مفهوم تدلیس در قانون مدنی

درتاریخ : 1392/10/28 به شماره : 9209970908100317

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 21 دیوانعالی کشور صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: قواعد عمومی قراردادها، تدلیس، مفهوم تدلیس

چکیده رای

عملیات منجر به فریب در معامله، محدود به امور مثبت نیست بلکه موضوعات منفی چون سکوت آگاهانه و به‌عمد از وجود وضعیتی در مورد معامله که در صورت آگاهی طرف معامله از آن، به انجام معامله رضایت نخواهد داد داخل در تعریف فوق است.

خلاصه جریان پرونده

فرجام‌خواه با وکالت آقای وکیل فوق بدواً در تاریخ 10/3/91 دادخواستی به‌طرفیت فرجام‌خواندگان به خواسته صدور حکم به فسخ معاملات مندرج در مبایعه‌نامه‌های شماره 651 به سریال‌های شماره 699 و 6989 هر یک مقوم به پنجاه میلیون و ده ریال به لحاظ وجود خیار تدلیس وجوب عیب مخفی در مبیع تقدیم دادگاه عمومی ‌‌ارومیه نموده که به شعبه پنجم ارجاع شده در توضیح دادخواست آمده به‌موجب دو فقره مبایعه‌نامه‌های پیوست ، دو باب ساختمان به پلاک‌های 1772/98/10 بخش 5 ارومیه و 3195 فرعی از 2966 از 67 /48/10 بخش مذکور مورد معامله اصحاب دعوی قرارگرفته خواندگان که پلاک اخیر را به موکل انتقال داده‌اند نسبت به تنظیم سند رسمی خودداری نموده و می‌نمایند به‌منظور تنظیم سند به آنان مراجعه که از دادن مدارک ازجمله پروانه ساختمان و اسناد مالکیت رسمی امتناع نموده‌اند با مراجعه به شهرداری در تاریخ 7/3/91 سه فقره فتوکپی مصدق از اوراق رسمی موجود در شهرداری اولی در خصوص برگ نظارت مهندسی فنی نظارت (ناظر ساختمان) دومی نظریه (دو ارزیاب ساختمان مورد معامله و سومی پایان کار آن را تحویل وی دادند که در آن صریحاً قیدشده ساختمان از حیث عدم اجرای شناژهای قائم و افقی معیوب می‌باشد و آیین‌نامه 2800 که زلزله ایران است رعایت نشده همچنین ساختمان از حیث استحکام بارهای عمودی مقاوم نمی‌باشد با توجه به پنهان‌کاری فروشندگان (خواندگان) مورد شمول مقررات ماده 438 قانون مدنی از باب تدلیس بوده که به‌محض اطلاع با رعایت فوریت امر درخواست فسخ معامله را با لحاظ نمودن هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل دارد ضمناً مبیع معیوب بوده و عیب آن مخفی بوده است اخیراً کشف بدین لحاظ وجود عیب مخفی نیز موردتقاضاست (عبارات اخیر عین مندرجات دادخواست است) ضمایم دادخواست عبارت‌اند (1ـ فتوکپی مبایعه‌نامه ثبت‌شده در صفحه 4 دفتر جلد اول به شماره 26 مورخ 30/6/89 و 2 همین شماره صفحه و دفتر با شماره 27 مورخ 30/6/89 اتحادیه صنف مشاورین املاک (تهیه مسکن …. ) که اولی فروشندگان آقای الف.ن. فرزندان م. و ک. و مشخصات مورد معامله در آن چنین نوشته‌شده: خریدوفروش دو دستگاه ساختمان واقع البرز و ده متری چهارخانه سازی شماره‌های 15/6/71ـ 1277 و 25/7/80 ـ 573 و دومی فروشنده خانم ف.ح. فرزند م. و خریداران الف.ن. فرزند و. و ف.