اسقاط حق فسخ ناشی از خیار غبن

درتاریخ : 1392/01/17 به شماره : 9209970909100013

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 3 دیوانعالی کشور صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: قواعد عمومی قراردادها، اسقاط حق فسخ، خیار غبن، غبن فاحش

چکیده رای

در صورتی که در عقد بیع، مطلق خیار غبن اسقاط شده باشد و مقید به مرتبه خاصی از آن نشده باشد، قانوناً‌ و طبق موازین شرعیه، حاکی از مرتبه‌ای ادنی از غبن است و در هر مورد که غبن فاحش و غیر متعارف باشد، اسقاط حق خیار غبن، نافی استفاده از حق خیار غبن فاحش نیست.

خلاصه جریان پرونده

ظاهراً ابتداء م.ق. فرزند ع. به طرفیت الف.ق. فرزند ع. و م.ج. فرزند ع. در دادگستری قم طرح دعوی کرده است؛ لیکن دادخواست وی فاقد تاریخ و شماره ثبت دفتر و نیز دستور ارجاع است. خواسته‌اش تنفیذ مبایعه‌نامه ـ اثبات مالکیت ـ الزام به تنظیم سند منزل مسکونی به مساحت 125 مترمربع از پلاک اصلی 6 فرعی از … بخش دو قم، و هر خواسته مقوم به مبلغ 000/000/51 ریال با احتساب هزینه دادرسی تعیین نموده است و با استناد به تصویر قول‌نامه مورخ 1/10/90 و کارت ملی و گواهی دفتر خانه توضیح داده است که طبق مبایعه‌نامه در تاریخ 1/10/90 پلاک ثبتی مرقوم را «از خواندگان خریداری و مبلغ بیست و پنج میلیون تومان به فروشنده پرداخت کرده است؛ ولی خواندگان نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمی‌کند، درخواست رسیدگی نموده است. متعاقباً م.ج. و الف.ق. هم در تاریخ 30/11/90 به طرفیت م.ق. اقامه دعوی و طی دادخواست تقدیمی درخواست رسیدگی و صدور حکم به فسخ قرارداد، به علت غبن فاحش و تحقق شرایط فسخ معامله و استرداد منزل مسکونی با احتساب خسارات دادرسی را، هر کدام مقوم به مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال کرده‌اند؛ و توضیح داده‌اند که به علت عدم آگاهی از قیمت واقعی ملک، آن‌را خیلی ارزان‌تر از ارزش واقعی فروختیم و پس از توجه به آن به صورت شفاهی، سه هفته به طور مکرر، فسخ آن‌را به اطلاع خریدار رساندیم و اظهارنامه تنظیم و تسلیم کردیم و حالیه هم قرارداد قاطعانه فسخ می‌گردد. در قرارداد عادی شماره 088/1923/87 ـ 1/10/90 پلاک ثبتی 6 فرعی از … بخش دو قم، بین طرفین مورد معامله قرار گرفته و خیار غبن هم اسقاط گردیده است و در تاریخ 18/11/90 فروشندگان اظهارنامه مبنی بر غبن در معامله به خریدار ارسال وتوضیح داده‌اند که مورد معامله حداقل هشتاد میلیون تومان ارزش دارد و نظریه مورخ 23/11/90 کارشناس مرحله تأمین ‌دلیل، در شورای حل اختلاف شعبه پنجم نیز حاکی است که ملک م.ج. کلاً‌ 704570000 ریال ارزش دارد. رسیدگی به دعاوی به شعبه 6 دادگاه عمومی قم ارجاع گردیده است. دادگاه در تاریخ 17/12/90 با حضور طرفین تشکیل جلسه داده است. فروشندگان اظهار داشته‌اند که ما به اعتماد بنگاه‌دار منزل را فروختیم و مطمئن از صحبت بنگاه‌دار که ارزش منزل همان است که در قول‌نامه قید شده، ولی اکنون معلوم‌شده طبق نرخ کارشناس، هفتاد میلیون و پنجاه هزار تومان ارزش دارد، امضاء ذیل قرارداد و دریافت بیست و پنج میلیون تومان را قبول داریم. دادگاه قرار رسیدگی توأمان پرونده‌ها را صادر و مجدداً طرفین را به دادرسی دعوت کرده است. در تاریخ 23/1/91 با حضور طرفین تشکیل جلسه داده است. خریدار آقای ق. اظهار داشته که درخواست رسیدگی و صدور حکم به اثبات مالکیت و تنظیم سند رسمی را طبق مبایعه‌نامه مورخ 1/10/90 دارد. خریداران نیز درخواست [فسخ] معامله به علت غبن فاحش کرده‌اند. دادگاه برای احراز غبن فاحش، قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرده است. کارشناس ارزش مورد معامله را در تاریخ 1/10/90 مبلغ 575000000 ریال تعیین و اعلام نموده است. خریدار م. ق.، طی لایحه‌ای وارده به شماره 65ـ 15/3/91 به نظریه و تصمیم دادگاه اعتراض و اظهار داشته که خیار غبن در قرارداد اسقاط شده و حق استفاده از آن مورد ندارد، درخواست صدور حکم به بطلان دعوی فروشندگان را کرده است و ارجاع به کارشناس هم توجیه قانونی نداشته است، درخواست عدول از قرار صادره را کرده است. م.ج. به نظریه کارشناس اعتراض و درخواست ارجاع به هیأت کارشناس را نموده است. دادگاه موضوع را به هیأت سه نفره ارجاع کرده؛ هیأ‌ت مرقوم طبق نظریه وارده به تاریخ 30/3/91 قیمت ملک را در تاریخ معامله (1/10/90) شصت و چهار میلیون و پانصد هزار تومان برآورد نموده است. مجدداً م.