حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر 1356 نسبت به محل کار دندان‌سازان تجربی

درتاریخ : 1392/11/02 به شماره : 9209970221001482

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 10 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: اجاره، مطب دندان‌سازی، قانون روابط موجر و مستأجر 1356، حق کسب و پیشه و تجارت، سرقفلی

چکیده رای

اگر مستأجر در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356، دندان ساز تجربی باشد و از محل مورد اجاره به‌عنوان دندان‌سازی استفاده نماید، از شمول رأی وحدت رویه شماره 576- 14/7/71 هیئت عمومی دیوان عالی کشور که ناظر به مطب پزشکان است خارج بوده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است. لذا رابطه استیجاری بعد از انقضاء مدت قرارداد، کماکان استمرار دارد. 

رای بدوی

در پرونده کلاسه 91/162 آقای ج.م. با وکالت ع.ص. به‌طرفیت 1- ح.ب. 2- د.ف. 3- م.ع. 4- ع.ز. 5- د.ن. 6- ج.ن. مبادرت به اقامه دعوی به‌ خواسته تخلیه و تحویل عین مستأجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره با احتساب هزینه دادرسی نموده است خلاصه عرض حال اینکه موکلش به‌موجب سند رسمی مالک قانونی شش‌دانگ دو دستگاه آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی 2009 فرعی از 45 و 44 اصلی واقع در خیابان استاد حسن بنا ضلع شمال شرقی میدان ملت به پلاک … می‌باشد که به‌موجب قرارداد عادی اجاره یک دستگاه از آپارتمان‌های مربوطه توسط مالک وقت به آقای ح.ب. برای مطب دندانپزشکی اجاره داده است و مستأجر برخلاف شروط مندرج در قرار اقدام به واگذاری اتاق‌های مورد اجاره به غیر نموده است بدین ترتیب که یک اتاق از مورد اجاره به خوانده دوم دکتر دندان‌پزشک و یک اتاق به خوانده سوم متخصص گوارش و غیره و دو اتاق به خوانده ردیف 4 مربوط به تزریقات و دو اتاق را هم مطب دندانپزشکی خود قرار داده است همچنین در آبان ماه 1359 یک دستگاه آپارتمان دیگر نیز توسط مالک وقت برای دایر نمودن مطب به خواندگان ردیف 5 و 6 مشترکاً اجاره داده است حال با انقضاء مدت عقد اجاره از تخلیه امتناع ورزیده‌اند. دادگاه در پرونده 90/1255 نیز ج.م. به‌طرفیت ح.ب. مطالبه اجرت‌المثل زمان تصرف از تاریخ 24/3/1373 لغایت دادرسی طبق نظریه کارشناس مقوم به 000/000/51 ریال نموده است و توضیح داده است که خوانده مستأجر 7 باب اتاق استیجاری می‌باشد به لحاظ عدم تمدید عقد اجاره از 24/2/1373 ملزم به تأدیه اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس می‌باشد دادگاه هر دو پرونده توأم در اجرای ماده 103 قانون آیین د.م. مورد رسیدگی واقع‌شده است سپس آقای ح.ب. در دفاعیات خود در مورخ 22/1/1391 بیان داشته‌اند که هشت واحد اتاق از مالک اولیه اجاره کرده‌ام ولیکن دادخواست 7 عدد اتاق اجاره عنوان یافته است کارهای پزشکی انجام‌شده است چون در این مرحله موضوع در دادگاه عنوان یافته است (اقامه دعوی) موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشد حکم تخلیه نیز تاکنون صادر نشده است چون تعدادی افراد در هر یک از اتاق‌ها مشغول به فعالیت می‌باشند 4 اتاق آن لابراتوار و دندانپزشکی را خودم دارم و 3 اتاق دیگر نیز با من همکاری می‌کنند و در خصوص یک اتاق آقای م. موفق به اجاره دادن آن‌یک اتاق و سپس نیز موفق به اخذ حکم تخلیه علیه مستأجر موردنظر شده است ایضاً با ارائه دادنامه 901298 و تقدیم به دادگاه دفاع نموده که برابر با قبوض تقدیمی اجاره‌بها را ماهانه نوزده هزار تومان بنام مالک قبلی به‌حساب مربوط نزد بانک ملی واریز نموده‌ام و تا تاریخ 1/1/1391 این اجاره‌بها را واریز نموده‌ام و آقای م.ق. وکیل آقایان: ر.ن. و ح.