پیش‌بینی تعیین بخشی از ثمن توسط کارشناس

درتاریخ : 1392/08/28 به شماره : 9209970907000525

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 10 دیوانعالی کشور صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: بیع، ثمن، قیمت عادله روز، کارشناسی، تفسیر قرارداد

چکیده رای

اگر طرفین در قرارداد محاسبه بخشی از ثمن را «برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده… » در نظر گرفته باشند، این عبارت، به معنای قطعیت و غیرقابل اعتراض بودن نظریه کارشناس نیست، آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به عنوان قیمت عادله و سوقیه بوده است نه هر قیمتی که کارشناس به‌دلخواه انتخاب نماید؛ بنابراین در صورت تعیین قیمت کمتر از قیمت عادله، ذی‌نفع حق اعتراض دارد.

خلاصه جریان پرونده

در پرونده کلاسه 800384 آقایان ح. و ق.ب. و ع.غ. با وکالت آقایان هـ .ن. و س.م. به‌طرفیت شرکت تعاونی اعتبار ث. دادخواستی به خواسته مطالبه وجه الباقی معامله مندرجات مبایعه‌نامه مورخه 4/12/89 با جلب نظر کارشناس فعلاً مقوم به 000/000/51 ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی تقدیم دادگاه‌های عمومی کرج نموده و توضیح داده خواهان‌ها با خوانده یادشده مبایعه‌نامه‌ای را در خصوص بیع تمامی شش‌دانگ عرصه و اعیان 257 مترمربع پلاک ثبتی شماره 6190 فرعی از 155 اصلی واقع در بخش ثبتی کرج در تاریخ 4/12/89 منعقد نموده‌اند با وصف اینکه موکله کلیه تعهدات ناشی از قرارداد مذکور مبنی بر تنظیم و امضاء مبایعه‌نامه و تهیه استعلامات لازم را در مهلت مقرر و تسلیم مبیع و امضاء سند رسمی انتقال شماره 68377 مورخ 31/2/90 در دفتر اسناد رسمی شماره … کرج به انجام رسانده‌اند خوانده یادشده ضمن پرداخت بخشی از ثمن نسبت به تأدیه الباقی آن به‌موجب بند 15ـ‌3 قرارداد که مقرر بوده متراژ عرصه و اعیان مندرج در پایان کار صادره به‌ تاریخ روز از شهرداری ملاک معامله است و هرگونه کسری یا افزایش در متراژ اعم از عرصه و اعیان از مسکونی و تجاری مندرج در سند و پایان کار و یا گواهی صادره از شهرداری برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده از ثمن معامله کسر یا اضافه خواهد شد ملزم به پرداخت آن بوده، اقدامی ننموده است. ازآنجایی‌که طبق پایان کار صادره متراژ تجاری ملک موضوع مبایعه‌نامه معادل 5/140 مترمربع می‌باشد فلذا به استناد مستندات تقدیمی رسیدگی به خواسته خواهان‌ها و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت مابقی ثمن معامله که بایستی با نظر کارشناس تعیین گردد مستنداً به ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و بند 4 ماده 362 قانون مدنی به انضمام کلیه خسارات از باب تسبیب ازجمله هزینه دادرسی و حق‌الوکاله و خسارات تأخیر تأدیه تا تاریخ اجرای حکم مورد استدعاست. دادخواست به شعبه 18 دادگاه عمومی حقوقی کرج ارجاع گردیده و شعبه مرجوح وقت رسیدگی معین و طرفین دعوت‌شده‌اند آقای ح.هـ . به وکالت شرکت تعاونی ث. لایحه‌ای به شماره 00800798 مـورخ 27/6/90 تقـدیم و به خلاصه توضیح داده که به‌منظور تعیین قیمت ملک مورد معامله کارشناسی به‌عمل‌آمده و پس از کارشناسی با توافق یکدیگر مبلغ 000/000/400/21 ریال به‌عنوان ثمن معامله تعیین گردیده و در تاریخ 31/2/ 90 در دفترخانه شماره … معامله قطعی و رسمی گردیده. تمام ثمن معامله تحویل فروشنده شده و بعد از تنظیم سند رسمی سند عادی بیع تاب استناد و معارضه با سند رسمی را ندارد طبق بند 15ـ‌3 مبایعه‌نامه برفرض که سند عادی مبیع ملاک عمل باشد کارشناسی که باید راجع اضافه مساحت یا کاهش نظر بدهد کارشناس اولیه است که کارشناس دادگاه که کارشناس اولیه اعتقادی به‌اضافه مساحت ندارند. و برابر ماده 255 اگر ملکی به‌شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر بیشتر است بایع حق فسخ دارد مگر تراضی باشد. نکته مهم این است که طرفین قبل از معامله و تنظیم سند در تاریخ 31/2/90 مطابق پایان کار کلی ساختمان به شماره 5905 در تاریخ 27/2/90 متراژ مورد معامله را می‌دانستند بنابراین تقاضای ردّ دعوی را دارد. وکلای طرفین در جلسه رسیدگی حاضر گردیدند و اظهارات خود را به شرح صورت‌جلسه دادگاه اعلام نمودند وکیل خواهان‌ها در جهت تکمیل و توضیح اظهارات تقاضای مهلت جهت تقدیم لایحه تکمیلی را نموده است که مورد موافقت دادگاه قرارگرفته و سپس به شرح لایحه شماره 903 مورخ 28/ 6/90 لایحه تقدیم نموده و در پایان لایحه تقاضای استماع شهادت شهود نموده است. دادگاه قرار استماع شهادت شهود وکیل خواهان‌ها را صادر که شهود در تاریخ 22/8/90 حاضر گردیدند. و به اسامی آقایان ن.خ. (نماینده حقوقی تعاونی اعتبار ث. و ی.غ. ـ س.ب. ـ س.س. اعلام شهادت نمودند. سپس دادگاه مقرر نمود که از کارشناس مرضی‌الطرفین دعوت شود که کارشناس آقای ش.الف. پس از حضور در دادگاه و اعلام سؤال از ناحیه دادگاه تقاضای مهلت جهت ارائه پاسخ دقیق نموده است که به شرح نظریه بدون شماره صفحه 79 پرونده مبلغ ارزیابی را 000/000/500/21 ریال یعنی 000/000/500/1 بیشتر از رقم قبلی ارزیابی نموده است. وکیل خواهان‌ها به نظریه کارشناس اعتراض نموده و تقاضای ارجاع به هیأت 3 نفره کارشناسی را نموده است. دادگاه در تاریخ 19/7/91 ختم رسیدگی اعلام و شرح دادنامه شماره 00597 مورخ 30/7/91 به لحاظ اینکه نظر کارشناسی طبق بند 15ـ 3 قرارداد به‌عنوان کارشناس مرضی‌الطرفین شرط شده است و نظر وی برای طرفین لازم‌الاجرا است موجبی برای استماع اعتراض نمی‌باشد دادگاه به میزان ده میلیون تومان دعوی را وارد تشخیص و خوانده را محکوم و راجع به خسارت تأخیر تأدیه چون عدم دریافت وجه ناشی از عمل خواهان‌ها می‌باشد دعوی را وارد ندانسته حکم به ردّ آن صادر اعلام نموده است. پس از ابلاغ دادنامه به طرفین و فرجام‌خواهی وکلای فرجام‌خواه آن‌‌ها آقایان هـ .ن. و س.م. و تبادل لوایح که هنگام شور قرائت می‌شود پرونده به دیوان‌عالی کشور ارسال که جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع گردیده است. 
هیأت شعبه پس از ملاحظه گزارش عضو ممیّز به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‌نماید:

رای دیوان

نظر به اینکه دادگاه نخستین پس از وصول نظریه کارشناس و ابلاغ آن به طرفین و اعتراض وکیل فرجام‌خواه آن‌ها و پذیرش اعتراض و ابلاغ اخطاریه جهت انتخاب کارشناس دیگر با قید قرعه (به شرح صفحه 92)، معلوم نشد به چه دلیل از تصمیم خود عدول و بلافاصله مبادرت به صدور رأی نموده است بنا به‌مراتب به فرض ارجاع طرفین به‌قیمت کارشناسی معین صرف‌نظر از اینکه عبارت مندرج در قرارداد « برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده محاسبه شود. » به‌معنای قطعیت و غیرقابل‌اعتراض بودن نمی‌باشد. و صرف‌نظر از اینکه اصولاً عبارت فوق مبهم بوده و معلوم نیست منظور طرفین از تعیین قیمت توسط کارشناس با چه مبنایی است (مبنای حین‌المعامله یا حین‌الاداء) نظر به اینکه آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به‌عنوان قیمت عادله و سوقیه بوده است نه هر قیمتی که کارشناس به‌دلخواه انتخاب نماید و نه آنکه به معنای اسقاط هرگونه چون‌وچرا و اعتراض مالک ولو قیمت تعیینی کمتر از قیمت عادله روز باشد. بنابراین جلب نظر هیأت کارشناسان ضروری بوده تا قیمت مابه‌التفاوت ملک با لحاظ جمیع جهات مربوط به ملک مشخص گردد. و نظر به اینکه ردّ ادّعای خسارت تأخیر تأدیه به‌این‌علت که عدم دریافت ثمن ناشی از عمل خواهان‌ها (فرجام خوان‌ها) بوده است نیز بلادلیل می‌باشد چه اینکه هنوز راجع به اصل ثمن معامله و طریق انتخاب آن و مبلغ مقطوع و منجز آن اختلاف است و اصولاً مشخص نگردیده ذمّه خریدار به چه مبلغی مشغول گردیده است تا ادّعای وی راجع به پرداخت ثمن موجّه باشد علی‌هذا در این قسمت نیز دادنامه غیرموجه و مخدوش بوده و مغایر با ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی صادرشده است بنا به‌مراتب مستنداً به بند الف ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام‌خواسته نقض و جهت رسیدگی به شعبه نخستین اعاده می‌گردد.
رئیس شعبه 10 دیوان‌عالی کشور ـ عضو معاون
عبدالله پورـ صدقی

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.