رای وحدت رویه 9 – 1355/3/10

روزنامه رسمی 9168 – 1355/3/30

حکم شماره 9- 1355/3/10

شماره 40260

ردیف 36

رای هیئت عمومی دیوان عالی کشور

در مورد مستأجري که حق انتقال جزئي از مورد اجاره را به غير دارد در باب اين که آيا مستأجر مزبور بعد از انقضاي مدت اجاره حق اقامه دعوي عليه مستأجر جزء به خواسته تعديل اجاره بها و تخليه يد او را دارد يا خير؟

دو رأي معارض از شعب ششم و دهم دادگاه هاي بخش تهران صادر شده است،  بدين شرح:

1- رأي مورخ 1354/4/17 شعبه 6 دادگاه بخش در مورد دعوي تخليه به سبب نياز شخصي جهت کسب و کار نظر به اين که خواهان به موجب سند اجاره رسمي شماره 3991 مورخ 1342/11/22 مستأجر کل رقبات مذکور در سند بوده که برابر شرط مذکور در سند حق انتقال جزء اجاره را به غير دارد و طرفين توافق در ارجاع قضيه به داوري و يا ختم موضوع به صلح و سازش نداشته و دادگاه به منظور تعيين حق کسب و پيشه خوانده در مورد اجاره مبادرت به جلب نظر کارشناس نموده و کارشناس منتخب به موجب نظريه کتبي خود که در مهلت معينه تقديم و به شماره 4486 مورخ 1353/10/16 ثبت دفتر شده است ميزان حق کسب و پيشه خوانده را در عين مستأجره معادل يک ميليون و يکصد هزار ريال براورد نموده است که اين نظر مخالفتي با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضيه ندارد اعتراض آقاي وکيل خواهان به نحوي نيست که اعتبار آن را از اثر انداخته و جلب نظر هيأتي از کارشناسان را لااقل در اين مرحله از دادرسي ايجاب نمايد و اعتراض بعدي آقاي وکيل خوانده به عقيده کارشناس و اينکه خوانده در فرجه قانوني براي اعتراض در مسافرت خارج از کشور بوده بر ف رض صحت چون وکيل داشته و آقاي وکيل به موقع مي توانسته اعتراض نمايد موجه و قانوني نيست و قابل ترتيب اثر نمي باشد و نظر به اين که اعتراضات آقاي وکيل خوانده در پذيرش دعوي از طرف دادگاه و موضوع و محتواي آن صحيح و قانوني نمي باشد زيرا برخلاف نظر ايشان مستأجر کل حق طرح دعوي تخليه به سبب نياز شخصي دارد و در قانون به صراحت از موجر نام برده و موجر هم در اين قرارداد مستأجر کل است که سند اجاره را تنظيم کرده و رابطه فيمابين متداعيين برقرار است کما اينکه اجاره را او دريافت مي دارد و تا وقتي که مالک بر طبق ماده 20 قانون مالک و مستأجر و ماده 5 همان قانون به اختيار خود در مقام تجديد اجاره با مستأجر جزء برنيامده است و از اين امتياز قانوني استفاده نکرده است و به عبارت اخري قائم مقام مستأجر کل نشده است رابطه اجاره با همان شرايط و خصوصيات منعقده فيمابين حتي بعد از انقضاي مدت اجاره بين متداعيين برقرار و محکوم به دوام است و استناد به مواد قانون مدنی وارد بر اين رابطه نبوده و بر آن حکومت نمي کند زيرا آثار اجاره و حقوق و تکاليف موجر و مستأجر در برابر هم و انحلال اجاره احکامي ويژه دارد که در قانون مالک و مستأجر پيش بيني شده است و همان تبصره ماده اول قانون مالک و مستأجر و ديگر مواد قانون مرقوم مؤيد اين واقعيت است که با سپري شدن مدت اجاره و تحصيل تدريجي منافع مستأجر کل که خود نيز در مقابل مالک متعهد پرداخت اجرت المثل است مستأجر جزء هم در مقابل مستأجر کل حق و تکليف داشته و مادام که