قانون حاکم بر رابطه استیجاری مشمول 1356 در پی انتقال منافع استیجاری به غیر در سال 1382

درتاریخ : 1391/08/10 به شماره : 9109970269400165

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 51 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: اجاره، انتقال منافع، تعارض قوانین در زمان، حق کسب و پیشه، قائم مقامی، قانون روابط موجر و مستأجر1356، قانون روابط موجر و مستأجر1376اجاره، حق کسب و پیشه، انتقال منافع، قائم مقامی، قانون روابط موجر و مستأجر1356، قانون روابط موجر و مستأجر1376، تعارض قوانین در زمان

چکیده رای

مستأجرمحل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستأجر1356، صاحب حق کسب و پیشه تلقی می‌شود و انتقال صحیح اجاره به مستأجر لاحق حتی پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر1376 موجب تغییر قانون حاکم نخواهد بود و همواره تحت حاکمیت قانون 1356 باقی می‌ماند و مالکیت سرقفلی با انتقال اجاره، به مستأجر بعدی منتقل می شود.

رای بدوی

به تاریخ 16/9/89 آقایان ب.ی. و ج.ص. به وکالت از آقای م.ر. دادخواستی به طرفیت آقای م.م. با وکالت بعدی آقایان م.الف و خ.ص. به خواسته تخلیه عین مستأجره یک باب مغازه تجاری به علت انقضای مهلت اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 را تقدیم این دادگاه کرده‌اند مختصر ادعا بر این مبناست که مطابق سند مالکیت تقدیمی موکل مالک شش دانگ یک باب مغازه تجاری در طبقه همکف خیابان شریعتی نرسیده به خیابان دولت به مساحت یک صد و پانزده متر و نود و شش دسیمتر مربع به انضمام نیم طبقه داخل مغازه به مساحت بیست و دو متر و هجده دسی متر مربع به پلاک 4 فرعی از 2198 اصلی مفروز از شماره 1 فرعی از اصلی مذکور واقع در قلهک بخش 11 تهران است و در تاریخ 27/3/82 پیرو اجاره‌نامه رسمی شماره 92097 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی نه شهرری ملک موصوف را به خوانده اجاره می‌دهد و دیناری دریافت نمی‌نماید نظر به اینکه رابطه استیجاری بین مستأجر و موکل مشمول قانون روبط موجر و مستأجر سال 1376 می‌باشد تقاضای اتخاذ تصمیم به شرح خواسته را دارد در مقام دفاع وکلای محترم خوانده با حضور در جلسه‌های دادرسی و تقدیم لوایح اظهار می دارند که به حکایت اجاره‌نامه‌های رسمی 11297 مورخ 14/6/45 و 9526مورخ 15/10/49 مغازه مذکور در اجاره شرکت ن. بوده که بر اساس قانون 1356 حق کسب و پیشه به طور کامل و قانونی برای شرکت مذکور محقق گردیده است در تاریخ 28/12/80 شرکت مذکور با ارسال مرقومه ای به شماره 8944 برای آقای ر. از ایشان درخواست می‌نماید که با پرداخت کلیه حقوق قانونی وی ناشی از شمول قانون مالک و مستأجر سال 56 نسبت به تحویل مورد اجاره اقدام نماید اما در تاریخ 24/1/81 به لحاظ عدم آمادگی آقای ر. در پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر نامبرده ذیل نامه شماره 8944 صراحتاً مرقوم می نمایند برای انتقال به دیگران آزادید در نهایت بر اساس توافقات فوق شرکت مذکور به موجب سند رسمی صلح شماره 92098 مورخ 27/3/82 کلیه حق کسب و پیشه خود را که بر اساس قانون سال 56 ایجاد شده بود به موکل واگذار می کند که سطر های 8و9 سند مذکور حکایت از جانشینی متصالح به جای مصالح برای تمام حقوق قانونی دارد و هم زمان در همان دفترخانه تنظیم کننده سند صلح با اختیار حاصل از وکالت‌نامه اجاره‌نامه رسمی شماره 92097 مورخ 27/3/82 تنظیم می‌گردد بر این اساس سند اجاره مورد ادعای خواهان در استمرار رابطه استیجاری سابق بوده به ویژه آن که با اعطای وکالت جامع به جایگاه قائم مقامی موکل رضایت کامل اعلام شده است و مجرای اجاره دادن به غیر و اسقاط حق کسب و پیشه شرکت برای خواهان با توجه به شرایط مذکور وجود نداشته است