اجاره و روابط موجر و مستاجر

اجاره نشینی، قرارداد اجاره و روابط موجر و مستاجری از جمله موضوعاتی است که به دلیل جمعیت بالای اجاره نشین ها، مسائل و چالش های پیرامون آن نیز بسیار زیاد است.

خوش نشین سال های نه چندان دور که به اجبار سفره خود را کوچک تر کرده است و حال باید بخش زیادی از حقوق خود را آخر ماه کف دست موجر بگذارد و موجری که به دلیل شرایط اقتصادی خود را دارای حق می داند به دنبال راه حل های حقوقی برای پاسخگویی به مسائل و مشکلات جدید پیرامون اجاره نشینی و افزایش اجاره بها هستند.

در این مطلب به موضوعاتی از جمله نحوه تنظیم قرارداد اجاره، افزایش اجاره بها، عدم پرداخت اجاره بها، تخلیه نکردن مستاجر، فسخ اجاره، تعمیرات ملک اجاره ای، پس ندادن پول پیش مستاجر خواهیم پرداخت.

اجاره چیست؟   

اجاره عقد یا قراردادی است که به موجب آن مستاجر در ازای پرداخت بهایی در مدت تعیین شده می تواند از ملک مورد اجاره به منظور سکونت، کسب و کار و … استفاده نماید. به شخصی که ملک را اجاره می کند “مستاجر” و به شخصی که ملک را اجاره می دهد “موجر” می گویند. به مکانی که موضوع قرارداد اجاره است “عین مستاجره” یا “مورد اجاره” گفته می شود و به بهایی که در ازای اجاره ملک پرداخت می شود “اجاره بها” می گویند.

اجاره در قوانین

قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ و مواد 517-466 قانون مدنی مربوط به موضوع اجاره می باشند. (لینک)

تنظیم قرارداد اجاره

قرارداد اجاره به صورت رسمی یا عادی می تواند تنظیم شود. قرارداد اجاره رسمی قراردادی است که توسط دفتر ثبت اسناد تنظیم می شود و قرارداد اجاره عادی به قرارداد بنگاهی و یا قرارداد دستی بین طرفین می گویند.

در قرارداد اجاره موارد مهم زیر باید درج شود:

قرارداد اجاره کتبی باید در دو نسخه و با امضای دو شاهد عاقل و بالغ و امضا موجر و مستاجر باشد.

مشخصات کامل موجر و مستاجر

تعیین محل مورد اجاره و استفاده مورد نظر از عین مستاجره

تعیین مدت اجاره و تاریخ شروع و پایان اجاره

تعیین میزان اجاره بها و پول پیش و نحوه پرداخت آن

تعیین ضمانت اجرا برای تخلف از برخی از شروط قرارداد

افزایش اجاره بها  

با توجه به قوانین و مالکیت خصوصی برگرفته شده از فقه اسلامی در قوانین، دخالت در روابط استیجاری مردم پذیرفته نیست و بر همین اساس تعیین اجاره بها به اراده طرفین و با توافق طرفین است و معمولا در تعیین و افزایش اجاره بها عرف منطقه و شرایط ملک را در نظر می گیرند.

در حال حاضر با توجه به افزایش بی حساب و کتاب اجاره بهای املاک و پیشی گرفتن این افزایش از نرخ تورم، مستاجرین در پی راه حل های حقوقی برای کنترل و اعتراض به این افزایش افسار گسیخته اجاره بها هستند. اما تورم در کنار خلاهای قانونی بستر سوداگری ها و افزایش نامتعارف اجاره بها را فرهم آورده است و گوش شنوایی برای شنیدن اعتراض وجود ندارد و در نهایت راه حلی غیر از کوچک شدن سفره مستاجرین و کوچ به حاشیه شهر و شهرهای کوچک و تحمل فشار اقتصادی وجود ندارد.

مصوبات و تصمیماتی نیز توسط ستاد ها و سازمان های مربوطه در رابطه با میزان افزایش اجاره بها و تمدید خودکار قرارداد اجاره گرفته می شود اما در عمل آنچنان قدرت اجرایی ندارند.

اگر درباره « افزایش اجاره  بها » با مسائل و مشکلاتی مواجه هستید و می خواهید از مشاوره وکلا استفاده نمایید به صفحه ” مشاوره تلفنی” در دادراه مراجعه نمایید.

عدم پرداخت اجاره بها

مستاجر مکلف است در موعد تعیین شده در قرارداد اجاره بهای ملک مورد اجاره را به موجر پرداخت نماید.

در صورت عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند ابتدا اظهارنامه ای با محتوای درخواست پرداخت اجور معوقه ظرف مهلت ده روز از رویت اظهارنامه برای مستاجر ارسال نماید. اگر مستاجر پس از ارسال اظهارنامه اجور معوقه را پرداخت ننماید موجر می تواند با تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه از مرجع صالح الزام مستاجر به پرداخت اجاره بهای معوقه را بخواهد. در زمان تنظیم این متن، مرجع صالح رسیدگی به مطالبه اجور معوقه، در صورتی که اجاره بهای عقب افتاده بیش از بیست میلیون تومان باشد، دادگاه حقوقی است و در صورت که اجاره بهای عقب افتاده کم تر از بیست میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف است. همچنین عدم پرداخت اجاره بها تحت شرایطی نیز می تواند منجر به صدور حکم تخلیه مستاجر شود.