م. فرزند ک. و مورد معامله شش‌دانگ یک دستگاه واحد مسکونی شماره فرعی 3195 از 2966 ، فرعی از 67 ، فرعی از 48 ، فرعی از ده اصلی واقع در بخش 5 ارومیه 3 گواهی پایان ساختمان 40 2/2/85 شهرداری و صفحه‌ای که ظاهراً مربوط به مراحل مختلف نظارت ساختمان است بدون اینکه مشخصاتی از ساختمان را در برداشته باشد همچنین فتوکپی از برگ دیگری که آن‌هم ظاهراً گزارشی است که مندرجات آن راجع عدم اجرای شناژهای قائم و افقی و آیین‌نامه 2800 زلزله ایران برابر رأی ماده صد شماره 110/85 و برابر تعهد (کلمه ناخوانا) شماره 169 – 865 دفترخانه شماره … هرگونه مسئولیت به‌ عهده ‌خود مالک می‌باشد که ممضی و ممهور به مهر دایره فنی شهرداری است (نام شهرداری مشخص نیست) در برگه مذکور هم مشخصاتی از رقبه مربوطه مشهور نیست رسیدگی به شعبه پنجم ارجاع شده طرفین برای ساعت 9 صبح روز 3/7/91 دعوت‌شده‌اند که به جهت عدم اعاده اخطاریه خواندگان تجدید شده همچنین جلسه بعد (11/10/91) به جهت عدم وصول اخطار وکیل خواهان ، در تاریخ 21/12/91 دادگاه با حضور خوانده ردیف اول و آقای ج.هـ . وکیل پایه یکم دادگستری به وکالت از خواندگان معرفی گردیده (طبق وکالت‌نامه شماره 38684 ـ 9/12/91 پیوست لایحه وارده 503546 ـ 21/12/91) تشکیل‌شده عدم حضور خواهان وکیلش وصول لایحه از ناحیه نامبرده اخبار شده است لایحه مذکور به شماره 503352ـ 5/12/91 ثبت و ضبط پرونده است و اشعار داشته دادخواست خود را از فسخ معامله به فسخ معاملات و معاوضات تغییر می‌دهد زیرا تعویض دو باب خانه موضوع پلاک‌های ثبتی مقید در دادخواست مورد معاوضه قرارگرفته و با توجه به اینکه جلسه حاضر اولین جلسه دادگاه می‌باشد ، اضافه نموده: پس خواسته عبارت است از فسخ معاملات و معاوضات به لحاظ تدلیس اعمال خیارات و عیب پنهان در اجرای ماده 456 قانون مدنی می‌باشد هرچند در ماده مذکور آمده است در معاوضه احکام خاصه بیع جاری نیست لکن در ماده 456 مرقوم در عقد بیع خیارات مخصوص بیع را خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن قلمداد و احصاء نموده و بقیه خیارات ازجمله خیار عیب و تدلیس را شامل جمیع معاملات دانسته و در ماهیت نیز اعلام می‌نماید عرایض به شرح دادخواست بوده و هست و تقاضای رسیدگی نموده وکیل خواندگان منکر خودداری موکل برای تنظیم سند رسمی شده و به اظهارنامه 1219 ـ 7/3/91 استناد کرده که به شخص خواهان ابلاغ‌شده و در آن موکل آمادگی خود را جهت انتقال سند بنام خریدار اعلام کرده ثانیاً در فرض انجام معامله اسناد مالکیت شناسنامه و پایان کار تا مدت‌ها نزد مدیر بنگاه بوده و کراراً به مدیر بنگاه اعلام‌شده که آماده انتقال سند می‌باشد ثالثاً برخلاف اظهار وکیل خواهان که اعلام نموده عیب ساختمان مستور و مخفی و برای خواهان اعلام‌نشده صحیح نمی‌باشد چراکه به استناد شهادت‌نامه پیوست فاقد شناژ بودن ساختمان در حضور شاهدین توسط مدیر بنگاه به خواهان و شوهر‌ ایشان آقای م. اعلام و تفهیم شده حتی در دو مرحله در