تعدی و تفریط و تصرف لازمه استفاده بهینه مورد اجاره

درتاریخ : 1391/07/08 به شماره : 9109970269400026

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 51 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: اجاره، تخلیه، تعدی و تفریط، قانون روابط موجر و مستأجر1356اجاره، تخلیه، تعدی و تفریط، قانون روابط موجر و مستأجر1356

چکیده رای

برابر قاعده حقوقی اذن در شی اذن در لوازم آن است، نصب تجهیزاتی که بدون آنها، ادامه کار را برای مستأجر مواجه با مشکل کند از مصادیق تعدی  در مورد اجاره نیست.

رای بدوی

در خصوص دعوی آقایان وخانم‌ها ن.ع. ر.ع. فرزند ن. و .ع. ،ع.ع. ، ح.ع. ، ف.گ. فرزند ح. و ح.ج.فرزند ه. با وکالت آقای ع.پ. به طرفیت بانک ملی ایران مبنی بر صدور حکم به تخلیه عین مستأجره که به‌صورت بانک ملی می‌باشد به لحاظ تعدی و تفریط و نیز محکومیت خوانده به پرداخت خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و کارشناس و وکیل خواهان‌ها توضیح داده است که خواهان‌ها مالکین رسمی پلاک‌های 142 لغایت 144 و 147 واقع در بخش 2 تهران [می‌باشند که] حسب سوابق موجود مستنداً به اجاره‌نامه‌های رسمی 14100-15/12/45 و 14827-28/9/47 و 15479-30/10/49 و 16621-1/6/55 و اجاره‌نامه عادی مورخ 7/1/1376 جمعاً هشت باب مغازه به کیفیت مندرج در اجاره‌نامه‌های استنادی به اجاره بانک ملی درآمد. آن چنان که از مفاد اجاره‌نامه‌ها مستفاد است، مستأجرین حق تعمیرات اساسی و دخل و تصرف در بنا را تحت هیچ شرایطی نداشته است مع‌الاسف به نحوی که نظریه کارشناس مجری تأمین دلیل حکایت دارد متصدیان بانک (مستأجر) بدون کسب اجازه از موجرین و یا حکم قانونی راساً مبادرت به انجام تعمیرات اساسی و نیز تغیرات اساسی در کیفیت بنا و اطاقها نموده حتی بخش‌هایی که خارج از بنا بوده را نیز در جهت توسعه فضای مورد اجاره مسقف و ملحق به داخل بنا نموده‌اند علاوه بر آن با تخریب بنا اقدام به نصب و استقرار سیستم سرمایشی و گرمایشی بر نمای بیرونی بنا و بشقاب (دیش) ماهواره‌ای نموده‌اند که تمامی اقدامات فوق از مصادیق بارز و غیر قابل انکار تعدی و تفریط در مورد اجاره تلقی می‌گردد فلذا با توجه به مراتب معنونه و مستندات ابرازی حکم به محکومیت خوانده به شرح ستون خواسته مورد استدعاست دادگاه با بررسی مفاد دادخواست خواهان و ملاحظه مدرک استنادی شامل کپی مصدق اجاره‌نامه رسمی به تعداد چهار فقره و یک فقره اجاره عادی و صورت‌جلسه تأمین دلیل و استماع اظهارات وکلای طرفین موضوع جهت بررسی تغییرات انجام یافته به کارشناس ارجاع و کارشناس رسمی‌دادگستری اعلام داشته 1-محدوده مورد اجاره به موجب صورت جلسه شورای معماری مورخ 10/2/86 که توسط مهندس شهرداری از محل به عمل آمده است و از محل اندازه‌گیری نموده میزان مساحت طبقه همکف را 30/50 متر مربع اعلام نموده در صورتی که مساحت طبقه همکف طبق اندازه‌گیری انجام شده برابر 28/88 متر مربع است که از این مساحت 61 متر مربع سالن بانک و 28/27 متر مربع نورگیر مشاعی واقع در شرق بانک می‌باشد که ضمیمه بانک شده است در نتیجه 50/10 متر مربع به سالن و 28/27 متر مربع قسمت نورگیر به سالن بانک اضافه شده است که قسمت نورگیر بر روی کروکی پیوست با حرف و با رنگ نارنجی نمایان شده است و به عبارت دیگر خوانده در این قسمت به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است و در این قسمت خوانده یک توالت در جنوب نورگیر احداث نموده و قسمت دیگر نورگیر را به سالن اصلی بانک اضافه نموده است و ضمناً راه پله‌ای نیز برای ارتباط به طبقه اول در این قسمت احداث نموده است 2-در طبقه اول نیز که روی طبقه همکف قرار دارد نورگیر مجدداً به سالن اصلی بانک به مساحت 28/27 متر مربع اضافه شده است و خوانده در جنوب این قسمت نورگیر یک آبدارخانه احداث و بقیه قسمت نورگیر را به راه پله و سالن در طبقه اول اضافه شده است که این قسمت تجاوز شده نیز برروی کروکی پیوست در قسمت ب با حروف و با رنگ زرد نمایان شده است و در نتیجه خوانده در طبقه اول نیز به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است 3- خوانده در نمای غربی و داخل پاساژ در طبقه همکف سه دستگاه اسپیلت یونیت و در طبقه اول نیز سه دستگاه اسپیلت نصب نموده و در این قسمت نیز به نمای مشاعی داخل پاساژ تجاوز نموده است 4- خوانده درب کلیه مغازه‌های طبقه اول در داخل پاساژ از آهن پروفیل بوده که درب چهار باب مغازه طبقه اول را از آهن پروفیل به آلومینیم تغییر داده است 5- خوانده در طبقه اول در قسمت جنوب یک قسمت را جدا نموده و آن را به نمازخانه تبدیل نموده است 6- در بازدیدی که از پشت بام به عمل آمد مشاهده گردید که خوانده در قسمت جنوب پاساژ در پشت بام یک دیش ماهواره نصب و کابل‌های آن را به شعبه بانک ارتباط داده است و از این طریق نیز خوانده به مشاعات تجاوز نموده است که نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ شد بانک ملی به نظریه کارشناس اعتراض نمود که موضوع به هیأت سه نفره کارشناس ارجاع گردید و هیأت سه نفره کارشناس پس از بررسی اعلام نمودند الف- با توجه به مراتب مندرج بند 6 گزارش ملاحظه می‌گردد که مقدار 65 متر فضای اولیه واحدهای طبقه همکف بوده است و مقدار 77/26-64/20+13/6 متر مربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبل در طبقه همکف می‌باشد.ب- با توجه به مراتب مندرج در بند 7 گزارش ملاحظه می‌گردد که 65 متر مربع فضای اولیه واحدهای طبقه اول بوده و مقدار 59/23=65-59/88 متر مربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبلی در طبقه اول می‌باشد ج- موارد مندرج در بندهای 8 و 9 و10 و 11و 12 گزارش اصلاحی همگی صورت پذیرفته و مورد تأیید هیأت می‌باشد که نظریه هیأت سه نفره کارشناس به طرفین ابلاغ و بانک ملی نسبت به آن اعتراض نمود که موضوع به هیأت 5 نفره کارشناس ارجاع گردید هیأت 5 نفره پس از بررسی اعلام داشتند یک – با ضمیمه شدن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده است به زیر بنای مورد اجاره فضای مفید در طبقه همکف به 59/88 متر مربع افزایش یافته است دو – راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر احداث شده است سه – در طبقه همکف و اول خوانده با استفاده از قسمتی از فضای مشاعی نورگیر اقدام به احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه نموده است چهار – در نتیجه اقدامات فوق در قسمت‌های مشاعی اسپیلت‌های تهویه و خنک کننده هوا نصب گردیده است پنج- دیگر تغییرات انجام شده از قبیل تعویض درب‌های آهنی و تبدیل آن به درب‌های آلومینیوم اگرچه در جهت ارتقاء کیفی ظاهری بوده است لیکن با دیگر نماهای داخلی پاساژ متفاوت است و از این منظر مشابهت نماها تغییر نموده است جهت امور بانکی بر روی پشت بام دیش ماهواره‌ای نصب گردیده است شش – به موجب صورت‌جلسه شورای معماری مورخ 10/2/86 که توسط شهرداری اندازه‌گیری شده است مساحت طبقه همکف را 30/50 متر مربع اعلام نموده‌اند در حال حاضر مساحت طبقه همکف بدون فضای مشاعی (نورگیر) الحاق شده به طبقه همکف 65 متر مربع و فضای نورگیر الحاقی در حدود 27 متر مربع است که این دادگاه با بررسی اظهارنظر کارشناسان رسمی‌دادگستری تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره را احراز نموده و به استناد بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر و اعلام می‌شود این رأی حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران است.