تخلیه نکردن مستاجر

اجاره یک قرارداد دارای مدت مشخص و موقت است و پس از پایان مدت، مستاجر مکلف به تخلیه مورد اجاره می باشد. در صورت عدم تخلیه مستاجر پس از پایان مدت در قرارداد اجاره عادی (قرارداد بنگاهی یا دستی) موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل ملک مورد سکونت تقاضای صدور دستور تخلیه نماید.

شرایط دستور تخلیه مورد اجاره:

 برای صدور دستور تخلیه، قرارداد اجاره باید شامل تمامی شرایط زیر باشد:

• قرارداد اجاره ملک مورد سکونت به صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای طرفین و دو شاهد رسیده باشد.
• مدت اجاره و مبلغ اجاره بها ذکر شده باشد.
• مدت اجاره تمام شده باشد.

در صورتی که قرارداد اجاره شرایط ذکر شده در بالا که مربوط به دستور تخلیه می باشد را دارا نباشد، موجر باید دادخواست حکم تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره را مطرح نماید. در  حکم تخلیه مدت زمان رسیدگی طولانی می باشد.  

تخلیه در قرارداد اجاره رسمی 

در مواردی که اجاره نامه رسمی (تنظیم شده توسط دفترخانه ثبت اسناد رسمی) باشد، می توان از دفترخانه تنظیم سند تقاضای صدور اجرائیه کرد و سپس از طریق اداره اجرای ثبت تقاضای تخلیه نمود.

اگر درباره « تخلیه مستاجر» نیاز به مشاوره با وکلا دارید به صفحه “ مشاوره تلفنی ” در دادراه مراجعه نمایید.

تکالیف موجر و مستاجر در اجاره چیست؟

تکالیف موجر در اجاره

پس از انعقاد قرارداد اجاره تکالیفی برای موجر ایجاد خواهد شد. از جمله مهم ترین تکالیف موجر عبارتند از:

-تحویل ملک مورد اجاره به مستاجر

-تحویل ملک بدون عیب و انجام تعمیرات اساسی و کلی که بر عهده موجر است. مثل تعمیرات موتورخانه، آسانسور و ایزوگام پشت بام.

-موجر باید پول پیش مستاجر را هنگام تخلیه پرداخت نماید.

تکالیف مستاجر در اجاره

-در قرارداد اجاره از مهم ترین تکالیف مستاجر پرداخت اجاره بها می باشد.

-مستاجر باید از ورود خسارت به مورد اجاره خودداری کند و به گونه ای از ملک مورد اجاره استفاده نماید که خسارت وارد نشود و در صورت ورود خسارت جبران خسارت نماید.

-پرداخت قبوض آب، برق و گاز و شارژ ساختمان ملک اجاره ای بر عهده مستاجر است.

-مستاجر جهت تعمیرات ضروری و اساسی ملک اجاره ای باید اجازه ورود به موجر را بدهد.

-تعمیرات جزئی ملک اجاره ای مثل تعمیر و تعویض قفل درب ها و تعویض واشر شیر آب بر عهده مستاجر است.

-مستاجر پس از پایان قرارداد اجاره باید ملک را تخلیه کند.

فسخ اجاره

قرارداد اجاره از قرارداد های لازم است و به صورت کلی پس از انعقاد قرارداد امکان فسخ وجود ندارد مگر به توافق طرفین و در موارد قانونی که طرفین حق برهم زدن قرارداد را دارند. طرفین می توانند حق فسخ را در مواردی در قرارداد نیز درج نمایند.

فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر

مستاجر در مورادی از جمله موارد زیر امکان فسخ قرارداد اجاره را دارد:

• موجر ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل ندهد و امکان اجبار به تحویل موجر نیز فراهم نباشد.
• عیب در ملک مورد اجاره
• اگر مستاجر حق فسخ در قرارداد را برای خود شرط کرده باشد.
• اگر ملک مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که عدم تعمیر موجب ضرر موجر شود و در مدت تعمیر مستاجر نتواند از مورد اجاره استفاده کند.
• عدم انجام تعهدات توسط موجر (برای مثال وسایل گرمایشی و سرمایشی را فراهم نکند)
• در صورت بروز حادثه ای که مورد اجاره کلا یا جزئا تلف شود.
• در قرارداد برای مورد اجاره اوصافی قید گردد که در واقعیت وجود نداشته باشد.

فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر

-در صورت تعدی و تفریط مستاجر (مثلا ملک اجاره ای جهت سکونت را به کارگاه نجاری تبدیل کند)

– موجر در قرارداد اجاره حق فسخ را در صورت فروش ملک شرط کرده باشد.