زمان انجام معامله توسط خواهان به شوهرش ازملک موردبحث بازدید گردیده و به جهت‌ اینکه سه طرف ملک موصوف خالی می‌باشد به‌راحتی شناژ نبودن ساختمان قابل‌مشاهده می‌باشد و هدف خواهان بعد از 29 ماه‌ این است که به هر نحو شده معامله را فسخ نماید چون احساس غبن می‌نماید مدیر بنگاه هم گفته درصورتی‌که احضار شود موضوع را دقیقاً بیان خواهد نمود که در زمان معامله در حضور شاهدین شناژ نبودن را به خواهان و شوهرش اعلام نموده‌ام همچنین بعد از مدت‌ها که اسناد مالکیت و پروانه ساختمان نزد مدیر بنگاه بوده سرانجام مدیر بنگاه با موکل‌ اینجانب تماس گرفته و می‌گوید خانم ح. به دلیل‌ اینکه می‌‌گوید ملک را ارزان فروخته و زیر قیمت فروخته حاضر به دریافت اسناد مالکیت و اخذ استعلامات نمی‌باشد و بنده ناگزیر مدارک را از بنگاه گرفتم و آن‌ها را (مدارک و اسناد و پایان کار) به وکیل سابق‌ ایشان (آقای ص. ) دادم و رسید گرفتم که کپی رسید پیوست تقدیم ‌می‌گردد ضمناً اخیراً موکل طی سند رسمی شماره 6488 ـ 7/10/91 دفتر ….. به شخص دیگری فروخته (به خانم ن.ن. ) فتوکپی از گواهی پایان ساختمان و سند رسمی انتقال ملک به خانم ن.ن. و اظهارنامه موردنظر و استشهادیه محلی مورد استناد را تقدیم نموده که ضمیمه صورت‌مجلس دادگاه شده است دادگاه در پایان اجلاس مرقوم ختم رسیدگی را اعلام و به‌موجب دادنامه 9101287 ـ 22/12/91 دعوی خواهان را در زمینه حدوث خیار تدلیس با توجه به اینکه برابر قراردادهای مرضی‌الطرفین تصریح گردیده مورد معامله کراراً و به‌دفعات به رؤیت و بازدید متعاملین رسیده ثانیاً و بالأخص‌ اینکه تدلیس برابر ماده 438 قانون مدنی عملیاتی است که موجب فریب مشتری گردد که عبارت است از فعل مثبتی که از ناحیه احد متعاملین (بالغ) انجام می‌پذیرد و به‌موجب‌ این عملیات و فعل مثبت، مشتری فریب‌خورده و متضرر می‌شود و در مانحن‌فیه خواهان عدم اطلاع از فقدان شناژ و به‌زعم خود پنهان‌کاری خوانده را تدلیس معرفی کرده که موضوع منصرف از بحث تدلیس در قانون مدنی است و خواهان دلیلی بر مقصر بودن خوانده ابراز نکرده و در قرارهای عادی استنادی قید نگردیده که ساختمان دارای شناژهای قائم و افقی می‌باشد که بعداً خلاف آن به اثبات برسد و موجب حدوث تدلیس گردد و خوانده نیز منکر‌ این ادعاشده دعوی را به استناد ماده 1257 قانون مدنی محکوم به بطلان اعلام نموده و در خصوص فسخ به لحاظ حدوث عیب هم‌نظر به اینکه برابر بند 6 ـ 6 قراردادهای طرفین ، متعاملین با اختیار کلیه خیارات را ازجمله خیار عیب (جز خیار تدلیس) از خود ساقط نموده‌اند لذا دعوی قابل‌پذیرش نبوده مستند به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر کرده است محکوم‌علیها با وکالت وکیل خود در مرحله بدوی با تقدیم دادخواستی در تاریخ 26/2/92 به دادگاه تجدیدنظر در قسمت قرار عدم استماع دعوی در دادنامه 9101287 ، اضافه کرده در قسمت دیگر خواسته فرجام‌خواهی خواهد شد و جهات توجیه اعتراضات تجدیدنظری