راه های اثبات مالیکت برای اموال فاقد سند

اثبات مالکیت برای اموالی که سند ندارند، علاوه بر ایجاد دلهره در جان صاحب مال غیرمنقول، سوالات متعددی را به وجود می‌آورد که چگونه می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند. با این اوصاف، شرایط و روالی در قانون تعریف شده که فرد با استناد به آن می‌تواند حق‌خواهی کرده و مالکیت خود را برای مالی که احتمال از دست رفتن دارد، اثبات کند.

ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آمده باشد که در عین بهره‌مندی از مال یا املاک، سندی برای اثبات مالکیت آن نداشته باشند و از سویی با ناآگاهی از راه و چاه حفظ اموال و املاک فاقد سند خود، بر این باور بمانند که حقوقشان زیر سوال ‌می‌رود؛ غافل از اینکه اینگونه نبوده و در حجم گسترده قوانین، قانون و مقرراتی هم برای اثبات ادعای تملیک تعریف شده است که می‌توان با استناد به آنها، به ماهیت عدل دستگاه قضا هم پی برد. 

راهکارهای شرایطی که مالک زمین یا مال غیرمنقول، سند نداشته باشد

باید مبنای تصرفات چنین افرادی در ملک مشخص شود. باید ببینیم که آیا مبایعه نامه‌ای بین وی و فروشنده تنظیم شده است؟ اگر تنظیم شده مبنای انتقال به وی از طرف فروشنده چه بوده است؟ زمین‌های بدون سند در روستاها وجود دارند ولی یک پلاک مادر به کل روستا تخصیص یافته و بر اساس مبایعه‌نامه مزبور نوعا درخواست صدور سند به اداره ثبت تقدیم شده و  اداره ثبت بعد از انتشار آگهی‌های لازم و عدم وجود معارض اقدام به صدور سند می‌کند و در صورتی که معارض وجود داشته باشد طرفین را به دادگاه هدایت می‌کند.

در سطح شهرها هم قاعدتاٌ باید همین فرایند مورد عمل باشد و افراد فاقد سند می‌توانند از اداره ثبت درخواست صدور سند کنند.

الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است

اساساٌ اگر سابقه ثبتی نسبت به جایی وجود نداشته باشد دادگاه نمی‌تواند حتی با احراز صحت ادعای مدعی اداره ثبت را ملزم به صدور سند کند زیرا الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است.

بهترین کار در این گونه موارد مراجعه به دادگستری جهت اثبات مالکیت است ولی مشکلی که در این زمینه وجود دارد آن است که دادگاه‌ها نوعا رأیی در مورد احراز مالکیت صادر نمی‌کنند که متصرف بتواند به استناد آن به اداره ثبت مراجعه و درخواست سند کند.

روال کار حقوقی برای گرفتن سند هم اینگونه است که بعد از اینکه دادگاه رایی را صادر می‌کند، فرد به اداره ثبت مراجعه کرده و خواستار تهیه سند برای ملک مذکور می‌شود و روند بررسی و موافقت با درخواست ثبت سند هم زمان‌ی را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین اینگونه نبوده که فرد صرفا با رای دادگاه بتواند بلافاصله حقوق خود را دریافت کند. 

استناد به مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

طبق ماده 147 اصلاحی، تعيين وضع ثبتی اعيان املاکی که اشخاص تا تاريخ اول فروردين 1370 بر روی زمين‌هايی ايجاد کرده‌اند که به واسطه موانع قانونی، تنظيم سند رسمی برای آنها امکان‌پذیر نبوده است و همچنين تعيين وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق زراعتی و باغ‌ها، اعم از شهری و غيرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حريم آن که اولاً، اشخاص تا تاريخ اول فروردين 1370 خريداری کرده‌اند و مورد بهره‌برداری متصرفان است و همچنین به واسطه موانع قانونی، تنظيم سند يا صدور سند مالکيت برای آنها امکان‌پذیر نبوده است در مواردی که تعریف شده، تعيين تکليف مي‌شود.

به موجب ماده 148 اصلاحی قانون ثبت نیز، در هر حوزه ثبتی هيات يا هيات‌هايی به عنوان هيات حل اختلاف در ثبت تشکيل می شود که شرایط و وظایف این هیات نیز در 7 تبصره مورد اشاره قرار گرفته است.

مرجع صالح برای درخواست سند هیأت موضوع مواد 147 و 148 مستقر در ادارات ثبت ولی مرجع درخواست ابطال اسناد صادره توسط هیات مزبور به حکم قاعده کلی دادگستری بود.

طبق ماده یک قانون سال 90 نیز در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأت‌های حل اختلاف که در این قانون هیأت نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائم ‌مقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌ مقام آنان تشکیل می‌‌شود. 

طبق ماده 3 قانون مزبور نیز اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است آراء هیأت را در دونوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی کند. 

همچنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی، رأی هیأت را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق کند. صورت مجلس الصاق آگهی با امضای نماینده اداره ثبت اسناد و املاک و نماینده شورای اسلامی روستا در پرونده ضبط می‌شود. 

راه اعتراض ذی‌نفع در صورت موافق نبودن با رای نهایی

در صورتی که اشخاص ذی‌نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم کرده و رسید دریافت کنند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل کند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد.

در این شرایط اقدامات ثبت، موکول به ارایه حکم قطعی دادگاه است. در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نشود یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارایه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت کند؛ صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.

آیا تصرف عدوانی زمین توسط دهیاری یا بنیاد مسکن یا هر فرد دیگری، دارای وصف کیفری و مجازات است یا نیست؟

در مورد تصرف عدوانی باید بین دو حالت قائل به تفصیل شد. 

در فرضی که متصرف مدرکی برای اثبات مالکیت خود ندارد مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی دادگاه‌های حقوقی خواهند بود که طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی از جمله ماده 161 قانون مزبور بعد از احراز سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده حکم به رفع تصرف صادر می‌کنند. 

رأی رفع تصرف حتی قبل از قطعیت نیز قابل اجرا است و طبق ماده 175 قانون مزبور تجدیدنظرخواهی مانع اجرای رأی نیست اما در صورتی که متصرف دلایلی دایر بر اثبات مالکیت خود داشته باشد می‌تواند به دادسرا مراجعه و شکایت کیفری مطرح کند.

منصور رحمدل، حقوقدان

برگرفته از روزنامه حمایت (تاریخ انتشار 1395/7/17)