– در صورتی که مستاجر حق اجاره دادن ملک را در قرارداد اجاره نداشته باشد، اما مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

– ملک مورد اجاره در معرض خرابی باشد و امکان تعمیر نیز نباشد.

– در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

اگر درباره « تخلیه مستاجر» » نیاز به مشاوره دارید به صفحه ” مشاوره تلفنی ” در دادراه مراجعه نمایید.

تعمیرات ملک اجاره ای

یکی از مواردی که در روابط موجر و مستاجری همیشه مورد سوال است، تعمیرات ملک اجاره ای است.

طبق قوانین تعمیرات کلی و اساسی ملک مورد اجاره بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است.

هزینه تعمیرات بر عهده موجر

از جمله تعمیرات کلی بر عهده موجر می توان موارد زیر را مثال زد:

• هزینه تعمیرات خرابی آسانسور
• هزینه تعمیرات تاسیسات اصلی (موتورخانه، شوفاژ و …)
• تعمیرات مربوط به اصل بنا همچون سقف خانه، در و دیوار
• هزینه عایق بندی پشت بام
• هزینه های عمرانی ساختمان
• هزینه تعمیرات ترکیدگی لوله آب، گاز و فاضلاب
• رنگ آمیزی ساختمان

هزینه تعمیرات بر عهده مستاجر

از جمله تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر می توان موارد زیر را مثال زد:

• تعمیر قفل درب
• تعمیر کلید و پریز برق
• تعمیر تهیه حمام و دستشویی
• تعویض پوشال کولرآبی
• تعویض لامپ های سوخته
• تعویض واشر شیر آب

پس ندادن پول پیش مستاجر

یکی از مشکلات مستاجرین در پایان قرارداد اجاره پس ندادن پول پیش یا تاخیر در پس دادن پول پیش توسط موجر است. پس از پایان قرارداد اجاره و در صورت عدم تمدید قرارداد اجاره، موجر مکلف است پول پیش مستاجر را برگرداند. در صورت عدم استرداد پول پیش، مستاجر می تواند ابتدا اظهارنامه ای مبنی بر استرداد پول پیش در مدت مقرر برای موجر ارسال نماید و در صورت عدم استرداد پول پیش، دادخواستی مبنی بر الزام موجر به پرداخت ودیعه را در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل اقامت موجر طرح نماید. در زمان نوشتن این مطلب، در صورتی که ودیعه کمتر از 20 میلیون تومان باشد شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است و در صورتی که ودیعه بیش تر از 20 میلیون تومان باشد دادگاه صالح به رسیدگی است. مستاجر می تواند خسارت تاخیر در پرداخت پول پیش را نیز مطالبه نماید.

سوالات مرتبط

*در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر چه اقدامی می توان انجام داد؟

موجر می تواند ابتدا اظهارنامه ای مبنی بر پرداخت اجور معوقه ظرف مهلت ده روز برای مستاجر ارسال نماید و در صورت عدم پرداخت اجاره بها با تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه از مرجع صالح، الزام مستاجر به پرداخت اجاره بهای معوقه را بخواهد.

*در صورت تخلیه نکردن مستاجر پس از پایان مهلت اجاره چه اقدامی می توان انجام داد؟

موجر می تواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید (در صورتی که قرارداد اجاره در دو نسخه و به امضای طرفین و دو شاهد رسیده باشد، مدت اجاره و مبلغ اجاره بها ذکر شده باشد ومدت اجاره تمام شده باشد. ) در صورتی که قرارداد اجاره این شرایط را نداشته باشد باید دادخواست حکم تخلیه مستاجر به دلیل انقضای مدت اجاره را مطرح نمود.

*تعیین و افزایش اجاره بها بر چه اساسی است؟

تعیین و افزایش اجاره بها بر اساس عرف منطقه ، شرایط ملک و با توافق طرفین می باشد.

*هزینه ایزوگام ساختمان بر عهده موجر است یا مستاجر؟

هزینه ایزوگام ساختمان از جمله تعمیرات کلی و اساسی ملک می باشد و بر عهده موجر است.

*در صورت پس ندادن ودیعه چه اقدامی می توان انجام داد؟

مستاجر می تواند اظهارنامه ای جهت پرداخت پول پیش به موجر ارسال نماید و در صورت عدم پرداخت پول پیش دادخواست مطالبه ودیعه یا پول پیش را به مرجع صالح جهت الزام موجر به پرداخت پول پیش ارائه نماید.

*فرق قرارداد اجاره رسمی با قرارداد اجاره عادی چیست؟

قرارداد اجاره رسمی قراردادی است که توسط دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود و قرارداد اجاره عادی به قرارداد دستی بین طرفین و یا قرارداد تنظیمی به توسط بنگاه املاک می گویند.

اگر درباره مسائل، مشکلات و اختلافات مرتبط با « اجاره » یا هر مسأله حقوقی دیگری نیاز به مشاوره دارید، به صفحه ” مشاوره تلفنی” در دادراه مراجعه نمایید. وکلای آماده پاسخگویی بلافاصله به شما مشورت خواهند داد.

نگارش شده در تارخ 1401/04/15