مقررات مربوط به رهن و وثیقه املاک
رهن عقدی است که به موجب آن مالی به عنوان وثیقه دین قرار گیرد و به همین علت گفته‌اند که رهن وثیقه‌ای برای طلب مرتهن است. بر اساس ماده ٧٧١ قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.
همانطور که ملاحظه می‌شود، وام‌گیرنده را «راهن»، وام دهنده را «مرتهن» و مالی که به وثیقه داده می‌شود را «عین مرهونه» می‌نامند.
آیا می‌توان ملکی که در رهن بانک است، را به نحو دیگری مورد استفاده قرار داد؟
قانونگذار در ماده 793 قانون مدنی می‌گوید که راهن (رهن‌دهنده یا همان بدهکار) نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. یکی از نمونه‌های بارز عمل حقوقی منافی حق مرتهن، عقد بیع یا همان فروش ملک است.
با توجه به ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه‌ای که در این خصوص وجود دارد، راهن نمی‌تواند مال مرهونه را بفروشد چرا که حق مرتهن که همان فرد طلبکار است، حق عینی تبعی است.
حق عینی به رابطه میان عین و دارنده حق گفته می‌شود. در عقد رهن، راهن که وامی را از بانک دریافت کرده و در حقیقت، بدهکار است، مالی را در گروی بانک می‌گذارد. در اینجا یک رابطه دین و قرض میان مدیون و طلبکار وجود دارد.
عقد قرض به دو نوع ممکن است حاصل شود. گاهی قرض به صورت ساده و بدون گرو صورت می‌گیرد و یک رابطه حقوقی ساده میان طلبکار و بدهکار وجود دارد. گاهی نیز متعلق رابطه دین، مالی است که راهن برای تضمین تادیه بدهی خود به مرتهن می‌دهد.
رابطه عینی تبعی در اینجا به این معنا است که هر زمانی که مدیون (راهن) دینش را به مرتهن ادا کند، عقد رهن به صورت خودکار فک می‌شود. یعنی یک حق عینی به تبع قرض است و قرض که اد شود، عقد رهنی دیگر وجود نخواهد داشت.
بنابراین راهن نمی‌تواند مال مرهونه را به غیر واگذار کند و در صورت واگذاری، آن را همانند عقد فضولی دانسته‌اند، یعنی عقد غیر نافذ و منوط به اذن مرتهن است.
نقد مرحوم دکتر کاتوزیان بر ماده 793 قانون مدنی
بر اساس نظر استاد کاتوزیان، حق عینی تبعی مرتهن، حق بر مال است و حق بر راهن نیست که اگر مال مرهونه به دیگری منتقل شده یا راهن تغییر کند، حق مرتهن مخدوش شده یا خللی به آن وارد شود.
به عبارت دیگر، حق مرتهن، حق بر عین است و عین در دست هر کسی که باشد، تفاوتی وجود ندارد. به این معنا که حتی اگر راهن تغییر کند یا راهن مال را به شخص ثالثی بفروشد و ثالث نیز آن را به دیگری منتقل کند و این روند ادامه داشته باشد، موجب زوال حق عینی مرتهن نخواهد شد.
لازم نیست که حتما، مال مرهونه در ید راهن باشد. اگر دین مرتهن ادا نشود، وی می‌تواند آثار حقوقی عقد رهن را اعمال کند. به این معنا که می‌تواند مال مرهونه را بفروشد و در این میان اهمیتی وجود ندارد که مال مرهونه در دست چه کسی است.
با وجود این نظر مرحوم استاد کاتوزیان، قانونگذار آن را تایید نکرده و با آن مخالف است.
در خصوص رای وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور درباره عین مال مرهونه، عده‌ای از قضات می‌گویند که این موضوع ناظر به منفعت عین است و نه خود عین. این در حالی است که ماده 793 قانون مدنی، عمومیت دارد و عنوان کرده است که راهن نمی‌تواند در مال رهنی، به طور کلی، هر گونه عمل حقوقی منافی حق مرتهن را مرتکب شود.
رویه دادگاه‌ها معامله راهن و خریدار را بدون اذن مرتهن صحیح می‌دانند، به این معنا که آن را غیرنافذ هم نمی‌دانند. به این معنا که بر اساس رویه دادگاه‌ها، معامله راهن و خریدار از مصادیق عقد فضولی نیست.
بیع مال رهنی توسط راهن به ثالث، شبیه بیع فضولی نیست
در حقیقت این اعتقاد وجود دارد که بیع مال رهنی توسط راهن به ثالث، شبیه بیع فضولی نیست چون در بیع فضولی، فروشنده مال، همان فضول بوده که مالک نیست و شخص تنفیذکننده معامله، مالک است اما در عقد رهن، در صورت فروش مال رهنی توسط راهن به ثالث، فروشنده یا همان راهن، نسبت به مال، مالکیت دارد.
با توجه به این موارد، برخی اعتقاد دارند که بیع مال رهنی، به هیچ عنوان، قابل قیاس با بیع فضولی نیست. همچنین این پرسش مطرح می‌شود که چرا بیع راهن و خریدار را باید غیر نافذ بدانیم؟ مگر غیر از این است که مرتهن از راهن، طلبی دارد؟ بنابراین در صورتی که دین ادا شود، مساله رهن منتفی خواهد شد.
اگر خریدار بدون اذن، بدهی را پرداخت کند، حق مراجعه به راهن را نخواهد داشت
حتی اگر راهن نیز قرض خود را ادا نکند، خریدار که شخص ثالث است، ممکن است حاضر به ادای دین او شود. به عنوان مثال، ملکی به ارزش 2 میلیارد تومان، که به دلیل بدهی 20 میلیون تومانی، در رهن بانک قرار دارد، به دیگری فروخته می‌شود. در چنین شرایطی، خریدار ملک حاضر می‌شود بدهی را پرداخت کند. اما با این اقدام، معامله خریدار با راهن مخدوش و خلل‌پذیر نمی‌شود.
ماده 267 قانون مدنی می‌گوید که ایفای دین از جانب غیرمدیون هم جایز است؛ اگرچه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد اما کسی که دین دیگری را ادا می‌کند، اگر به اذن باشد، حق مراجعه به او را دارد. در غیر این صورت حق رجوع نخواهد داشت.
بر اساس این ماده، اگر خریدار دین را پرداخت کرد، در صورت داشتن اذن از سوی راهن، بعدها می‌تواند برای گرفتن بدهی خود به او مراجعه کند اما اگر بدون اذن، بدهی را پرداخت کند، حق مراجعه به او را نخواهد داشت.
رضا ولویون، حقوقدان
برگرفته از روزنامه حمایت (تاریخ انتشار 1395/7/7)