ضمان درک و مسئولیت خسارات مشتری بیع فاسد

درتاریخ : 1392/02/31 به شماره : 9209970225000256

موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

این نمونه رای که در شعبه 49 دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: بیع، ضمان درک، قائم مقامی، مسئولیت مدنی، قلع و قمع

چکیده رای

چنانچه ملک موضوع بیع به نحو قانونی به تملک شخصی غیر از مشتری در آید، بایع مسئول پرداخت کلیه خساراتی است که متوجه خریدار شده است. لذا مالک (که خود قائم مقام مالک سابق بوده است) مسئول پرداخت کلیه خسارات اعم از بهای ملک و خسارات ناشی از قلع و قمع بنایی که مشتری به تصور مالکیت صحیح احداث کرده خواهد بود.

رای بدوی

به تاریخ 14/11/86 آقایان ن.ق. و م.ش. به وکالت از شرکت م.و.ی. با مسئولیت محدود دادخواستی به طرفیت وزارت مسکن و شهرسازی به خواسته مطالبه غرامات ناشی از ضمان درک با کلیه هزینه‌های دادرسی و خسارات حق‌الوکاله و کارشناسی را تقدیم این دادگاه نموده‌اند. مختصر ادعا بر این مبناست که برابر قانون واگذاری اراضی داخل شهرکها برای تأمین اعتبار مربوط به تکمیل ساختمان‌های شهرک‌های نیمه تمام دولتی مصوب 1360، به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده شده است در شهرک‌هایی که دارای مدیریت دولتی بوده‌اند اراضی شهرک‌ها را برای احداث واحدهای مسکونی یا تجاری و صنعتی واگذار نماید و شهرک قدس (سازمان نوسازی و عمران اراضی غرب تهران) برابر ابلاغ شماره 4995 /1مورخ 1/5/64 صادره از سوی وزیر مسکن و شهرسازی وقت مشمول مصوبه مزبور قرار گرفته است که سازمان مذکور به موجب آگهی منتشره قطعه زمینی را به مساحت 87/36386 متر مربع از پلاک ثبتی 5530/74 واقع در شهرک قدس در اجرای قانون اجازه واگذاری اراضی شهرک‌های نیمه تمام را به موجب قرارداد شماره 6467/دک مورخ 21/8/67 به منظور احداث مجتمع ورزشی و تفریحات سالم به شرکت موکل فروخته که مورد معامله به موجب صورت‌جلسه مورخ 17/12/67 با حدود مشخص به وی تحویل گردیده است و در این راستا با مشارکت شهرداری منطقه 2 تهران بنایی با مساحت وسیع در آن احداث گردیده است، لیکن با وجود واگذاری انجام شده از ناحیه وزارت مذکور موکل به موجب مکاتبه از وزیر مسکن و شهرسازی وقت، اعتبار واگذاری را استعلام که این امر با اعلام معتبر دانستن حدود اختیارات مدیران دولتی وقت مورد تأیید واقع شده است، اما علیرغم واگذاری و احداث بنا، اداره کل زمین شهری استان تهران در اجرای تبصره 10 قانون برنامه اول توسعه اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران قطعه زمین مزبور را به انضمام بخشی دیگر به تربیت بدنی استان تهران واگذار که حسب مندرجات متن قرارداد واگذاری موصوف حقوق ناشی از قرارداد در سال 74 به دانشگاه علامه طباطبایی انتقال یافته است که با وقوع تزاحم بین شرکت موکل و دانشگاه طرح دعوی از ناحیه دانشگاه دایر بر خلع ید و قلع و قمع اعیانی احداث شده صورت پذیرفته که مطابق دادنامه شماره 725 مورخ 15/4/76 شعبه 155 دادگاه عمومی تهران و تأیید آن در شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران به موجب دادنامه شماره 1044 مورخ 16/7/76 حکم صادره قطعی و حتی اعاده دادرسی موکل هم مفید در فایده واقع نشده و در نهایت با انتزاع ید نسبت به قلع بنای احداثی اقدام شده است که در این راستا موکل