را قید نموده و پس از ابلاغ‌ این دادخواست به خوانده تجدیدنظر وصول پاسخ وکیل تجدیدنظر خوانده و ارسال پرونده به دادگاه‌های تجدیدنظر استان آذربایجان غربی شعبه نهم‌ این دادگاه که عهده‌دار رسیدگی گردیده به‌موجب دادنامه 00384 ـ 18/4/92 با این استدلال که: چون در قسمت اول دادنامه با ردّ تدلیس معامله نسبت به ماهیت دعوی حکم بطلان دعوی صادرشده بنابراین صدور قرار عدم استماع مجرد در این مرحله محمل قانونی نداشته و بدون اظهارنظر در ماهیت دادنامه صادره و نقض آن‌ها موردی برای اظهارنظر و در ماهیت قرار صادره وجود ندارد النهایه مستند به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی قرار صادره نقض ‌می‌گردد‌ این دادنامه در تاریخ 14/5/92 به وکیل تجدیدنظرخواه و در 17/5/92 به وکیل تجدیدنظر خوانده ابلاغ گردیده.
خانم محکوم‌علیها با وکالت وکیل مربوط (آقای ع.ع.) همان‌طور که در لایحه پیوست دادخواست تجدیدی مرقوم اشاره شد ، در تاریخ 6/3/92 اقدام به تقدیم دادخواست فرجامی نسبت به دادنامه 9100287 صادره در پرونده بدوی به کلاسه 910247/5 ح شعبه پنجم دادگاه عمومی ‌‌ارومیه نموده و در لایحه فرجامی ضمیمه ، رأی فرجام‌خواسته را که بی‌توجه به دلایل ابرازی اصدار یافته درخور نقض اعلام و اضافه کرده پس از انجام معامله دلایلی به‌دست‌آمده که نشان می‌دهد فرجام‌خواندگان ملک معوض که به موکله داده‌اند فاقد اوصاف موجود بوده و فاقد شناژهای افقی و عمودی همچنین فونداسیون لازم و حتی استحکام نسبی طبق نظر مهندس ناظر بوده به‌طوری‌که شهرداری ارومیه در قسمت راجع به ماده 100 قانون شهرداری‌ها که از وی تعهد اخذ نموده (که خطرات ناشی از عدم اجرای آیین‌نامه 2800 و استحکام نداشتن ساختمان به عهده مالک می‌باشد) این تعهد به موکل ارائه نشده و ساختمان سالم و نوساز صحیح از طرف فرجام‌خواندگان تعریف‌شده که در جریان اخذ استعلامات از شهرداری معلوم گردیده که موکله مورد فریب قرارگرفته چراکه اگر تعهدنامه فوق و نظر مهندس ناظر به وی ارائه می‌‌شد هرگز چنین معامله‌ای صورت نمی‌گرفت همچنین طبق شهادت شهود چندین بار توسط همان شهود تقاضای تحویل مدارک ساختمان شده که تابه‌حال خواندگان از ارائه آن خودداری کرده‌اند. همچنین استدلال دادگاه، خلاف مدارک ابرازی مرقوم است که محرز می‌سازد با یک تکان زمین و لرزه خفیف به لحاظ عدم اجرای فونداسیون شناژهای قائم و افقی و آیین‌نامه 2800 زلزله ایران و نداشتن استحکام لازم هر آن محتمل از ریزش است ازنظر وی مسکوت چراکه مال معوض جهت سکونت بوده و محلی که هر آن در معرض ریزش و خطر قرار دارد آن‌هم به لحاظ عدم رعایت اصول فنی و عدم قید آن در مبایعه‌نامه و عدم اعلام آن به وی که ‌طرف معاوضه بوده و در عوض صحیح و سالم نشان دادن عوض تحویلی از موارد بارز تدلیس است اگر نشان ندادن تعهدنامه‌ شهرداری و تحویل ندادن مدارک ساختمان مصداق حیله نیست پس چه معنایی دارد این در حالی است که ساختمان به‌صورت نوساز و سال ساخت