تعدی و تفریط مستأجر در مشاعات ساختمان

درتاریخ : 1392/05/14 به شماره : 9209970269400565

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 51 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: اجاره، قانون روابط موجر و مستأجر 1356، تخلیه عین مستأجره، تعدی و تفریط، مشاعات ساختمان

چکیده رای

در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356، دعوای موجر مبنی بر تخلیه عین مستأجره به‌علت دخل و تصرف مستأجر در قسمت مشاعات ساختمان، حتی در صورتی که از مصادیق تعدی و تفریط محسوب گردد، به دلیل این که که هیچ ارتباطی به عین مستأجره ندارد پذیرفته نمی‌شود.

رای بدوی

درخصوص دعوی آقایان وخانم‌ها ن.ع، ر.ع. فرزند ن.، و.ع.، ع.ع.، ح.ع.، ف.گ. فرزند ح. و ح.ج. فرزند ه. با وکالت آقای ع.پ. به‌طرفیت بانک م. مبنی بر صدور حکم به تخلیه عین مستأجره که به‌صورت بانک ملی م. در پاساژ ک. می‌باشد، به‌لحاظ تعدی و تفریط و نیز محکومیت خوانده به‌پرداخت خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و کارشناس؛ و وکیل خواهان‌ها توضیح داده است که خواهان‌ها مالکین رسمی پلاک‌های 142 لغایت 144 و 147 واقع در بخش 2 تهران حسب سوابق موجود، مستنداً به اجاره‌نامه‌های رسمی 14100 ـ 15/12/45 و 14827 ـ 28/9/47 و 15479 ـ 30/10/49 و 16621ـ 1/6/55 و اجاره‌نامه عادی مورخ 7/1/1376 جمعاً هشت باب مغازه به کیفیت مندرج در اجاره‌نامه‌های استنادی به اجاره بانک ملی درآمد، آن‌چنان که از مفاد اجاره‌نامه‌ها مستفاداست مستأجرین حق تعمیرات اساسی و دخل وتصرف در بنا را تحت هیچ شرایطی نداشته است. مع‌الاسف به نحوی که نظریه کارشناس مجری تأمین دلیل حکایت دارد، متصدیان بانک (مستأجر) بدون کسب اجازه از موجرین و یا حکم قانونی، راساً مبادرت به انجام تعمیرات اساسی و نیز تغیرات اساسی در کیفیت بنا و اطاق‌ها نموده، حتی بخش‌هایی که خارج از بنا بوده را نیز در جهت توسعه فضای مورد اجاره مسقف و ملحق به داخل بنا نموده‌اند. علاوه بر آن با تخریب بنا، اقدام به نصب و استقرار سیستم سرمایشی و گرمایشی بر نمای بیرونی بنا و بشقاب (دیش) ماهواره‌ای نموده‌اند که تمامی اقدامات فوق، از مصادیق بارز و غیر قابل انکار تعدی و تفریط در مورد اجاره تلقی می‌گردد. فلذا با توجه به‌مراتب معنونه و مستندات ابرازی، حکم به محکومیت خوانده به‌شرح ستون خواسته مورد استدعاست. دادگاه با بررسی مفاد دادخواست خواهان و ملاحظه مدرک استنادی، شامل کپی مصدق اجاره‌نامه رسمی به تعداد چهار فقره و یک فقره اجاره عادی و صورت‌جلسه تأمین دلیل و استماع اظهارات وکلای طرفین، موضوع جهت بررسی تغییرات انجام یافته به کارشناس ارجاع و کارشناس رسمی دادگستری اعلام داشته: 1ـ محدوده مورد اجاره به‌موجب صورت‌جلسه شورای معماری مورخ 10/2/86 که توسط مهندس شهرداری از محل به‌عمل آمده است و از محل اندازه‌گیری نموده، میزان مساحت طبقه همکف را 30/50 مترمربع اعلام نموده، در صورتی که مساحت طبقه همکف، طبق اندازه گیری انجام شده برابر 28/88 مترمربع است که از این مساحت 61 مترمربع سالن بانک و 28/27 مترمربع نورگیر مشاعی واقع در شرق بانک می‌باشد که ضمیمه بانک شده است. در نتیجه 50/10 مترمربع به سالن و 28/27 مترمربع قسمت نورگیر به سالن بانک اضافه شده است که قسمت نورگیر بر روی کروکی پیوست با حرف و با رنگ نارنجی نمایان شده است و به عبارت دیگر خوانده در این قسمت به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است و در این قسمت خوانده یک توالت در جنوب نورگیر احداث نموده و قسمت دیگر نورگیر را به سالن اصلی بانک اضافه نموده است و ضمناً راه پله‌ای نیز برای ارتباط به طبقه اول دراین قسمت احداث نموده است؛ 2ـ در طبقه اول نیز که روی طبقه همکف قرار دارد، نورگیر مجدداً به سالن اصلی بانک به مساحت 28/27 مترمربع اضافه