رئیس شعبه23 دادگاه عمومی حقوقی تهران – جعفری

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی بانک ملی ایران به طرفیت آقایان ن.، ر.، و .،ع.،ح. شهرت همگی ع. و خانم‌ها ف.گ. و ح.ج. نسبت به دادنامه شماره 233 مورخ 20/3/91 صادره از شعبه 23 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه صادر گردیده موجه و صحیح به نظر می‌رسد زیرا مواردی را که کارشناسان احصاء نموده‌اند نمی‌توان به‌عنوان تعدی و تفریط موضوع ماده 14 قانون موجر و مستأجر محسوب نموده و نیز از مصادیق ماده 951 قانون مدنی که در تعریف تعدی و تفریط آمده به حساب آورد کارشناسان در آخرین اظهار نظر به‌عنوان هیئت پنج نفره مواردی را که عنوان نموده‌اند عبارت است از 1- ضمیمه نمودن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده به زیر بنای مورد اجاره و افزایش فضای مفید در طبقه همکف به 59/88 متر 2- احداث راه پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر 3- احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه در فضای مشاعی 4- نصب اسپیلت های تهویه و خنک کننده هوا در قسمت‌های مشاعی 5-تعویض درب‌های آهنی و تبدیل آن به درب‌های آلومینیومی 6- نصب دیش ماهواره بر روی پشت بام، دادگاه با ملاحظه مصادیق مذکور مشاهده می‌شود که تمامی موارد مندرج در فوق تعدی و تجاوز به قسمت مشاعات ملک بوده و هیچ‌گونه تعدی و تجاوز در ملک و رقبه مورد اجاره صورت نگرفته بدیهی است مالکین مشاعی که به حقوق آنان لطمه وارد شده و از این حیث متضرر گردیده‌اند از حیث تصرف از بانک ملی شکایت نمایند بنابراین دخل و تصرف بانک ملی در قسمت مشاعات ملک ملک هیچ ارتباطی به ملک و محل مورد اجاره نداشته تا تجدیدنظر خواندگان بتوانند از دادگاه درخواست تخلیه را بنمایند نسبت به نصب تجهیزات ماهواره و اسپیلیت و تعویض پنجره ها نیز از آنجایی که برای بانک لوازم مذکور ضروری بوده و بدون آنان ادامه کار مشکل می‌باشد.و از طرفی برابر قاعده حقوقی اذن در شی اذن در لوازم آن می‌باشد بنابراین انجام اقدامات مزبور نیز از مصادیق تعدی نبوده دادگاه مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه مذکور حکم بر د دعوی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید.رأی صادره قطعی است. 

رئیس شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه 

 حضرتی – کیازاد

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.