آن به تاریخ 1385 بیان‌شده و اینکه بیان‌شده عدم اجرای شناژهای افقی و قائم فونداسیون (عیب مخفی موجود در مال معوض) باید در قرارداد قید می‌شده نه عکس آن و اجرای شناژ و فوندانسیون و رعایت مقررات شهرداری و عدم اجرای نقشه‌ای تأییدشده ساختمان‌ طبق نقشه و پروانه ساختمانی ازجمله قوانین آمده بود و قابل عدول نیست و اصل بر این است که ساختمان از حیث فنی سالم بوده و می‌باشد مگر اینکه در قرارداد قید شود لذا در اجرای بند الف ماده 367 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای رسیدگی فرجامی و توجهاً به بندهای 2و3و5 ماده 371 قانون مرقوم می‌نماید و اعلام می‌نماید که به مقررات آمده قانونی توجه نشده و دلایل مورد لحاظ قرار نگرفته و رسیدگی نشده و انکار خوانده نیز دلیل محسوب نمی‌شود که دادگاه بدان استناد نموده و در پایان نقص رأی را خواستار شده دادخواست و ضمایم آن برای خوانده فرجام ارسال‌شده آقای ج.هـ . اقدام به ارسال لایحه پاسخیه نموده که ذیل شماره 500944 مورخ 6/4/92 ثبت‌شده در فراز اول لایحه امضاء احد از امضاء کنندگان استشهادیه پیوست به نام آقای م.س. را با اتکاء به‌صورت جلسه 1/3/91 ، غیرواقعی اعلام و آن را صورت گرفته از ناحیه شخص فرجام‌خواه اظهار می‌دارد زیرا موکل با آقای م.س. در این خصوص تماس گرفته ولی نامبرده منکر امضاء خود شده در فراز دوم به تحویل مدارک و اسناد ملک به آقای ع.ص. وکیل سابق فرجام‌خواه و اخذ رسید از وی اشاره و اینکه به جهت‌ اینکه فرجام‌خواه از دریافت آن‌ها خودداری نموده آن‌ها را بعد از دو ماه به موکل آقای الف.ن. عودت داده است در فراز بعدی به ارسال اظهارنامه‌ای به نام فرجام‌خواه اشاره (فتوکپی کم‌رنگ و ناخوانای اظهارنامه ضمیمه گردیده) دربند دیگر آورده شده بعد از امضاء مبایعه‌نامه و مفاد و مدارک ساختمان در بنگاه جهت اخذ جواب استعلام و انجام تشریفات قانونی قرار داده‌شده خریدار به ادعای فسخ معامله حاضر به تحویل نشده و علی‌رغم تماس‌های مکرر مدیر بنگاه هم اقدامی از ناحیه خانم ح. صورت نگرفته اسناد و مدارک ساختمان برخلاف اظهارات وکیل فرجام‌خواه در خصوص سه نفر شاهد و خود مدیر بنگاه به رؤیت فرجام‌خواه رسیده و‌ ایشان قبل ازانجام معامله از مندرجات پایان کار که در آن صراحتاً قیدشده بود ساختمان فاقد شناژ افقی و عمودی می‌باشد آگاهی کامل داشته و دربند دیگر به بازدید ساختمان به نحو مکرر با وصف اینکه سه طرف آن باز و قابل‌مشاهده بوده است و سپس اقدام به معامله کرده ، پرداخته‌شده و در پایان اضافه کرده همان‌طور ‌که در دادنامه بدوی هم ذکر گردیده عمل تدلیس زمانی محقق است که فروشنده روی جنس فروخته‌شده عملیاتی انجام دهد که موجب فریب مشتری شود که در قضیه مطروحه هیچ‌گونه عملی که موجب فریب فرجام‌خواه گردد صورت نگرفته پرونده پس از ارسال به دیوان‌عالی کشور وصول و ثبت به کلاسه 21/92028 به این شعبه ارجاع شده است لوایح فرجامی و پاسخیه هنگام شور هم قرائت می‌‌گردند.