و مجوز این انتقال هم در ذیل مکتوب شماره 8944 مورخ 28/12/81 اعطا گردیده است و در خصوص عدم ذکر واژه سرقفلی در سند اجاره با توجه به اینکه حق کسب و پیشه در قانون سال 56 از ذات فعالیت تجاری مستأجر تراوش می‌کند و به تدریج برای مستأجرایجاد می‌شود و قانون سال 56 این حق را تحت عنوان حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته است بنابراین تصریح و عدم تصریح در ایجاد حق خللی ایجاد نمی‌نماید زیرا مشمول قانون مذکور و با لحاظ مواد 1 و 30 قانون مذکور مؤید این موضوع و ایجاد آن است و در این راستا علاوه بر موارد فوق به امارات قضایی نظیر انقضای مدت اجاره‌نامه رسمی دریافت اجاره بها به مدت هفت سال بر مبنای سی هزار تومان با توجه به عدم انطباق این مبلغ با موقعیت مکان اعطای وکالت‌نامه به مستأجراز سوی موجر با اختیارات مطلق و نامحدود را دلالت و حاکی از تمکین و تسلیم مالک به استمرار رابطه استیجاری خود با خوانده دانسته اند و بر این اساس تقاضای رد دعوای خواهان شده است.متقابلاً وکلای محترم خواهان دعوی هم با تقدیم لوایح متعدد در مقام پاسخ گویی به دفاعیات مطروحه برآمده‌‌‌اند که لزوماً هر چند قالب لوایح طرفین جنبه تقابلی در دفاع را داشته و دارد لیکن به جهت مبانی مطروحه در لوایح در جهت اتخاذ تصمیم بایسته و شایسته مستلزم مطالعه و لزوماً واجد ارزش قضایی از حیث اشراف به نوع استدلال می‌باشد نظر به اینکه سابق بر این به مواجب درخواست و دادخواست این موضوع در شورای حل اختلاف منطقه مطرح و منتهی به اتخاذ تصمیم در شعب 38 و 86 دادگاه حقوقی تهران در مقام تجدیدنظرخواهی به موجب دادنامه های شماره 880081 مورخ 10/12/88 و 890718 مورخ 20/8/89 گردیده است هر چند تخلیه مکان تجاری هم در صلاحیت شورا قرار داشته اما در جائی که اختلاف در تعلق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت باشد صلاحیت مرجع مذکور مواجه با محدودیت از ناحیه قانونگذار شده است در عین حال مطابق بند 2 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19/2/78 که اعلام می‌دارد در روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجرسابق به مستأجرجدید با اجاره‌نامه موجر در صورتی که با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 خارج است بنابراین در موضوع حاضر سه نکته اساسی قابل توجه است 1- تاریخ تنظیم قرارداد اجاره که به سال 82 تحریر و تنظیم شده است 2- شمول قانون سال‌های 56 و 76 بر آن یا عدم شمول بر آن 3- آثار عدم ذکر سرقفلی و حق کسب و پیشه در آن به تصریح و یا عدم صراحت آن در متن سند اجاره…. بدیهی است اگر موضوع را مشمول قانون سال 76 بدانیم این امر مانع تخلیه ملک نخواهد بود بلکه صرفاً در مقام تخلیه از ناحیه موجر و در صورت احراز وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر مکلف به رعایت مواد 6 و 9 قانون مذکور در مقام حقوق مستأجر و پرداخت این حق به قیمت روز خواهیم بود لیکن اگر قرارداد مذکور مشمول قانون سال 56 باشد مجرای تخلیه ملک تحت قالب قانونی مذکور و راهکارهای مندرج در آن بوده و ضمانت اجرای دستور تخلیه را نخواهد داشت بنابراین همانطور که در دادنامه صادره از این شعبه در قالب تجدیدنظرخواهی از رأی شورای حل اختلاف درج گردیده است در خصوص دو موضوع اختلاف وجود داشته که عبارتند از تعلق حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر و شمول یا عدم شمول قانون سال 76 بر موضوع دادگاه با توجه به اینکه در وجود مستأجری به نام شرکت ن. در مکان به‌عنوان مستأجر مقدم و صاحب حق کسب و پیشه بنابر قرادادهای اجاره رسمی تقدیمی و حتی اذعان و تأکید اصحاب دعوی تردیدی وجود نداشته و ندارد و در این رابطه چگونگی جابجایی و انتقال حقوق مکتسبه ناشی از اجاره‌های مذکور محل تحقیق این دادگاه بوده که اظهارات آقای م.