تفاوت عمل حقوقی فسخ با تأیید فسخ

درتاریخ : 1392/07/28 به شماره : 9209970222900859

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 29 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: قواعد عمومی قراردادها، فسخ قرارداد، تنفیذ فسخ قرارداد، عمل حقوقی، صدور رأی خارج از خواسته

چکیده رای

اگر دادگاه به‌جای تأیید فسخ، حکم بر فسخ قرارداد صادر کند، در اراده متعاملین دخالت کرده است و رای خارج از خواسته خواهان محسوب می‌شود.

رای بدوی

در خصوص دادخواست شرکت ب. (سهامی عام) به شماره ثبت …… اداره ثبت شرکت‌های تهران با مدیریت آقایان م.ب. و ب.ف. با وکالت آقای م.د. به‌طرفیت آقای ح.ح. به خواسته تأیید فسخ قرارداد اجاره به‌شرط تملیک شماره 105160263971 مورخ 26/05/1382 و تحویل مورد اجاره و خسارات دادرسی به استناد کپی مصدق سند مالکیت و قرارداد اجاره به‌شرط تملیک و آگهی آخرین تغییرات شماره 25986/ت 32 مورخ 09/09/1390 مندرج در روزنامه رسمی شماره 19451 مورخ 22/09/1390 و آگهی تأسیس بانک مندرج در روزنه رسمی شماره …. مورخ 12/06/1380 و اخطاریه‌های بانک و اظهارنامه رسمی شماره 1173 ابلاغی مورخ 05/02/1391 و تفویض اختیار شماره 36/5/90100 بدین شرح که خوانده به‌موجب قرارداد اجاره به‌شرط تملیک مستند دادخواست شش‌دانگ پلاک ثبتی 26591 فرعی از 88 اصلی قطعه چهارم بخش 11 تهران واقع در طبقه سوم به آدرس بلوار پروین ……… را در تاریخ 26/05/1382 از بانک اجاره نموده و متعاملین توافق می‌نمایند کل مال‌الاجاره طی اقساط توسط مستأجر پرداخت گردد که مستأجر تاکنون علی‌رغم اخطار و مکاتبات متعدد از ایفاء تعهد و پرداخت دین استنکاف می‌ورزد، خوانده در جلسه رسیدگی حضور نیافته و دفاعی به عمل نیاورده، دادگاه جهت کشف حقیقت و احراز واقع پرونده تسهیلات اعطایی توسط بانک خواهان به خوانده را مطالبه که بر اساس سوابق مضبوط در آن مشخص شد خوانده طی سند عادی بیع مورخ 07/12/1381 پلاک فوق را به مبلغ 000/500/318ریال از آقای الف.خ. خریداری که مبلغ 000/000/85 ریال نقداً پرداخت و مقرر می‌شود مابقی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود و متعاقب آن تقاضای دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانک خواهان را نموده و ملک فوق را به‌عنوان وثیقه و تضمین تسهیلات معرفی می‌کند بانک نیز دستور ارزیابی ملک را صادر داشته و پس از ارزیابی توسط کارشناسان بانک النهایه عقد اجاره به‌شرط تملیک منعقد و مبلغ تسهیلات طی یک فقره چک به فروشنده ملک پرداخت و سند مالکیت به نام بانک اعطاء کننده تسهیلات انتقال می‌یابد و به جهت تعویق اقساط بانک مکاتبات متعددی را با خوانده انجام داده، دادگاه جهت اظهارنظر قضایی به ماهیت عقد اجاره به‌شرط تملیک و اصل آزادی قراردادی و تعارض اراده ظاهر با اراده باطنی پرداخته و النهایه نتیجه‌گیری ‌می‌نماید 1. ماهیت عقد اجاره به‌شرط تملیک در تئوری‌های حقوقی در خصوص ماهیت عقد اجاره به‌شرط تملیک نظرات مختلفی بیان‌شده. الف بیع: گفته می‌شود هدف