ب. برابر با لایحه تقدیمی 344 – 3/3/91 دفاع نموده است که خواسته دعوی عبارت از 8 واحد متعدد و 8 نفر خوانده می‌باشد که در یک دادخواست مطرح‌شده است و تجمیع دعاوی متعدد در یک پرونده غیرمقدور بوده و ردّ دعوی را خواسته است و ایضاً دفاع نموده است که برابر با دادنامه صادره از شعبه 601 به شماره دادنامه 1204 – 21/6/81 مشمول امر مختوم بها می‌باشد مالک قبلی از سال 1389 با رسید مالک شناخته‌شده است و پرونده بایگانی 900843 شعبه محترم 116 دلالت بر امر مختوم بها را دارد که مورد تأیید شعبه محترم 23 دادگاه تجدیدنظر نیز می‌باشد دعوی مطروحه مشروع نمی‌باشد. سپس در همین جلسه دادرسی (جلسه اول) آقای ع.ص. در اجرای ماده 98 ق.آ.د.م. اجرت‌المثل ایام تصرف از زمان مالکیت موکل خود لغایت ثبت این دعوی و تخلیه 8 اتاق را خواستار شده است دادگاه بنا به مراتبی که گذشت با احراز مالکیت خواهان پرونده برابر با رونوشت مصدق سند قطعی اجرایی احکام محکمه حقوقی تهران به شماره 1231 – 15/1/1389 تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی تهران که دلالت بر انتقال تمامی شش‌دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن به مساحت یک هزار و هشتادوهشت متر و نودویک دسی‌متر مربع به پلاک 2009 فرعی از 44 و 45 اصلی مفروز از سیصد فرعی از اصلی بنام ج.م. دارد. و ملاحظه رونوشت قبوض پرداخت اجاره ارائه‌شده از سوی آقای ح.ب. مربوط به تأدیه اجاره‌بها مربوط به سال‌های 1374 و 1375 و 1376 و1384 و تصریح به تأدیه و واریزی اجاره‌بهای 8 چشمه اتاق مندرج در قبوض تأدیه شده خوانده و ملاحظه رونوشت اجاره‌نامه عادی 5/5/1373 تنظیمی فی‌مابین مالک آن و مستأجر آن آقای ح.ب. در یک دستگاه آپارتمان مسکونی واقع در طبقه دوم دارای هشت اتاق با سرویس و مشاعات برای کارفرمای پزشکی و ملاحظه اجاره‌نامه عادی تنظیمی فی‌مابین مالکین وقت و خواندگان پنجم و ششم مربوط به یک دستگاه آپارتمان برای مطب که در ظهر آن نیز به‌موجب صورت‌جلسه مورخ 6/2/1363 تمدید گردیده است که نهایتاً دلالت و تصریح به انعقاد عقد اجاره یک دستگاه آپارتمان مسکونی مشتمل بر 8 اتاق فی‌مابین مالک وقت و آقای ح.ب. و انعقاد عقد اجاره آپارتمان یک دستگاه آپارتمان مسکونی فی‌مابین مالکین وقت و خواندگان پنجم و ششم دارد. دعوی تخلیه و مطالبه اجرت‌المثل موجه و دفاعیه وکیل محترم خواندگان به شرحی که گذشت غیر وارد بوده چراکه هردو دعوی در یک پلاک و اقامه دعوی علیه موکلین وی نیز مربوط به یک اجاره‌نامه بوده و همکاری آقای ح.ب. حسب اقرار با سایر خواندگان در 8 چشمه اتاق برابر با اقرار آقای ح. ب. و تأیید وکیل محترم خواهان و خواهان به 7 چشمه اتاق کاهش‌یافته است تأییدی بر حقوق خواهان پرونده برفرض واگذاری 3 چشمه از 7 چشمه اتاق به اشخاص دیگر و حسب اعلام ب. همکاری با آن پزشکان نداشته است (تأییدی ندارد) بلکه اجاره مربوط به عقد واحد بوده و عمل موکلش (مستأجر یعنی آقای ح.ب.) در واگذاری چند اتاق از مورد اجاره تحت عنوان ‌همکاری با دیگر پزشکان یعنی دیگر خواندگان دوم و سوم و چهارم اجاره اقامه دعوی علیه مستأجر را از موجر سلب نمی‌نماید بلکه اقامه دعوی خواهان و رسیدگی توأم دو پرونده منطبق با موازین می‌باشد دادگاه با وصف اینکه در اجاره‌نامه تنظیمی فی‌مابین موجر و مستأجر آن آقای ح.ب. و مستاجرین پنجم و مورد اجاره مسکونی بوده لکن برای کارهای پزشکی یا پروانه پزشکی و نه برای مطب به اجاره واگذاری شده است و برابر با بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری‌ها و به استناد رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 ناظر به مطب پزشکان با وصف اینکه پزشک عرفاً کاسب یا پیشه‌ور یا بازرگان نبوده و طبابت نیز قائم به شخص پزشک بوده فلذا موضوع از مصادیق و مشمول روابط موجر و مستأجر خارج بوده با احراز اثبات استثناء مطب از محل کسب و پیشه ادعای آقای م.ق. در باب داشتن سرقفلی نیز منتفی به لحاظ اینکه برابر با اجاره‌نامه هم وجهی نیز بابت سرقفلی تعیین نشده است و مستاجرین نیز حق واگذاری کلی یا جزئی مورد اجاره را به شخص یا اشخاص غیر نداشته‌اند ادعای اعتبار امر مختوم بها نیز بی‌وجه می‌باشد چراکه مندرجات پرونده 79/1513 و دادنامه استنادی وکیل محترم به شماره 922 – 17/5/80 دعوی آقای م.پ. علیه ر.ن. و ج.ن. با وکالت آقای م.