ق. به تصمیم دادگاه اعتراض و اشاره کرده که فروشندگان با علم و آگاهی ملک را فروخته‌اند، ادعای غبن واهی است. من برای فسخ و خرید ملک دیگر به آنان رجوع کردم، ولی حاضر به فسخ نگردیدند، و برای فسخ به من مراجعه نکرده‌اند و بین تاریخ معامله و ارسال اظهارنامه 48 روز فاصله است. دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره 9009982512600891 ـ 10/4/91 پس از نقل خلاصه جریان دعوی و رسیدگی و نظریات کارشناسی چنین رأی داده است: «…هرچند طرفین به موجب بند 7ـ7 مبایعه‌نامه مورخ 90/10/1 کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس را اسقاط نموده‌اند؛ لیکن چون با اسقاط مذکور، منظور طرفین این مقدار از غبن که عرفاً‌ مغتفر و قابل اغماض نیست، نمی‌باشد، بلکه مورد مشمول مسأله 5 خیار غبن تحریر‌الوسیله امام خمینی (ره) است که می‌فرمایند: «الاول: اشتراط سقوطه فی ضمن العقد… بل لو اشترط سقوطه و ان کان فاحشاً او أفحش لایسقط الا ما کان کذلک بالنسبه الی ما یتحمل فی مثل هذه المعامله لاازید …» و با توجه به اینکه آقای ج. ـ فروشنده ـ به موجب اظهارنامه 18/11/90ـ6801 مراتب فسخ معامله به علت مغبونیت را به اطلاع خریدار ـ آقای ق. ـ رسانده است، لذا دادگاه به استناد فتوای مزبور و مادتین 416 و 417 قانون مدنی، دعوی خواهان‌های تقابل ـ آقای ج.و خانم ق. ـ را در خصوص تنفیذ فسخ مبایعه‌نامه وارد و موجه تشخیص و حکم به تنفیذ فسخ بیع واقع بین طرفین صادر و اعلام می‌نماید؛ ولی در مورد خواسته استرداد منزل، چون منزل را در اختیار فروشندگان است و استرداد منتفی است، به استناد ماده دو قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی نامبردگان در این خصوص صادر و اعلام می‌گردد و در مورد مطالبه خسارت دادرسی، به لحاظ اینکه تقصیری متوجه خوانده تقابل نمی‌باشد، به استناد ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی‌حقی آنان در مورد خسارت دادرسی صادر و اعلام می‌شود؛ و در مورد دعوی خواهان اصلی ـ آقای ق. ـ با توجه و با استناد به مراتب فوق و ماده 1257 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر بی‌حقی نامبرده صادر و اعلام می‌گردد…» پس از ابلاغ رأی و انقضاء موعد تجدیدنظرخواهی، آقای م.ق. از رأی صادره فرجام‌خواهی کرده است. حاصل اعتراضات فرجامی مشارالیه این است، طبق مواد 10 و 338 قانون مدنی، بیع قطعی است و طبق بند 7 بیع‌نامه، به ویژه بند 1 و 7 آن، اسقاط کافه خیارات متصوره از طرفین صورت گرفته است و با توجه به ماده 420 قانون مدنی که خیار را فوری می‌داند، از این معامله به مدت 48 روز گذشته و قهراً ‌ادعای غبن، بی‌مورد و فاقد وصف قانونی است. حسب استشهادیه پیوست، فروشندگان برای فروش خانه به بنگاه‌های متعدد مراجعه و تصمیم به فروش خانه تا مبلغی که مورد معامله قرار گرفته، داشته‌اند. اینجانب فرجام‌خواه، پس از گذشت چند روز از معامله، برای تنظیم سند در دفترخانه مراجعه، پیشنهاد دادم که اگر از انجام معامله پشیمان هستید، مانعی ندارد وجهی را که پرداخته‌ام، مسترد و معامله را فسخ نمایید؛ زیرا خانه دیگری را تهیه و قصد داشتم در صورت پشیمانی، آن‌را بخرم؛ اظهار داشتند پشیمان نیستیم، چون معلم هستیم و موقع امتحان است، در محضر تنظیم سند خواهیم کرد. پس از پایان امتحانات، با اخذ گواهی از دفترخانه، اقدام به تقدیم دادخواست نمودم و فتوای دو نفر از مراجع آقایان صافی گلپایگانی و مکارم شیرازی، در مورد اسقاط حق غبن پیوست است و ثمن را هم مسترد نداشته‌اند؛ درخواست نقض دادنامه صادره می‌شود. فرجام‌خواندگان هم در پاسخ و دفاع از فرجام‌خواهی، با پیوست فتاوی همان مراجع مورد استفتای فرجام‌خواه (آقایان صافی گلپایگانی و مکارم شیرازی)، اظهار داشته‌اند که ما بلافاصله پس از اطلاع از غبن فسخ، آن‌را مکرر و حتی با اظهارنامه اعلام نموده‌ام و ادعای وی در این مورد قویاً‌ مردود است. مراجع تقلید هم فتوا به نفع ایشان نداده‌اند. در مورد استرداد پول، بارها توسط دوستان و آشنایان و شخصاً‌ به فرجام‌خواه اعلام نمودیم و حتی توسط اظهارنامه ابلاغ کردیم که پول وی آماده است، ولی قبول نکردند. پرونده پس از تبادل لوایح، به دیوان کشور ارسال و رسیدگی به آن در دستور کار این شعبه قرار گرفته است.