متعاملین از عقد اجاره به‌شرط تملیک انتقال مالکیت مورد عقد به مستأجر است درواقع مقصود متعاملین از عقد اجاره به‌شرط تملیک فروش مال است ولی با توجه به اینکه خریدار توان پرداخت ثمن معامله را به‌صورت نقدی نداشته و نزد بایع نیز از اعتبار کافی برخوردار نیست و از طرفی با توجه به اینکه پس از تحقق عقد بیع مبیع از مالکیت بایع منتزع و در مالکیت خریدار قرار می‌گیرد و بایع نگرانی عدم دسترسی به ثمن را دارد لذا عقد بیع را در قالب به‌شرط تملیک منعقد تا از طریق آن بتواند مالکیت را برای خود تا دریافت کامل ثمن محفوظ دارد. ب اجاره: موافقین نظریه فوق معتقدند مقصود متعاملین از عقد فوق اجاره ملک است و مستأجر در مدت‌زمان اجاره از منافع ملک استیفاء و مال‌الاجاره را پرداخت ‌می‌نماید ولی طرفین توافق می‌نمایند که پس ‌از انقضاء مدت اجاره و پرداخت کلیه اجور موجر مورد اجاره را در تملیک مستأجر قرار دهد. ج عقد مستقل : نیازهای امروزی جامعه را بر آن داشته تا از قالب عقود معین گام را فراتر نهاده و به‌مقتضای نیازهای خود از امتزاج عقود معین عقود مستقلی را خلق نمایند تا بر اساس آن بتوانند روابط معاملاتی خود را استحکام بخشند چنین عقودی گر چه ممکن است مشتق از عقود معین باشد ولی در تبعیت از مقررات و اثرات مترتب بر آن تابع عقود ممزوج شده نمی‌باشند بلکه در اثر و احکام خود عقد مستقلی محسوب می‌گردند که اقتضاء آثار خود را دارند عقد اجاره به‌شرط تملیک نیز زاییده چنین نیازهایی است به نظر این دادگاه عقود بیع و اجاره گرچه عمده نیازهای اجتماع را برآورده می‌سازند در مواردی برطرف‌کننده کلیه نگرانی‌های متعاملین اعم از انتقال مالکیت و دسترسی به ثمن نیست لذا در پس رفع آن عقد اجاره به‌شرط تملیک به‌عنوان عقدی مستقل با تبعیت از شروط عمومی قراردادها و شروط اختصاصی ایجاد گردید. ازجمله شروط اختصاصی این عقد اول مالکیت موجر بر عین مستأجره می‌‌باشد. هرچند در عقد اجاره موجر می‌تواند مالک عین مستأجره نبوده و مالک منافع می‌تواند مورد اجاره را به دیگران اجاره دهد ولی در عقد اجاره به‌شرط تملیک به جهت خصیصه انتقال مالکیت عین مورد اجاره به مستأجر در پایان عقد اجاره نیازمند مالکیت موجر بر عین مستأجره می‌‌باشد. دوم قصد متعاملین بر انتقال مالکیت عین مستأجر به مستأجر بدین معنی هدف و مقصد عقد اجاره به‌شرط تملیک انتقال مالکیت موجر بر عین مورد اجاره به مستأجر در انقضای مدت اجاره است که انتقال فوق می‌تواند به سه طریق انتقال تدریجی مالکیت، با پرداخت هر یک از اقساط و یا انتقال دفعتاً در پایان مدت عقد اجاره و پرداخت کلیه اجور بدون نیاز به اراده انشایی مجدد و یا با اراده انشایی مجدد صورت گیرد. 2. اصل آزادی قراردادی، اصل آزادی قراردادی حریم مقدسی است که سال‌ها مقنن را از ورود به حوزه آن و تحدید حدود آن بازمی‌داشت فرض بر این بوده و هست که متعاملین از قدرت چانه‌زنی مساوی برخوردار و هر یک نیازمند انشاء عقد جهت رفع نیازهای خود می‌باشند و بدین لحاظ عقد را به همکاری اراده‌ها تعبیر