تقاضای کاهش اجاره بها به علت کاهش منافع مورد اجاره در اثنای مدت

درتاریخ : 1391/09/28 به شماره : 9109970222901090

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 29 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: اجاره، عمل غیر قانونی شخص ثالث، عیب مورد اجاره، فسخ، ممانعت شهرداری، کاهش منافعاجاره، عیب مورد اجاره، فسخ، کاهش منافع، ممانعت شهرداری، عمل غیر قانونی شخص ثالث

چکیده رای

دعوی کاهش میزان اجاره بها به لحاظ بروز عیب در مورد اجاره قابل استماع نیست و به صراحت مواد480 و 478 قانون مدنی در این گونه موارد تنها خیار فسخ برای مستأجر ایجاد می‌شود و حق کاهش اجاره بها را ندارد.

رای بدوی

در خصوص دعوی شرکت فروشگاه‌های زنجیره‌ائی رفاه به شماره ثبت 112731 با مدیریت آقای م.ر. و با وکالت آقایان م.خ. و ح.م. به طرفیت آقای ج.ع. به خواسته مطالبه خسارت موضوع ماده 9-6 قرارداد فی‌مابین و تقلیل نسبی اجاره بها به علت فقدان مجوز تجاری وفق نظرکارشناس، به این شرح که خوانده طی قرارداد شماره 3750/630-18/11/86 با شرکت خواهان قرارداد اجاره منعقد و مبلغ000/000/200 تومان به‌عنوان ودیعه به وی پرداخت می‌گردد، و مقررمی‌شود در پایان هر سال مبلغ 20میلیون تومان بابت افزایش به موجر پرداخت شود، در بند 9-6 قرارداد موصوف “موجر تعهد نموده در صورتی که پلمپ، استیفای منافع مستأجر را تهدید و تحدید نماید مکلف به جبران خسارت است” مع‌الوصف با توجه به اینکه نیمی از مساحت عین مستأجره فاقد مجوز تجاری بوده و به این علت مدتی پلمپ شده لذا خواسته مذکور از سوی خواهان مطرح شده است، خوانده در دفاع اظهارداشت که اولاً – برابر بند 9 ماده 6 قرارداد ابرازی در صورتی موجر مکلف به جبران خسارت می‌باشد، که استیفای منافع مستأجر را تهدید و تحدید نماید، در حالی که هیچ‌گونه خسارتی در ایام محدود پلمپ به شرکت وارد نشده است، زیرا تنها قسمتی از زیرزمین فروشگاه در ایام محدودی توسط شهرداری پلمپ گردیده بود، در حالی که فعالیت اصلی فروشگاه در سطح همکف در جریان بود و آنان با استفاده از آسانسور (بالابر) از زیرزمین به‌عنوان انباری و غیره استفاده می‌کردند، و در این رابطه به تأمین دلیل صادره از شعبه 657 شورای حل اختلاف استفاده می‌نماید، ثانیاً- علی‌الاصول شهرداری‌ها قبل از پلمپ محل تجاری طبق ضوابط مصرح مالک یا ذی‌نفع را با ارسال اخطاریه‌های کتبی و دادن مهلت مناسب جهت تخلیه کالاها و جلوگیری از ورود خسارت احتمالی آگاه می‌نمایند، ثالثاً – اقدام شهرداری در پلمپ محل به موجب یک اقدام غیر قانونی انجام شده بود که پس از پیگیری در دیوان عدالت اداری فک پلمپ صورت گرفت، و احدی از کارمندان شهرداری به مجازات مندرج در دادنامه شماره 989-27/8/88 محکوم گردید و از آن به بعد به مدت دو سال است که شرکت بدون تعرض شهرداری مشغول به کار می‌باشد، دادگاه جهت بررسی خسارات احتمالی ناشی از اختلال در فعالیت فروشگاه در ایام پلمپ قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر نمود و کارشناس منتخب پس از بررسی‌های لازم طی نظریه ابرازی اعلام داشت که زیرزمین فروشگاه به‌عنوان انبار مورد استفاده قرار می‌گرفته و برابر دلائل موجود از جمله بازدید حضوری در مدت پلمپ از انباری استفاده می‌شده است، و به جهت عدم ارائه دلائل کافی از سوی خواهان نمی‌توان ضرری را از این بابت متوجه وی دانست؛ خواهان طی لایحه‌ای به نظریه مزبور اعتراض می‌نماید و خلاصه‌ای از عملکرد فروشگاه را در سه سال متوالی ارائه می‌نماید، که مقایسه میزان فروش در سال قبل و بعد از پلمپ حکایت از یک رشد نسبی و بدون نوسان غیرطبیعی دارد، فلذا دلائل وارده برای ارجاع امر به هیأت سه نفره کافی به نظرنمی‌رسد، و از سوی دیگر در خصوص دعوی کاهش میزان اجاره بها به لحاظ بروز عیب در عین مستأجره صرف‌نظر از صحت و سقم موضوع به صراحت مواد 480،478 قانون مدنی در این گونه موارد تنها خیار فسخ برای مستأجر ایجاد می‌شود، علی‌هذا نظر به جمیع مراتب دعوی مطروحه از سوی خواهان غیرثابت تشخیص و مستنداً به مواد 197 قانون آیین دادرسی مدنی و 480، 478 و 1257  قانون مدنی حکم بر بی‌حقی خواهان صادر می‌شود، و اما در خصوص دعوی متقابل آقای ج.ع. به طرفیت شرکت فروشگاههای زنجیره‌ائی رفاه با شماره ثبت 112731 به خواسته مطالبه مبلغ000/000/200ریال موضوع بند 4 ماده 5 قرارداد با توجه به مستندات ابرازی و اینکه دفاع و انکاری که موجبات بطلان دعوی را فراهم نماید، به عمل نیامده است دادگاه دعوی مطروحه را صحیح و ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 519، 198 قانون آیین دادرسی مدنی و10 و 319 به بعد قانون مدنی خوانده تقابل را به پرداخت مبلغ000/000/20 ریال به‌عنوان افزایش سنواتی بیعانه موضوع قرارداد و همچنین به پرداخت مبلغ 000/071/4ریال به‌عنوان هزینه دادرسی در حق خواهان تقابل محکوم می‌نماید، رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 83 دادگاه عمومی حقوقی تهران – طباطبائی نژاد

رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت فروشگاه‌های زنجیره‌ای رفاه به طرفیت ج.ع. نسبت به دادنامه شماره 697 مورخ 26/9/90 صادره از شعبه 83 دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم بر بی‌حقی تجدیدنظرخواه به مطالبه خسارت قرارداد تقلیل نسبی اجاره و محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ 000/000/200 ریال مطالبق بند 4 ماده 5 قرارداد به‌عنوان افزایش سنواتی بیعانه و غیره صادر گردیده است نظر به اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته با توجه به محتویات پرونده مطابق مقررات قانونی صادر گردیده است و ادعای تجدیدنظرخواه قابل انطباق با شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب سال 1379 نمی‌باشد لذا اعتراض نامبرده غیر موجه تشخیص و به استناد ماده 358 قانون مذکور ضمن رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید می‌گردد. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشاردادگاه

حسینی – احمدی

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.