قائم مقامی در حق تخلیه مورد اجاره به علت انتقال به غیر

درتاریخ : 1391/06/26 به شماره : 9109970221000840

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 10 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: اجاره، انتقال به غیر، تخلیه عین مستاجره، قائم مقامی، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356اجاره، تخلیه عین مستاجره، انتقال به غیر، قائم مقامی، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

چکیده رای

در صورتی که عین مستاجره توسط مالک اولیه منتقل شود، حق تخلیه بر اساس انتقال به غیر (موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356) که در زمان مالک اولیه ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.

رای بدوی

درخصوص دعوی آقای (س. ف. ب.) به وکالت از آقایان (س. الف) و (ج. الف. م.) به طرفیت آقایان1- ( م.) 2- (الف.) 3- (ح.) شهرت همگی (ب.) 4- (ع. خ) 5- (م. خ.) دایر بر تخلیه دو باب واحد تجاری جزء پلاک ثبتی 370/6974 بخش دو تهران با احتساب خسارات دادرسی به لحاظ انتقال به غیر و همچنین در خصوص دعوی تقابل آقای ( ع. ب.) به وکالت از آقای (م. خ.) به طرفیت آقایان 1- (س. الف.) 2- (ج. الف. م.) هر دو با وکالت آقای (س. ف. ب.) 3- (م.) 4- (الف.) 5- ( ح.) شهرت همگی (ب.) دایر بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی اجاره واحدهای متنازعٌ فیه با احتساب خسارات دادرسی دادگاه جهت اتخاذ تصمیم مراتب ذیل را مدنظر قرار می دهد. 1- وکیل خواهان دعوی اصلی نسبت به خوانده ردیف چهارم دعوی خود را مسترد نموده است. 2- به موجب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه شمال شرق تهران به شماره 29703/ش- 31/5/89 مالکیت ملک استیجاری تا تاریخ 16/7/87 متعلق به وراث مرحوم (ب.الف.) بوده و از آن تاریخ به بعد به صورت بالمناصفه متعلق به آقایان (ج. الف.) و (س.الف.) شده است. 3- به موجب سند رسمی اجاره به شماره 60440-3/8/61 اصداری از دفترخانه 321 اسناد رسمی تهران آقایان (م.) و (الف.) و (ح.) شهرت همگی (ب.) مستاجرین این ملک بوده اند که آن را از مالکین وقت اجاره کرده بودند. 4- در جلسه مورخ 30/8/89 آقایان (ب.) اقرار نمودند که ملک مورد اجاره را به صورت کلیدی (بدون اخذ رضایت موجرین) به (م. خ) واگذار نموده اند که توافق نامه های عادی مورخ 12/6/74 و22/2/74 نیز مؤید این مطلب است. 5- به موجب گواهی انحصار وراثت به شماره 1059- 14/4/1357 اصداری از شعبه 74 دادگاه عمومی وقت تهران مرحوم (ب. الف.) در تاریخ 29/9/1356 فوت نموده و دارای هشت ورثه شامل چهار پسر و سه دختر و یک همسر بوده است. 6- به موجب رسیدهای عادی تقدیمی دو نفر از دختران خانم ها (الف. ) و( الف.) همگی فرزندان (ب. الف.) انتقال سر قفلی به آقای (م. خ.) را تنفیذ نموده اند. 7- عقد اجاره یک عقد غیر قابل تجزیه می باشد که آقای (م. خ.) به علت عدم اخذ رضایت تمامی مالکین در زمان خرید سر قفلی از مستأجران قبلی مرتکب تخلف مشمول ماده 19 و تبصره ذیل آن از قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب سال 1356 گردیده است؛ لیکن به نسبت سهم مالکین که ایشان در آن زمان رضایت آنها را جلب نموده مستحق تمامی سر قفلی و به نسبت دیگر مالکین مستحق نیمی از سر قفلی می باشد. 8- به موجب نظریه هیئت سه نفره کارشناسی که با اوضاع و احوال قضیه مطابقت داشته و از تعرض طرفین مصون باقی مانده است میزان سر قفلی ملک (000/000/670) ریال تعیین گردیده است. 9- احد از ورثه مرحوم (ب.الف.)، (م.الف.) بوده که در سال 1373 و قبل از انتقال سر قفلی فوت کرده و به موجب گواهی انحصار وراثت به شماره 2899-9/8/73 اصداری از شعبه 41 دادگاه حقوقی تهران دارای سه ورثه بوده که از لحاظ سهام، جانشینان مورث خود بوده اند با توجه به کلیّۀ مراتب معنونه فوق دعوی مطروحه موجّه تشخیص و مستنداً به ماده 19 و تبصره 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 حکم بر تخلیه ملک در ازای پرداخت مبلغ (730/882/494) ریال به عنوان سر قفلی سهم کسانی که در زمان انتقال سر قفلی آن را تنفیذ نموده اند به انضمام نصف سر قفلی سهم کسانی که در زمان انتقال آن را تنفیذ ننموده اند در حق آقای (م. الف.) صادر و اعلام می گردد. همچنین در خصوص دعوی تقابل مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه نظر به اینکه اجابت دعوی فوق فرع بر احراز یک رابطه استیجاری صحیح و قانونی می باشد که در ما نحن فیه به لحاظ عدم اخذ اذن از کلیّۀ مالکین ملک رابطه استیجاری خدشه دار شده و تخلف صورت پذیرفته و به لحاظ عدم امکان تجزیه نمودن عقد اجاره لذا دعوی مطروحه در این خصوص غیر ثابت تشخیص و حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام 