کرده‌اند البته در این میان ممکن است یک‌طرف بنا به هر علّت سود بیشتری از عقد را نصیب خود سازد ولی طرف دیگر نیز قطعاً منافعی در انعقاد عقد دارد و به جهت رفع نیاز خود انشاء عقد را سودمند می‌داند لذا قانون حق دخالت و حمایت ازیک‌طرف در مقابل طرف دیگر را ندارد. اما واقعیات جامعه آرمانی بودن اصل فوق را هویدا ساخت، تشکیل باند‌ها و انحصار بعضی محصولات، کالا و خدمات در ید قشری خاص باعث تشکیل و تنظیم قرارداد‌های تحمیلی گردید به‌گونه‌ای که قدرت چانه‌زنی معاملاتی را از طرف مقابل به‌طورکلی سلب و شروط تحمیلی را وارد قرارداد نمود به‌نحوی‌که باعث ایجاد اصلی با عنوان اینکه “یا بپذیر و یا آن را ترک کن” گردید. و مقنن را بر آن داشت تا از قدرت مالکیت خود استفاده و در این حریم گام نهاد لذا قوانین و مقررات مختلفی در خصوص اصل فوق وضع شد. قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و قانون کار نمونه‌های بارز دخالت مقنن ایران در حریم اصل آزادی قراردادی است. در سیستم‌های حقوقی که مقنن در ورود به این حوزه تردید داشت رویه قضایی در راستای اجرای اصل نصفت و عدالت اقدام به تحدید این اصل نموده با بررسی مفاد شروط قراردادی فوق توسط بانک ازجمله الزام مستأجر به قبول رقم اعلامی بدهی از ناحیه بانک، سلب بسیاری از حقوق مستأجر، خسارت 77/2 به ازای هر سه هزار ریال برای تأخیر هرروز و سایر شروط به‌گونه‌ای است که متن شروط از قبل تهیه و مستأجر مکلف به پذیرش کلیه شروط و یا صرف‌نظر از مفاد آن می‌باشد و بعید است که مشتری شروط حق را حتی مطالعه نموده باشد از طرفی با عنایت به اینکه تهیه مسکن از نیازهای اساسی افراد می‌‌باشد و به جهت وضعیت اقتصادی افراد توان تهیه مسکن را بدون مراجعه به بانک‌ها ندارند و پرداخت تسهیلات در انحصار بانک‌ها است لذا مشتریان و دریافت‌کنندگان تسهیلات بالاجبار چنین شروطی را پذیرا می‌گردند 3. تعارض اراده ظاهر با اراده باطن. اراده از اساسی‌ترین ارکان انعقاد عقد و ایقاع به شمار می‌رود و در صورت فقدان اثری به آنچه منعقد گردیده بار ‌نمی‌گردد. اما همین رکن توافق طرفین گاه خود می‌تواند عامل اختلاف گردیده و متعاملین را متخاصم سازد آنجا که قصد واقعی حکایت از تعارض با ظاهر دارد به کدام‌یک باید ترتیب اثر داد؟ نظام‌های حقوقی و حقوقدانان به سؤال فوق پاسخی واحد نداده گروهی اولویت را به اراده ظاهری می‌دهند و می‌گویند ضمیر مخزن اسرار است و زبان و فعل مفتاح آن. تا زمانی که فتح بابی صورت نپذیرد طرف مقابل بر مقصود طرف معامله خود اطلاعی ندارد و نمی‌توان گفت به توافق نائل شده و اولین رکن معاملاتی توافق در اراده است این مهم حاصل ‌نمی‌گردد مگر اینکه به نحوی اعم از لفظی و یا عملی به اطلاع مخاطب برسد. در ثانی عرف نیز به‌ظاهر توجه دارد مگر اینکه طرفین از نیات یکدیگر مطلع باشند قانون نیز بی‌توجه به اراده ظاهری و معانی عرفی الفاظ نیست حتی آنجا که طرفین بر عرف محل جاهل باشند قانون آنان را پای بند عقد دانسته و احترام به التزام قراردادی را عامل اعتماد