ص. و قرارداد عادی ابرازی منشاء تنظیم قرارداد مذکور، مطالبات وی از شرکت، موافقت مالک با شرکت در راستای انتقال وجوه مبادله شده، خصوصاً تأکید آقای ع.ر. به دریافت مبلغ سه میلیون تومان از مستأجر خوانده دعوی علاوه بر ادعای وجه پرداخت شده از ناحیه آقای ص. تنظیم سند صلح حقوق به نحو رسمی و بقای سند مذکور تا حال حاضر و عدم ورود هر گونه خدشه‌ای بر آن از حیث اعتبار سند رسمی و آثار آن نسبت به اشخاص ثالث مطابق ماده 1305 قانون مدنی و لحاظ ماده 1292 قانون مذکور و تأیید این انتقال به موجب لایحه شماره 911040 مورخ 15/1/90 آقای ع.ب. نماینده واجد سمت شرکت ک. مطابق معرفی‌نامه شماره 158141413 مورخ 27/10/90 شرکت مذکور بر خلاف ایراد وکلای محترم خواهان به سمت وی که نامبرده تنها و صرفاً اعلام کننده‌ی وقوع رابطه مذکور بر مبنای اسناد و مدارک موجود در شرکت آن هم پس از بررسی می‌باشد در عین حال تفویض وکالت از ناحیه موجر به مستأجر و تنظیم سند اجاره از ناحیه مستأجر به وکالت از موجر و اصالتاً از ناحیه خویش جملگی حکایت از شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 به موضوع داشته و دارد خصوصاً آنکه اظهارات آقای ع. ر. در تاریخ 13/9/90 دایر بر میزان اجاره‌ای که می‌بایست می‌پرداخته و با آن چیزی که در سند رسمی درج شده است را دلیل سوء استفاده مستأجر و وکیل اعلام کرده‌اند ولو به قصد آن که اجاره می‌بایست ماهی شصت هزار تومان باشد با عرف و میزان اجاره بهای مکان آن هم در جایی که مدعی وجود سرقفلی و حق کسب و پیشه برای مستأجر است تطابق نداشته و ندارد بنابراین اگر صرفاً قرارداد اجاره شماره 92097 تنظیم می‌گردید جای بحث حاضر بیشتر وجود داشته اما با توجه به تنظیم سند رسمی دایر بر صلح حقوق مستأجر سابق به‌لاحق شمول بند 2 ماده آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال 78 را غیر قابل تردید می‌نمایند با وصف مراتب فوق دادگاه دعوی خواهان را در قالب تقاضای تخلیه مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 غیر مدلل و غیرثابت تشخیص و با استناد به مواد 1257-1258-1284-1286-1321-1324 قانون مدنی و 197-198 قانون آیین دادرسی مدنی و شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. حکم دادگاه حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در مرجع محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 86 دادگاه عمومی حقوقی تهران – یزدانی

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقای م.ر. با وکالت آقای ج.ص. به طرفیت آقای م.م. نسبت به دادنامه شماره 277-21/3/91 صادره از شعبه 86 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به رد تخلیه صادر گردیده انطباقی با جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی ندارد دادنامه صادره منطبق با موازین قانونی صادر گردیده برابر اسناد و مدارک ابرازی تصرفات مستأجر فعلی در راستای تصرفات مستأجر قبلی بوده که با توجه به اینکه رابطه استیجاری از سال 45 قطع نشده بنابراین تنظیم سند رسمی نیز نمی‌تواند خللی به رابطه ایجاد شده وارد نماید ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 صریحاً اعلام می‌دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» بنابراین قانون حاکم بر رابطه استیجاری فی‌مابین قانون موجر و مستأجر سال 56 بوده و صرف پایان مدت اجاره موجب زوال حق استفاده مستأجر از مورد اجاره نمی‌باشد دادگاه مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه موصوف را تأیید و ابرام می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه 

 حضرتی – کیازاد

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.