مالک وارد در رابطه بين طرفين دعوي نشده و به نحوي از انحا اعلام اراده در قطع رابطه مذکور نکرده است سمت موجر بودن خواهان زايل نمي شود و آوردن تمثيل از باب اعتراض ثالث يا ورود ثالث موجب بي اعتباري دعوي مطروحه نمي شود و اين که اجرت المثل در پايان هر ماه قابل پرداخت است و مستأجر تکليفي در پرداخت بيش از استفاده از منافع را ندارد دليل بر اين نمي شود که رابطه حقوقي بين طرفين قطع شده است. همچنان که با انقضاي مدت اجاره بين مالک و مستأجر کل رابطه فيمابين آنان قطع نمي شود و صورت قراردادي در هر دو رابطه باقي است و قواعد اجاره و ضوابط قانوني در هر دوي آن جاري است و در صورتي مستأجر کل را از درخواست تخليه مي توان منع کرد که به طور صريح و يا ضمني از طرف قانونگذار پيش بيني شده باشد و نمي توان تصور کرد که في المثل اگر مستأجر جزء تخلف در پرداخت اجاره کرده و يا تعدي و تفريط نموده مستأجر کل که در حقيقت موجر است ممنوع از طرح دعوي باشد زيرا مالک تا وقتي به مستأجر جزء براي انقضاي اجاره و به وجود آوردن رابطه مراجعه نکرده است دخالتي در رابطه حقوقي آن دو ندارد و برابر عقد اجاره اصلي (مالک و مستأجر اوليه) مستأجر در اثر عقد اجاره منتفع از مورد اجاره و جانشين مالک مي شود و مستأجر به نوبه خود نيز مالک منفعت است و در اين باره قائم مقام مالک اصلي به شمار مي رود و با اجازه اي که دارد ديگري را در جزء مورد اجاره جانشين خود ساخته است و تسليم عين مستأجره به مستأجر ثانوي نياز به اذن مالک ندارد و اين خود مؤيد نظر دادگاه است که مالک به هيچ وجه مداخله اي در اين رابطه نمي تواند داشته باشد و انقضاي مدت اجاره هم اثري در بقاي تصرف مستأجر اول يا دوم ندارد زيرا قانون مالک و مستأجر وجود اين رابطه و شرايط و ارکان اجاره را مستمر و مداوم و قابل گسيختن به غير از جهات قانوني ندانسته است و با فرض اجاره دوم مقيد به مدت اجاره اوليه باشد انقضاي آن سلب رابطه از مستأجر کل با مستأجر جزء نمي نمايد و خلاصه آن که طرح دعوي از ناحيه مستأجر کل که سمت موجر را دارد به وجه عنوان شده موافق قانون و استنکاف از رسيدگي بدان مخالفت با قوان ين موضوعه دارد و در محتواي قضيه هم ادعاي بي اعتباري شهادت شهود و عدم احراز احتياج شخصي اگر چه مؤداي گواهي گواهان کافي بر اثبات احتياج شخصي است لکن با توجه به نحوه انشا و شقوق ماده 9 قانون مالک و مستأجر که در آن دو مجدد اعلام قصد موجر براي تخليه را کافي براي پذيرش دعوي دانسته است و از اين جهت فرقي بين دو شق مذکور نيست و نحوه انشاي ماده ناشي از تبعيت قانونگذار از حکم کلي تري است که همانا پرداخت حق کسب به مستأجر محل کسب غيرمختلف است که بر اين تقدير نياز به اثبات ندارد و خوانده هم دليل و مدرک مثبته خلاف ادعا به دادگاه تقديم نداشته است بنابراين دعوي اقامه شده صحيح به نظر مي رسد و به استناد مواد 9، 10، 11 و 16 قانون مالک و مستأجر حکم بر تخليه و رفع يد از مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق در قبال پرداخت مبلغ يک ميليون و يکصد هزار ريال بابت حقوق کسب و پيشه خوانده در مورد اجاره و با بودن مهلت دو ماهه از تاريخ قطعيت دادنامه صادر و اعلام مي دارد.