جمعی و برطرف‌کننده نیازهای شخصی داشته (مواد 224 و 356 قانون مدنی) دیوان عالی کشور و شعب بدوی و تجدیدنظر در آراء متعدد از پرداختن به‌قصد واقعی طرفین درجایی که با قصد ظاهری تعارض دارد خودداری نموده و توجه به آن را از جهات نقض دادنامه دانسته (رأی اصداری شماره 32 مورخ 07/09/1374) برعکس گروهی معتقدند اعمال حقوقی مبتنی بر رفع نیازی مادی و یا معنوی است، پس آنجا که این نیاز به جهت تعارض با نیت واقعی و اراده باطنی برآورده نگردد عدالت ایجاب ‌می‌نماید جانب اراده باطنی گرفته‌شده و به متضرر اجازه دهیم خود را از قید عقد رهانیده و از آثار آن خلاصی یابد و الا نه‌تنها به سودی نرسیده که قانون امری ناخواسته را به او تحمیل نموده، موضوعی که وجدان آن را برنمی‌تابد و عدالت آن را قبیح می‌انگارد پای بندی به امری که با خواسته انطباقی ندارد نه‌تنها عاقد را به اجرای توافقات قراردادی ملتزم نمی‌سازد بلکه همواره سعی می‌کند مفری یافته خود را رها سازد پس چه‌بهتر به این نیاز توجه و قانون تلاشی بیهوده نساخته خود را با عدالت هم گام سازد. رشته التزام به مقراض عدالت ببریده و امری ناخواسته را با خواسته متضرر بی‌اثر سازد. هدف دادرس فصل خصومت نیست او مأخوذ به‌ظاهر عبارات نبوده بلکه منظور از برگزاری هر دادگاه کشف حقیقت و احقاق حق مظلوم است. قانون نیز دادرس را از کشف حقیقت منع ننموده (ماده 199 قانون آیین دادرسی مدنی) درحالی‌که عقد عبارت از توافق دو یا چند اراده بر انجام عمل و یا انتقال مالی است چگونه می‌توان آنجا که این دو اراده به نقطه اشتراک نرسیده صحبت از توافق نمود؟ آیا در فرضی که هدف واقعی طرفین انتقال مالکیت منافع عین است ولی با الفاظ بیع عقد را انشاء نموده‌اند می‌توان گفت عقد واقع‌شده بیع است و یا برعکس؟ شعبه محترم 21 دیوان عالی کشور در رأی 108/21 مورخ 25/02/1372 در مقام کشف اراده باطنی طرفین به این موضوع توجه داشته. قانون مدنی در مواد مختلفی حاکمیت اراده باطنی را تأیید نموده به‌طوری‌که می‌توان حاکمیت اراده باطنی را به‌عنوان اصل پذیرفت. (مواد 196 و 463 و 1149 قانون مدنی، 33 قانون ثبت) فقهای عظام نیز در نظرات فقهی خود اصل را بر حاکمیت اراده باطنی دانسته‌اند. صاحب جواهر در جلد 22 ص 266 در باب شرایط متعاقدین می‌نویسد “والی معلومیه اعتبار اراده معنی العقد من ذکر لفظه، ضروره عدم کونه التلفظ به سبباً للعقد علی کل حال حتی لو وقع ممن لم یرد العقد به، اذلا عمل الا بنیه و انما الاعمال بالنیات و لکل امرء ما نوی… شیخ انصاری نیز در مکاسب بر همین مشی نظر داده صاحب عناوین در سیمین قاعده تحت عنوان العقود تابعه للقصود در بیان مراد قاعده می‌نویسد و ثانیهما ان العقد تابع للقصد بمعنی آن العقد شیء یحتاج الی موجب و قابل، عوض و معوض و بعد حصول هذه الارکان لکل عقد اثر خاص من تملیک او نحوه و للاثار کیفیات و اعتبارات من فوریه و تراخ و هو فی هذه الامور کلها تابع للقصد بمعنی انه لا یقع ما لم یقصد و ما هو مقصود یقع مطلقاً و درجایی دیگر در معنی قصد می‌گوید: والمراد من قصد هنا: اراده اللفظ و المعنی 4. ماهیت عقد منعقده بین اصحاب پرونده :به نظر این دادگاه به دلیل فقدان شرایط اختصاصی عقد اجاره به‌شرط تملیک چه از جهت مالکیت و چه از جهت قصد و وجود شروط تحمیلی عقد فوق با عقد اجاره به‌شرط تملیک تفاوت دارد. الف از جهت مالکیت :گرچه برابر ماده 22 قانون ثبت ملک در دفتر املاک به نام خواهان به ثبت رسیده و علی الظاهر مالک می‌‌باشد ولی با عنایت به اینکه اولاً در متن قرارداد دریافت تسهیلات متعاملین به کرات اقرار کرده‌اند ملک فوق به‌عنوان تضمین بازپرداخت تسهیلات نزد بانک خواهان وثیقه و در رهن می‌‌باشد. لذا وجود عبارات فوق مبین عدم مالکیت واقعی بانک است. ثانیاً ماده 22 قانون ثبت فرض قانونی خلاف ناپذیر نمی‌‌باشد. برابر ماده فوق هرگاه ملکی به نام افراد در دفتر املاک به ثبت رسید اصل بر این است که مشارٌالیه مالک می‌‌باشد و ادارات دولتی مکلف به ترتیب اثر دادن به مفاد سند رسمی می‌باشند ولی آیا هرگاه دادگاه به هر طریق خلاف آن در راستای ماده 199 قانون آیین دادرسی کشف نمود و یا مالک و دارنده سند به‌طور کتبی و یا شفاهی اقرار بر عدم مالکیت خود نمود آیا دادگاه مکلف به تبعیت از حکم ماده 22 می‌‌باشد. ب قصد طرفین: واقع امر این است که خوانده ملک را از مالکین قبل طی سند عادی خریداری نموده و قسمتی از ثمن معامله را پرداخته ولی با توجه به اینکه توان پرداخت مابقی ثمن معامله را نداشته از بانک خواهان تسهیلاتی را دریافت می‌کند والا اگر عقد فوق عقد اجاره به‌شرط تملیک محسوب گردد و بانک مالک پلاک باشد تکلیف قسمتی از ثمن پرداختی خریدار به فروشنده چیست؟ آیا واقعاً قصد طرفین این بوده که خوانده از ثمن پرداختی صرف‌نظر کند پس گرچه ظاهر عبارات عقد فوق الفاظی ازجمله عقد اجاره به‌شرط تملیک است ولی قصد واقعی طرفین دریافت تسهیلات و ترهین ملک نزد بانک است و با توجه به‌مراتب فوق عقد فوق عقد اعتباری و دریافت تسهیلات بیش نیست، آنچه از فروش اقساطی مسکن مواد 57 الی 65 آیین‌‌نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب 14/10/1362، اصلاحات بعدی آن استنباط می‌گردد این است که بانک برای انعقاد عقد اجاره به‌شرط تملیک باید اموال اعم از منقول یا غیرمنقول را خریداری و یا تملک نموده باشند و پس‌ازآن عقد فوق را منعقد نمایند ماده 59 در این زمینه مقرر می‌دارد بانک‌ها می‌توانند منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به‌شرط تملیک و استفاده فرد اموال منقول و غیرمنقول برای ایجاد تسهیلات موضوع ماده 61 را خریداری و به‌صورت اجاره به‌شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار دهند، لذا به‌حکم ماده فوق متقاضی دریافت‌کننده تسهیلات به بانک مراجعه و ضمن سند تعهد متعهد می‌گردد که بانک ملکی را خریداری و پس‌ازآن با او قرارداد اجاره به‌شرط تملیک منعقد نمایند ولی بانک‌ها نه‌تنها خود رأساً اقدام به خرید ملک نمی‌نمایند بلکه متقاضی آن را خریداری و قسمتی از ثمن معامله را به بایع پرداخت و بانک پس‌ازآن به جهت