ق. و ق. به‌ خواسته تخلیه آپارتمان به استناد ماده 1257 قانون مدنی حکم به بطلان دعوی اصدار یافته است هرچند که این دادنامه در قالب حکم اصدار یافته است لکن برابر با ماده 1257 به لحاظ عدم ارائه دلیل از سوی خواهان مبنی بر ارائه نداشتن دلیل غیرتجاری بودن ملک اصدار یافته است و این تصمیم برابر با متن این دادنامه در پاسخ به مبحث تجاری بودن آن از سوی وکلا به خواندگان اصدار یافته است فلذا حکم صادره به‌منزله قرار بوده و عدم ارائه دلیل مبنی بر غیرتجاری بودن که همانا برفرض پذیرش جایگاه صدور قرار داشته نهایتاً حکم در ماهیت تلقی نمی‌گردد و رأی 75 مورخ 10/12/72 مضبوط در پرونده استنادی که شرح کامل آن تلخیص گردیده با احراز تمدید اجاره‌نامه تاریخ 1/8/77 و عدم پذیرش دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء تأثیری در مانحن‌فیه نداشته (دعوی علیه آقایان ر.ن. و ج.ن.) . دادگاه نهایتاً با اثبات عقد اجاره و انقضاء مهلت و پذیرش دعوی اجرت‌المثل از تاریخ مالکیت رسمی خواهان به‌عنوان موجر، استناد وکیل محترم آقای م.ق. به پرونده کلاسه 79/601/15112 که خلاصه تلخیص آن در پرونده مطروحه مضبوط می‌باشد و اصل پرونده پیوست بوده حکایت از تمدید اجاره فی‌مابین آقای ح.ب. به‌عنوان مستأجر و تمدید مدت با موجر داشته و واگذاری اتاق‌ها از سوی آقای ح.ب. با دیگر خواندگان دوم و سوم و چهارم نیز برابر با این دادنامه 1204 مورخ 21/6/80 در پرونده کلاسه 79/1513 مربوط به شعبه محترم 601 تهران و تأیید آن از سوی شعبه محترم 33 تجدیدنظر جملگی حکایت از عدم انقضاء وقت اجاره و تمدید آن و موافقت موجر وقت به واگذاری جهت اتاق به پزشکان دوم و سوم و چهارم دارد که منتهی به صدور حکم به بطلان شده است که با وصف اینکه دعوی تخلیه غیرمالی بوده است دادگاه بدوی مبادرت به صدور حکم به بطلان به لحاظ عدم تمدید اجاره اصدار نموده است علی‌هذا با ردّ مبحث اعتبار امر مختوم بها کارشناس محترم منتخب دادگاه برابر با نظریه 771 – 91 – 26/4/91 ازآنجاکه اجرت‌المثل مورد اجاره فی‌مابین موجر و خواندگان پنجم و ششم مربوط به سال 90 و 89 جمعاً 000/550/87 ریال و جمع اجرت‌المثل بخش شرقی مربوط به اجاره‌نامه با آقای ح.ب. شامل 7 باب اتاق نیز از سال 89 و 90 تا 5/4/1391 000/000 /278 ریال اجرت‌المثل تعیین نموده است که نظریه کارشناس ایرادی از سوی طرفین به عمل نیامده است و موارد مطروحه از سوی م.ق. تکرار مکررات راجع به نحوه اقامه دعوی و ماهیتی می‌باشد فلذا دادگاه دعوی خواهان را ثابت تشخیص به استناد ماده 494 قانون مدنی و ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 حکم به محکومیت آقایان ح.ب. و خواندگان دوم و سوم و چهارم به تخلیه مورد اجاره یک آپارتمان که شامل 7 چشمه اتاق مستقر در قسمت شرقی و خواندگان پنجم و ششم به تخلیه مورد اجاره یک دستگاه آپارتمان واحد غربی می‌باشد و تأدیه مبلغ 000/550/87 ریال اجرت‌المثل 000/751/1 ریال هزینه دادرسی و 000/151/3 ریال حق‌الوکاله از سوی خواندگان پنجم و ششم در حق خواهان و خوانده ردیف اول به تأدیه 000/000/278 ریال در حق خواهان و تأدیه 000/560/5 ریال هزینه دادرسی و پرداخت 000/000/10 ریال حق‌الوکاله در حق خواهان محکوم نموده بدیهی است خواهان ملزم است قبل از صدور اجراییه تمبر دادرسی به مبلغ 000/200/8 ریال مابه‌التفاوت تمبر دادرسی و وکیل خواهان‌ها مبلغ 000/000/12 ریال تمبر وکالتی ابطال نماید بدیهی است در خصوص خواسته وکیل خواهان در باب تخلیه یک چشمه اتاق از مجموع 8 چشمه اتاق مطروحه به لحاظ تخلیه سالبه به انتفاء موضوع (حسب اعلام طرفین مبنی بر اقامه دعوی علیه متصرف از سوی آقای م. و صدور حکم تخلیه علیه وی) و قرار ردّ دعوی صادر می‌شود رأی صادره نسبت به آقایان 1- ح.ب. و ر.ن. و م.ع. و ع.ف. و ع.ز. حضوری نسبت به ج.ن. غیابی ظرف 20 روز قابل واخواهی در این شعبه و در حدود مقررات ظرف 20 روز قابل ‌تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران می‌باشد. 
رئیس شعبه 121 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ افخمی عقدا