با مراجعه به سازمان ملی زمین و مسکن در مقام تظلم بر آمده که پیگیری‌های مداوم وی منتهی به حصول نتیجه نگردیده است، بنابراین در جهت جبران ضرر و زیان ناشی از مستحق للغیر بودن و در جهت جبران مافات و غرامات حاصل از این امر با طرح دعوی حاضر تقاضای اتخاذ تصمیم به شرح خواسته را دارد که پیرو آن و به واسطه دفاع خوانده دعوی خصوصاً با استناد به این موضوع که اقدامات سازمان خوانده صرفاً بر گرفته از لایحه قانونی مربوطه به تعیین مدیر یا مدیران موقت برای سرپرستی واحدهای تولیدی و صنعتی و تجاری و کشاورزی و خدمات اعم از بخش عمومی و خصوصی و صرفاً در قالب نمایندگی و سرپرستی صورت پذیرفته است و اساساً از جایگاه مالکیت و قائم مقامی به عنوان منتقل‌الیه نبوده و با تأکید بر این موضوع که مالکیت واقعی مکان متعلق به بنیاد مستضعفان و جانبازان انقلاب اسلامی بوده است و می‌باشد و دولت صرفاً مکان را بر اساس قانون نحوه تکمیل شهرک‌های نیمه تمام تحت تصدی قرار داده است استناد نموده که همین امر موجب آن گردیده است که دادخواست دیگری از ناحیه وکلای محترم به وکالت از شرکت مذکور به تاریخ 25/4/87 علیه بنیاد مستضعفان و جانبازان به خواسته مزبور با استناد به ماده 103 قانون آیین دادرسی مدنی به شعبه دادگاه واصل گردیده که مطابق تصمیم مورخ 7/5/87 قرار رسیدگی توأم به آنها صادر شده است، نظر به اینکه عمده دفاع خواندگان دعوی در بدو امر ایراد عدم توجه دعوی بوده و در راستای این مقوله اعلام نظر نموده‌اند که هر یک با شرح وضعیت انتقال پلاک و موقوفه بودن آن در صدد توجه دعوی به دیگری بر آمده و علاوه بر آن با توجه به تاریخ‌های اعلامی و زمان انعقاد عقد و آرای صادره به عنوان مستحق للغیر بودن موضوع ایراد واقع نموده و موضوع را مشمول عنوان مذکور ندانسته و در این راستا به تاریخ تصرفات جهل یا اطلاع یا عدم اطلاع مشتری توجه داده و به ساخت و سازهای انجام یافته و مورد ادعا متعرض شده‌اند و در عین حال بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی به موجب لایحه شماره 8912654 مورخ 14/7/89 به چگونگی نحوه انتقال ملک موات تشخیص شدن آن و شرط داوری در لایحه تقدیمی به دادگاه (لایحه 8913723 مورخ 28/9/89) استناد نموده است، نظر به اینکه در خصوص انعقاد عقد مابین خواهان دعوی با سازمان نوسازی و عمران اراضی غرب تهران برابر مستندات تقدیمی هیچ‌گونه تردید و شبهه‌ای وجود نداشته و این موضوع مورد تعرض خواندگان دعوی هم قرار نگرفته است لیکن عمده دفاع خواندگان به طرفین منعقد کننده عقد و آثار قانونی حاکم بر تحلیل قائم مقامی و جانشینی در خلال تغییر و تحول‌های انجام یافته در طول مدت واگذاری تا هنگام انتقال مالکیت و همچنین سلب مالکیت و انتزاع ید خواهان و قلع و قمع بناهای ساخته شده است، نظر به اینکه مطابق احکام صادره که جنبه قطعیت و اجرا پیدا کرده است خلع ید خواهان از محل موضوع قرارداد و قلع و قمع بنا ثابت و محرز گردیده و از این حیث نیز عقیم ماندن قرارداد تا انتقال قطعی به خواهان موضوعی غیرقابل انکار می‌باشد مضاف بر آن مطابق قراردادهای منعقده با شهرداری منطقه و صورت‌جلسه تأمین دلیل و همچنین صورت‌جلسه‌های اجرای حکم قلع بنا در ملک به وقوع پیوسته و بر این اساس با لحاظ مدلول مواد 390 و 391 قانون مدنی و همچنین لحاظ ماده 393 قانون مذکور و با وحدت ملاک و مبنا