را به ثبت برسانند. مسلماً تغییر رویه معاملاتی مردم از بیع با سند عادی و بیع پنهانی یا استفاده از پوشش وکالت، برای انتقال مالکیت به سمت انعقاد قولنامه به معنای خاص (تعهد به بیع) بدون همکاری جامعه حقوقی امکان پذیر نخواهد بود.

منابع

-اصفهانى، محمد حسین، ( 1418)، حاشیۀ کتاب المکاسب، ج چهارم، چ اول، قم ،أنوار الهدى.

– امینی منصور، (1388)، «نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و بررسی قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران»، مجله تحقیقات حقوقی شماره 49، بهار و تابستان

 – دادنامه شماره9109970221701523 مورخ 19/10/1391 دادگاه تجدید نظر استان تهران.

– دادنامه شماره 1320 مورخ 21/10/1383 در پرونده کلاسه 1174 /15183.

 -دادنامه شماره 137-136 مورخ 1385/2/5 شعبه 13 تجدید نظر تهران در پرونده کلاسه 1434- 1374/13/84 .

-دادنامه شماره 1387/7/30-1060 صادره از شعبه 12 تجدید نظر استان تهران در پرونده کلاسه1082/12/87.

– زندي محمدرضا، (1390) رویه قضایی دادگاه هاي تجدید نظر استان تهران در امور مدنی(9)، بیع، چاب اول، تهران، انتشارات جنگل جاودانه.

– سعیدي محمدعلی، (1387)، حق عینی و دینی در حقوق ایران و فرانسه (رساله دکتري)، دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی.

– شهیدي مهدي، «فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی»، مجله کانون وکلاي دادگستري شماره  19.

 -شهیدي مهدي، (1375)، «مجموعه مقالات (تشکیل بیع )» ،چ اول،تهران، انتشارات نشر حقوقدان.

-صاحبی مهدي، (1391)، نقش ثبت سند در معاملات غیر منقول، چ اول، تهران، نشر آداك.

– عابدیان میر حسین، (1390)، تقریرات درس حقوق مدنی 2 کارشناسی ارشد ، انتشارات دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی.

– عابدیان میرحسین، اسدزاده مجتبی، فیروزمند علی، (1388)، در تکاپوي عدالت ، چ اول، تهران، میزان.

– کاشانی سید محمود، (1388)، قراردادهاي ویژه، چ اول، تهران، میزان.

– کاتوزیان ناصر، (1371)، عقود معین،ج اول،چ چهارم، تهران، شرکت انتشار.

________-، (1392)، قواعد عمومی قراردادها، ج سوم،چ هشتم، تهران، سهامی انتشار .

___________-، (1391)، عقود معین، ج چهارم، چ هفتم، تهران، شرکت سهامی انتشار .

___________-، (1386)، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، میزان، چ شانزدهم

__________-، (1388)، اموال و مالکیت، چ بیست و هفتم، تهران، میزان.

 -مجموعه آراي قضایی دادگاه تجدید نظر استان تهران حقوقی، (1391)،چ اول،تهران، انتشارات پژوهشگاه قوه قضاییه.

 -مقدم عیسی، (1386)، «انتقال قرارداد»،فصلنامه حقوق مجله دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دوره 37، شماره 4.

– نراقى احمد بن محمد مهدى، (1417)، عوائد الأیام فی بیان قواعد الأحکام، چ اول ، قم، انتشارات دفتر تبلیغات اسلامى حوزه علمیه قم.

محمد عابدی – علی ساعتچی – فرزاد جاویدی آل سعدی

(تاریخ دریافت: 1393/11/21 – تاریخ پذیرش 1393/12/24)

برگرفته از فصلنامه پژوهش حقوق خصوصی دانشگاه علامه طباطبایی، دوره 3، شماره 8، پاییز 1394