2- حکم شماره 253 مورخ 1354/4/11 شعبه دهم دادگاه بخش تهران رأي دادگاه خواسته خواهان به شرح دادخواست و توضيحات وکلاي وي در جريان دادرسي عبارت است از: تخليه مورد اجاره خوانده به لحاظ احتياج شخصي براي کسب خودش و تعديل و افزايش اجاره بها که دادگاه دعاوي مطروحه را به جهات زير وارد نمي داند:

1-به موجب اجاره نامه رسمي شماره 3991 مورخ 1342/11/22 تنظيمي در دفتر خانه 214 تهران تمامي يک باب گاراژ مشتمل بر صحن و انبارهاي سرپوشيده و حجرات و ساير لوازم از قبيل مستراح و دستشويي و چاه و منبع آب به انضمام سه باب مغازه متصل به هم واقع در سمت غرب درب ورود گاراژ ساخته شده در قسمتي از پلاک هاي شماره 7 فرعي از 4653 و يک و دو فرعي از 4654 واقع در بخش 6 تهران از طرف آقاي حسين مينوئي صابري به اجاره آقاي حاج علي آقاشيرازيان داده شده است که به موجب بند 7 اجاره نامه مذکور به مستأجر مذکور حق داده شده است که مورد اجاره را جزئاً به غير انتقال دهد و مدت اجاره سه سال شمسي از اول اسفند ماه 1342 تعيين شده است. خواهان با حق انتقال به غيري که داشته به موجب سند اجاره نامه رسمي شماره 5814 مورخ 1343/12/11 قسمتي از مورد اجاره خود را به خوانده اجاره داده است و مدت اين اجاره بيست و نه ماه شمسي از اول مهرماه سال 1343 تعيين گرديده است. به موجب مقررات قانوني در زمان بقاي مدت اجاره مستأجر مالک منافع مورد اجاره است و وقتي مدت اجاره خاتمه يافت مالکيت منافع براي مستأجر لحظه به لحظه با تصرف تحقق مي يابد (مستنبط از ماده 466 قانون مدنی و تبصره اول ماده 1 قانون مالک و مستأجر) پس بنابراين مستأجري که مدت اجاره وي منقضي شده فقط در محدوده اي که متصرف است براساس تصرف خود مستأجر تلقي مي شود. وقتي مستأجر کل (مستأجر اول) با اختياري که در اجاره نامه به وي داده شده است قسمتي از مورد اجاره را به غير انتقال دهد در حقيقت مستأجر جزء در محدوده متصرفي خود قانوناً مستأجر تلقي مي شود و بعد از انقضاي مدت اجاره مستأجر کل يا مالک مستأجر جزء به حکم قانون مالک منافع محدوده متصرفي خود مي باشد و مستأجر کل ديگر نه در محدوده مورد اجاره مستأجر جزء تصرفي دارد و نه مالک منافع مورد اجاره وي مي باشد و فقط قانون تصرفات استيجاري وي را بعد از انقضاي مدت اجاره اش با مالک فقط در محدوده متصرفي شخص وي آن هم بر مبناي تصرف معتبر مي داند و به همين جهت است که ماده 20 قانون مالک و مستأجر به مالک اجازه داده است که بعد از انقضاي مدت اجاره مستأجر کل هر آن که بخواهد مستقيماً با مستأجرين جزء مي تواند طرف اجاره قرار گيرد و در حقيقت از نظر حقوقي مستأجر کل بعد از انقضاي مدت اجاره نسبت به مستأجرين جزء سمت وي در حد يک واسطه است چه آنکه نه مالک منافع مورد اجاره مستأجر جزء است و نه در محدوده مو رد اجاره مستأجر جزء تصرفي دارد و چون طبق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی فقط دعاوي اشخاص ذي نفع در محاکم قابل پذيرش مي باشد و بنا به مراتب با انقضاي مدت اجاره مستأجر کل و عدم تصرف در محدوده متصرفي مستأجر جزء ديگر مستأجر کل مالک منافع محدوده متصرفي مستأجر جزء نمي باشد تا بتواند عليه وي به تقديم دادخواست و طرح دعوي مبادرت نمايد. بنابراين دادگاه دعاوي مطروحه را قابل استماع ندانسته و به رد آن اظهارنظر مي نمايد.

دادستان کل کشور – احمد فلاح رستگار

به تاريخ 1355/3/5 هيأت عمومي ديوان عالي کشور به ریاست جناب آقای ناصر یگانه ریاست کل دیوان عالی کشور و با حضور جناب آقای احمد فلاح رستگار دادستان کل کشور و جنابان آقایان روسا و مستشاران شعب دیوان عالی کشور تشکيل گرديد. پس از طرح و بررسي اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقيده جناب آقاي دادستان کل کشور مبني بر:

قانون راجع به روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1339 تصرف به عنوان اجاره يا صلح منافع يا هر عنوان ديگري که به منظور اجاره باشد را ملاک شمول مقررات آن قانون دانسته است. بنابراين اگر مستأجر کل قسمتي از مورد اجاره را به ديگري به اجاره واگذار کند فقط در مدت اجاره مستأجري کل با مالک رابطه استيجاري بين مستأجر کل و مستأجر جزء برقرار مي باشد ولي بعد از انقضاي مدت اجاره مستأجر کل چون ديگر تصرفي در قسمتي از مورد اجاره که خود به اجاره واگذار نموده است ندارد نمي تواند از مقررات قانون راجع به روابط مالک و مستأجر نه به طرفيت مالک و نه به طرفيت مستأجر جزء استفاده کند بلکه با توجه به ماده 20 آن قانون رابطه استيجاري بين مالک و مستأجر جزء که متصرف عين مستأجره است برقرار مي گردد.

رأي اکثریت هيأت عمومي ديوان عالي کشور

 با توجه به ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاک از مادتين 5 و 20 قانون مزبور، مستأجري که با استفاده از حق واگذاري به غير قسمتي از مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد ديگر بعد از انقضاي مدت اجاره مالک منافع قسمتي که واگذار گرديده نيست و تصرفي هم در اين قسمت براي او باقي نمانده تا بتواند تخليه يا تعديل اجاره بهاي آن را از مستأجر جديد بخواهد. در چنين موردي رابطه حقوقي مستأجر سابق نسبت به قسمتي که واگذار گرديده قطع شده و بين مستأجر جديد و مالک رابطه استيجاري برقرار گرديده است. اين رأي طبق ماده 3 قانون اضافه شده به آيين دادرسي کيفري مصوب 1337 در موارد مشابه براي دادگاه ها لازم الاتباع است.