می گردد. رأی صادره حضوری بوده وظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدید نظرخواهی در محاکم تجدید نظراستان تهران می باشد.

رئیس شعبه129دادگاه عمومی حقوقی تهران – پور زرّین 

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقای (م. خ.) به طرفیت آقایان (س. الف) و (ج. م.) با وکالت آقای (س. ف. ب.) نسبت به دادنامه شماره 227 مورخ 28/3/90 از شعبه 129 دادگاه عمومی حقوقی تهران می باشد به موجب دادنامه موصوف، خواسته تجدیدنظرخواندگان دایر بر تخلیه دو باب واحد تجاری جزء پلاک ثبتی 370/6974 بخش دو به لحاظ انتقال به غیر موجّه تشخیص و حکم به تخلیه آنها با پرداخت (730/882/494) ریال به عنوان سرقفلی صادر شده است به این توضیح که، نسبت به کسانی که در زمان انتقال، سرقفلی را تنفیذ نموده اند همه سرقفلی و نسبت به کسانی که در زمان انتقال آن را تنفیذ ننموده اند نصف سرقفلی پرداخت شود و نسبت به دعوای تقابل از سوی تجدیدنظرخواه مبنی بر تنظیم سند رسمی اجاره به دلیل عدم احراز رابطه استیجاری، حکم بر بطلان دعوی صادر شده است. این دادگاه در این مرحله از رسیدگی پس از مطالعه پرونده و دقت نظر در لوایح تقدیمی، دادنامه معترضٌ عنه را مغایر با موازین حقوقی تشخیص و شایسته تأیید نمی داند، زیرا برابر تبصره 1 از ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356، در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت که در ما نحن فیه، مستأجر آقای (م. خ.) اساساً مورد اجاره را به دیگری واگذار ننموده است که موجرین (خواهان های دعوای اصلی) حق درخواست تخلیه را داشته باشند؛ زیرا عین مستاجره به موجب سند قطعی شماره 164079 در تاریخ 16/7/87 به موجرین منتقل شده است در حالی که انتقال به غیر حدود 13 سال قبل توسط موجرین قانونی وقت آقایان (ب.) ها به موجب وکالت نامه و قول نامه مضبوط در پرونده در سال 1374 به تجدیدنظرخواه و (ع. خ.) انتقال یافته است و برابر سند یاد شده در دفتر خانه اسناد رسمی 62 تهران برابر سطر هفدهم آن تصریح شده «به رویت کامل خریداران رسیده و از کمیت و کیفیت و سایر خصوصیات آن با اطلاع می باشد» و همچنین سطر بیست و یکم آن نیز صراحت دارد «بر حسب اجاره نامه شماره 20999 و 60440 و 125217 و 138/313 و 135 ملک موصوف در اجاره و تصرف غیر می باشد و خریداران قائم مقام قانونی فروشندگان می باشند که از این تاریخ به بعد، نسبت به وصول اجاره بها طبق مقررات اقدام نمایند.» که برابر مندرجات سند رسمی که نسبت به آن ایرادی نیز صورت نگرفته برای این محکمه محرز است که خواهان های دعوای اصلی با علم به تصرف خواندگان دعوای اصلی به عنوان مستأجر و اینکه ملک مورد نزاع در اجاره آنها می باشد، آگاهانه مبیع را مورد معامله قرار داده اند و بعد از انتقال مبیع به خواهان ها از سوی مستأجر (تجدیدنظرخواه) انتقالی صورت نگرفته است، انتقال سرقفلی ملک یاد شده از سوی آقایان (ب.)