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی ح.ب. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره 1120 مورخ 29/9/91 صادره از شعبه 121 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه و خواندگان ردیف‌های دوم، سوم و چهارم به تخلیه یک دستگاه آپارتمان مشتمل بر 7 چشمه اتاق واقع در قسمت شرقی و پرداخت مبلغ 000/000/278 ریال اجرت‌المثل ایام تصرف به همراه خسارات دادرسی صادر گردیده وارد و محمول بر صحت نمی‌باشد و بر استدلال و استنباط محکمه نخستین خدشه و اشکال قانونی وارد است زیرا تجدیدنظرخواه برابر مندرجات قرارداد عادی مورخ 24/2/1366 ملک محل نزاع را از مالکین وقت آن خانم ب.ع. و آقای م.پ. جهت کارهای پزشکی برای مدت دو سال اجاره نموده و تجدیدنظر خوانده به‌موجب سند رسمی انتقال شماره 1231- 15/1/89 دفترخانه . . . حوزه ثبتی تهران، ملک مذکور را با همین وضع خریداری نموده است و با عنایت به اینکه تجدیدنظرخواه بهدار تجربی دندان نمی‌باشد و از محل مورد اجاره به‌عنوان دندان‌سازی استفاده می‌نماید لذا موضوع از شمول رأی وحدت رویه شماره 576- 14/7/71 که ناظر به مطب پزشکان است خارج نمی‌باشد و انقضاء مدت قرارداد اجاره ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک نمی‌نماید و تصرف نامبرده در ملک متنازعٌ‌فیه ناشی از رابطه استیجاری و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده که با انقضاء مدت قرارداد، رابطه استیجاری کماکان استمرار دارد و مستأجر مکلف به پرداخت اجرت المسمی نمی‌باشد بنابراین دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد می‌داند، مستنداً به ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن پذیرش درخواست تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته، حکم بر بطلان دعوی اولیه خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره با توجه به اینکه قابل‌تجزیه و تفکیک نمی‌باشد مستنداً به ماده 359 قانون مرقوم، شامل سایر محکوم‌ٌعلیهم (خواندگان ردیف‌های دوم، سوم و چهارم) نیز می‌گردد. رأی صادره قطعی است. 
رئیس شعبه 10 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ‌ـ مستشار دادگاه
امی ـ ترابی

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.