ترهین و تضمین دین با متقاضی عقد رهن را به نحو اجاره به‌شرط تملیک منعقد ‌می‌نماید که این اقدام خلاف صریح مقررات و دستور مقنن می‌‌باشد. لذا دادگاه با توجه به‌مراتب فوق، در خصوص فسخ با توجه به فراهم بودن شرایط آن و پیش‌بینی خیار تخلف از شرط فعل دعوی را ثابت تشخیص مستنداً به ماده 239 قانون مدنی و 198، 502، 515 و 519قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ عقد و پرداخت خسارت دادرسی شامل حق‌الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و اوراق برابر تعرفه در حق خواهان فوق صادر و نسبت به تخلیه و تحویل ملک نظر به اینکه جهت دعوی فوق عقد اجاره به‌شرط تملیک می‌‌باشد که دادگاه ماهیت آن را عقد اعتباری و دریافت تسهیلات و ملک فوق را ترهین و تضمین بازپرداخت اقساط می‌داند و اعتقاد به مالکیت خوانده در پلاک فوق‌الذکر دعوی را وارد ندانسته و به استناد موادی که در متن رأی مذکور افتاد حکم به بطلان دعوی صادر و اعلام می‌دارد. البته خواهان می‌تواند حسب مورد برابر مقررات عقد رهن و وثیقه نسبت به خواسته خود از طریق مراجع ذی‌صلاح اقدام نماید. رأی غیابی و بدواً ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه از ناحیه محکومٌ‌علیه غایب و ظرف مهلت 20 روز پس‌ازآن قابل‌تجدید نظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است. 
رییس شعبه 126 دادگاه عمومی حقوقی ‌تهران – یعقوبی محمودآبادی

رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظر‌خواهی شرکت ب. با مدیریت م.ب. و ب.ف. با وکالت م.د. به‌طرفیت ح.ح. نسبت به دادنامه شماره 1134مورخ17/8/91 صادره از شعبه126 دادگاه عمومی تهران که به‌موجب آن حکم به فسخ قرارداد اجاره به‌شرط تملیک و بطلان تحویل صادر گردیده است نظر به اینکه دعوی مطروحه به‌موجب ستون خواسته تأیید فسخ قرارداد و تحویل مورد اجاره و پرداخت خسارت بوده که دادگاه محترم بدوی بدون عنایت به خواسته خارج از خواسته مبادرت به صدور حکم به فسخ قرارداد نموده درحالی‌که مطابق قانون کسر حق ورود به اراده متعاقدین را ندارد و دادگاه با ورود به اراده متعاقدین خارج از خواسته حکم صادر نموده و با وصف عدم اظهارنظر به تأیید فسخ نسبت به تحویل حکم به بطلان صادر نموده است مع‌هذا صرف‌نظر از استدلال دادگاه بدوی نظر به اینکه اعتراض معترض با مدلول ماده 348قانون آیین دادرسی مدنی قابل انطباق می‌‌باشد فلذا در اجرای ماده 358 قانون مارالذکر ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته به لحاظ صدور حکم خارج از خواسته پیرامون تأیید فسخ قرارداد اجاره به‌شرط تملیک پرونده عیناً به دادگاه محترم بدوی اعاده تا پیرامون خواسته بدوی اظهارنظر نموده و سپس احراز بند اول خواسته نسبت به تحویل و غیر نیز مطابق مقررات قانونی رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند. رأی صادره قطعی است.
رییس شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
حسینی ـ احمدی

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.