رای دیوان

عملیات منجر به فریب در معامله در تعریف تدلیس در ماده 438 قانون مدنی محدود به امور مثبت نیست موضوعات منفی چون سکوت آگاهانه و به‌عمد از وجود وضعیتی در مورد معامله که در صورت آگاهی طرف معامله از آن به انجام معامله رضایت نخواهد داد داخل در تعریف فوق است و لزوم ازاله عنوان غش (فریب) در معاملات مستلزم مسئولیت تمهید و بیان از عیب موجود در مورد معامله است در مانحن‌فیه که وجود عیب مورد ذکر در کارت راجع به نظارت ساختمان که به عنوان مدرک ضمیمه دادخواست شده ، در معوض (رقبه موضوع مبایعه‌نامه شماره 26 ـ 30/6/89 مشاور املاک 651 شماره سریال 69089) ، ثابت می‌باشد مراتب مورد تأیید وکیل فرجام‌خواندگان قرارگرفته و در مبایعه‌نامه هم ذکری از آن نشده است و با توجه به نوع معامله که معاوضه بوده و عوض مالی از همان نوع معوض است و نیاز مالک را به همان نوع مال حکایت می‌کند و انگیزه انجام آن را به جلب نفع به ضرر غیر می‌رساند ، هم اماره‌ای است بر تحقق تدلیس در معامله انجام‌گرفته النهایه با عنایت به اینکه دفاع وکیل خواندگان‌ این است که خواهان از جریان عدم شناژبندی ساختمان از طریق اطلاع دادن به وی آگاه شده علاوه‌ بر اینکه به جهت باز بودن سه سمت ساختمان امر مذکور قابل‌مشاهده وقوف از آن بوده است و در این خصوص به شهادت شهود و نیز شهادت مدیر بنگاه استناد نموده که ضرورت داشته علاوه بر تحقق و استماع از شهود و مدیر بنگاه به انجام معاینه از محل و مشاهده و انعکاس وضعیت ساختمان به شرحی که در مدافعات آمده و نیز جلب نظر کارشناس از‌ اینکه تشخیص عدم شناژبندی در مشاهده‌اش خاص عادی از ساختمان در وضعیت مرقوم امکان‌پذیر بوده است یا خیر و موجبات علم و آگاهی خریدار را فراهم می‌کرده مبادرت می‌‌شد و از جهت معلوم شدن تاریخ آگاهی خواهان از وجود عیب مورد ادعا که بیان نموده با مراجعه به شهرداری و تحصیل مدارک راجع به ساختمان ، حاصل‌شده است استعلام مقتضی به عمل می‌آمد لکن دادگاه در زمینه‌های مرقوم اقدام معمول نداشته و درنتیجه دادنامه فرجام‌خواسته به جهت اولاً مخالفت با شرع و قانون ثانیاً نقص تحقیقات و رسیدگی به شرحی که گذشت مستوجب نقص است و مستند به بندهای 2 و 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نقض و رسیدگی وفق بند الف ماده 401 قانون مرقوم به دادگاه صادرکننده رأی منقوص ارجاع ‌می‌گردد که پس از رسیدگی و رفع نقایص یادشده با توجه به نتایج حاصله از رفع نقایص و مراتب مندرج در صدر‌ این رأی توجهاً به بند الف ماده 405 قانون مزبور انشاء رأی نماید.
رئیس شعبه 21 دیوان‌عالی کشور ـ مستشار 
اخوان ملایری ـ حسینی طباطبائی

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.