ها به آقایان (خ.) در سال 1374 با توجه به تاریخ مالکیت خواهان های دعوای اصلی مثبت حق تخلیه علیه تجدید نظر خواهان     نمی باشد، به عبارت دیگر برابر مندرجات سند رسمی شماره 1670479 مورخ 16/7/87 مربوط انتقال ملک به مالکین جدید، مفاد سند حکایت از آن دارد که حق تخلیه به علت انتقال به غیر که از حقوق مالکین قبلی بوده به مالکین جدید منتقل نشده است و با لحاظ انتقال به غیر در زمان مالکیت مالکین قبلی و دریافت اجاره توسط بعضی از وراث و تنفیذ مراتب انتقال توسط بعض دیگر از ورّاث، استنباط این محکمه این است که این حق تخلیه به مالکین جدید منتقل نشده است و نسبت به این حق قائم مقام قانونی شناخته نمی-شوند، لذا به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی، دادنامه معترضٌ عنه در این قسمت نقض و با توجه به مراتب یاد شده حکم بر بی حقی و بطلان دعوای خواهان های اصلی مبنی بر درخواست تخلیه صادر و اعلام    می گردد و در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای (س. ف. ب.) به وکالت از سوی (س. الف.) و (ج. م.) نسبت به دادنامه فوق الذکر مبنی بر اینکه حق کسب و پیشه از مبلغ (730/882/494) ریال بایستی به مبلغ (000/000/335) ریال کاهش پیدا نماید با توجه به مراتب و صدور حکم بر بی-حقی خواهان های دعوای اصلی به شرح صدر این دادنامه، اعتراض وی سالبه به انتفای موضوع می باشد و دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی تجدیدنظرخواهی مشارٌالیه را صادر     می نماید. و در خصوص دعوای تقابل تقدیمی از سوی آقای (م. خ.) به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، نظر به اینکه برابر مدارک مضبوط در پرونده و صورت جلسه 30/8/89 و اسناد رسمی وکالت شماره 629549 مورخ 18/6/75 دفترخانه 135 تهران و شماره 1520 مورخ 7/7/78 دفترخانه شماره 509 تهران سه دانگ از واحدهای یاد شده مربوط به سرقفلی، به (ع. خ.) منتقل شده و وی آن را به (ح. د.) واگذار نموده و از (ح. د.) به (م. خ.) منتقل گردیده و چون دعوی به طرفیت آقایان (ع. خ.) و (ح. د.) که جهت احراز صحّت انتقال می بایستی افراد یاد شده طرف دعوا قرار می گرفتند لذا دعوای تقابل با این وصف قابلیت استماع ندارد از این رو به استناد ماده 358 و 2 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض آن بخش از دادنامه که به بطلان دعوای تقابل اشعار دارد، قرار رد دعوای مذکور صادر و اعلام می دارد. این رأی قطعی است.

رئیس شعبه 10 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه

                         امی-   حسین خانی

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.