شده است و خوانده در جنوب این قسمت نورگیر یک آبدارخانه احداث و بقیه قسمت نورگیر را به راه‌پله و سالن در طبقه اول اضافه شده است که این قسمت تجاوز شده نیز بر روی کروکی پیوست در قسمت ب با حروف و با رنگ زرد نمایان شده است و در نتیجه خوانده در طبقه اول نیز به مشاعات ساختمان تجاوز نموده است؛ 3ـ خوانده در نمای غربی و داخل پاساژ در طبقه همکف، سه دستگاه اسپیلت یونیت و در طبقه اول نیز سه دستگاه اسپیلت نصب نموده و در این قسمت نیز به نمای مشاعی داخل پاساژ تجاوز نموده است؛ 4ـ خوانده درب کلیه مغازه‌های طبقه اول درداخل پاساژ از آهن پروفیل بوده که درب چهارباب مغازه طبقه اول را از آهن پروفیل به آلومینیم تغییر داده است؛ 5 ـ خوانده در طبقه اول در قسمت جنوب یک قسمت را جدا نموده و آن را به نمازخانه تبدیل نموده است؛ 6 ـ در بازدیدی که از پشت‌بام به‌عمل آمد، مشاهده گردید که خوانده در قسمت جنوب پاساژ در پشت بام، یک دیش ماهواره نصب وکابل‌های آن را به شعبه بانک ارتباط داده است و از این طریق نیز خوانده به مشاعات تجاوز نموده است که نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ شد. بانک ملی به‌نظریه کارشناس اعتراض نمود که موضوع به هیأت سه نفره کارشناس ارجاع گردید و هیأت سه نفره کارشناس پس از بررسی اعلام نمودند: الف ـ با توجه به‌مراتب مندرج بند 6 گزارش ملاحظه می‌گردد که مقدار 65 متر فضای اولیه واحدهای طبقه همکف بوده است و مقدار 77/26 ـ 64/20+13/6 مترمربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبل درطبقه همکف می‌باشد. ب ـ با توجه به‌مراتب مندرج در بند 7 گزارش، ملاحظه می‌گردد که 65 مترمربع فضای اولیه واحدهای طبقه اول بوده و مقدار 59/23 ـ 65 ـ 59/88 مترمربع فضای اضافه شده به بانک در سنوات قبلی در طبقه اول می‌باشد. ج ـ موارد مندرج در بندهای 8 و 9 و 10 و 11 و 12 گزارش اصلاحی، همگی صورت پذیرفته و مورد تأیید هیأت می‌باشد که نظریه هیأت سه نفره کارشناس به طرفین ابلاغ و بانک م. نسبت به آن اعتراض نمود که موضوع به هیأت 5 نفره کارشناس ارجاع گردیدف. هیأت 5 نفره پس از بررسی اعلام داشتند: یک‌ـ با ضمیمه شدن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده است، به زیر بنای مورد اجاره، فضای مفید در طبقه همکف به 59/88 مترمربع افزایش یافته است. دوـ راه‌پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر احداث شده است. سه‌ـ در طبقه همکف و اول، خوانده با استفاده از قسمتی از فضای مشاعی نورگیر، اقدام به احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه نموده است. چهارـ در نتیجه اقدامات فوق در قسمت‌های مشاعی، اسپیلت‌های تهویه و خنک کننده هوا نصب گردیده است. پنج‌ـ دیگر تغییرات انجام شده از قبیل تعویض درب‌های آهنی و تبدیل آن به درب‌های آلومینیوم. اگرچه در جهت ارتقاء کیفی ظاهری بوده است، لیکن با دیگر نماهای داخلی پاساژ متفاوت است و از این منظر مشابهت نماها تغییر نموده است. جهت امور بانکی بر روی پشت‌بام، دیش ماهواره‌ای نصب گردیده است. شش‌ـ به‌موجب صورت‌جلسه شورای معماری مورخ 10/2/86 که توسط شهرداری اندازه گیری شده است، مساحت طبقه همکف را 30/50 مترمربع اعلام نموده‌اند. در حال حاضر مساحت طبقه همکف بدون فضای مشاعی (نورگیر) الحاق شده به طبقه همکف 65 مترمربع و فضای نورگیر الحاقی در حدود 27 مترمربع است که این دادگاه با بررسی اظهارنظر کارشناسان رسمی دادگستری تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره را احراز نموده و به استناد بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حکم به تخلیه محل مورد اجاره صادر و اعلام می‌شود. این رأی حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران است.
رئیس شعبه 23 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ جعفری