رای دیوان

در قرارداد عادی شماره 088/1923/87 ـ 1/10/90 مستند دعوی طرفین، آنچه اسقاط شده است، مطلق غبن است و مقید به مرتبه خاصی از آن نیست. لذا قانوناً‌ و طبق موازین شرعیه آن، حاکی از مرتبه‌ای ادنی از غبن است و در هر مورد که غبن فاحش و غیرمتعارف باشد، اسقاط حق غبن نافی استفاده از حق غبن نیست. فرجام‌خواندگان استفاده از حق غبن را طی اظهارنامه رسمی که وسیله قانونی ابراز اراده است، به اطلاع فرجام‌خواه رسانده‌اند؛ و چون طبق نظریات کارشناسان، اختلاف قیمت یکصد و پنجاه میلیون ریال (ثلث قیمت) روز معامله بوده است، لذا بر استنباط و استنتاج دادگاه بدوی از قضیه مطروحه و نتیجه دادنامه فرجام‌خواسته از جهتی که فرجام‌خواهی شده است، اشکالی مترتب نیست. ضمن رد فرجام‌خواهی، مستنداً‌ به ماده 370 قانون آیین دادرسی مدنی، رأی صادره ابرام می‌شود.
رئیس شعبه 3 دیوان‌عالی کشور ـ مستشار 
غفارپور ـ شاملو

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.