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی بانک م. به‌طرفیت آقایان ن.، ر.، و.، ع.، ح. شهرت همگی ع. و خانم‌ها ف.گ. و ح.ج. نسبت به دادنامه شماره 233 مورخ 20/3/91 صادره از شعبه 23 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن حکم به تخلیه صادر گردیده، موجه و صحیح به‌نظر می‌رسد. زیرا مواردی را که کارشناسان احصاء نموده‌اند، نمی‌توان به‌عنوان تعدی و تفریط موضوع ماده 14 قانون موجر و مستأجر منسوب نموده و نیز از مصادیق ماده 951 قانون مدنی که در تعریف تعدی و تفریط آمده، به‌حساب آورد. کارشناسان در آخرین اظهارنظر به‌عنوان هیأت پنج نفره، مواردی را که عنوان نموده‌اند عبارت است از: 1ـ ضمیمه نمودن فضای نورگیر که جزء مشاعات بوده، به زیر بنای مورد اجاره و افزایش فضای مفید در طبقه همکف به 59/88 متر؛ 2ـ احداث راه‌پله دسترسی از طبقه همکف به اول در قسمت نورگیر؛ 3ـ احداث سرویس بهداشتی و آبدارخانه در فضای مشاعی؛ 4ـ نصب اسپیلت‌های تهویه و خنک‌کننده هوا در قسمت‌های مشاعی؛ 5 ـ تعویض درب‌های آهنی و تبدیل آن به درب‌های آلومینیومی؛ 6 ـ نصب دیش ماهواره برروی پشت بام. دادگاه با ملاحظه مصادیق مذکور، مشاهده می‌شود که تمامی موارد مندرج در فوق تعدی و تجاوز به قسمت مشاعات ملک بوده و هیچ‌گونه تعدی و تجاوز در ملک و رقبه مورد اجاره صورت نگرفته. بدیهی است مالکین مشاعی که به حقوق آنان لطمه وارد شده و از این حیث متضرر گردیده‌اند، از حیث تصرف از بانک ملی شکایت نمایند. بنابراین دخل و تصرف بانک ملی در قسمت مشاعات ملک، هیچ ارتباطی به ملک و محل مورد اجاره نداشته تا تجدیدنظرخواندگان بتوانند از دادگاه درخواست تخلیه را بنمایند. نسبت به نصب تجهیزات ماهواره و اسپیلیت و تعویض پنجره‌ها نیز از آنجایی که برای بانک لوازم مذکور ضروری بوده و بدون آنان ادامه کار مشکل می‌باشد؛ و از طرفی برابر قاعده حقوقی «اذن در شیء، اذن در لوازم آن می‌باشد»، بنابراین انجام اقدامات مزبور نیز از مصادیق تعدی نبوده، دادگاه مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامه مذکور، حکم به رد دعوی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
حضرتی ـ کیازاد

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.