قرادادن اصل لزوم جبران خسارت و تأکید بر این موضوع که جبران خسارت می‌بایست به معنای حقیقی و واقعی آن صورت پذیرد و این امر مانع از ‌آن نخواهد بود که متضرر با مبنا قراردادن قانون مدنی و قاعده تسبیب و لاضرر و همچنین معیار متخذ از قانون مسئولیت مدنی و مباحث تسبیب و ضمان در قانون مجازات اسلامی و مدنی امکان رجوع به وارد کننده زیان را داشته باشد بر این اساس لزوماً جبران ضرر به معنای واقعی آن مستلزم رعایت حقوق و خسارتی است که به خواهان وارد شده است و این معیار در مبحث غصب در قانون مدنی هم مورد توجه و امعان نظر واقع شده است (با وحدت ملاک از مواد 1و2 قانون مسئولیت مدنی 308 به بعد قانون مدنی و ماده 331 به بعد قانون مذکور و اصل لزوم جبران خسارت) به ویژه آنکه در مقام مطالبه غرامات و خسارت وارده توجه به این سه اصل در جهت مطالبه خسارت به عنوان رکن اثبات ادعا ضروری است 1ـوجود فعل زیان آور 2ـ ایجاد ضرر 3ـ رابطه سببیت که در دعوی حاضر با انعقاد عقد بر مال غیر اعم از موقوفه و یا غیرموقوفه این اقدام صورت پذیرفته و مستحق للغیر بودن مبتنی بر آن نیست که حتماً سابق بر انعقاد عقد متعلق حق غیر باشد چه بسا اگر متعاقب بر انعقاد عقد هم تعلق مال به غیر، ثابت و محرز گردد و مالکیت طرف عقد مواجه با خدشه قانونی گردد مجرای اعمال قاعده مذکور از باب ضمانی که قانونگذار ایجاد کرده است بر عهده فروشنده ثابت و مستقر می‌گردد نکته دیگر بحث قائم مقامی و جانشینی است که اساساً می‌بایست بین واژه‌های قائم مقامی، جانشینی و نمایندگی قائل به تفکیک شد زیرا در مقام قائم مقامی و جانشینی مسئولیت آثار این امر به قائم مقام و جانشین نفیاً یا اثباتاً و از باب ضرر و نفع هر دو به نفع کامل و جامع منتقل می‌گردد کما اینکه قاعده فقهی (من له الغنم و علیه الغرم) در فقه هم این موضوع را تأیید و تأکید می‌نماید و بر همین اساس است که هر شخصی که منتفع از آثار مالکیت می‌گردد لزوماً مضرات مالکیت را نیز و لو اینکه ناشی از قاعده قائم مقامی و جانشینی باشد می‌بایست پذیرا گردد با توجه به این موضوع و نظر به اینکه مطابق استعلام به عمل آمده از اداره ثبت شرکت‌ها در نزد دادگاه ثابت و محرز گردیده است که سازمان منعقد کننده عقد در ابتدا به نمایندگی از مالک یعنی بنیاد مستضعفان که مالک اخیر هم مالکیت خویش را از بنیاد پهلوی سابق تحصیل و اکتساب نموده است در مقام انعقاد عقد هم قرار گرفته آن هم به موجب قوانینی که صرفاً تصدی و نمایندگی را برای مرجع مذکور به رسمیت و اعتبار شناخته‌اند نه مالکیت و قائم مقامی و جانشینی و بر همین اساس دادگاه توجه دعوی را به یکی از اصحاب خواندگان دعوی غیر قابل انکار و تردید دانسته و بر همین مبنا در مقام ارجاع موضوع به کارشناسی عمل نموده است و در انتخاب کارشناسان سه زمینه تخصصی را مورد توجه و امعان نظر قرارداده که علی‌رغم ادعای اولیه وکلای محترم خواهان و نمایندگان محترم خواندگان دعوی نظریه مذکور با مبانی صحیحی مورد ارزیابی و توجه واقع و منتهی به اعلام نظر شده است زیرا در دعوی مذکور آنچه مورد توجه و امعان نظر بوده ارزیابی دو موضوع است؛ 1ـارزش عرصه زمین واگذاری، 2ـ ارزش اعیانی احداث شده که مورد قلع و قمع واقع شده است که مستندات کارشناسان در مقام ارزیابی مبتنی‌بر اسناد و مدارک و دلایل و همچنین با رجوع به اداراتی است که مجرای ادعای مطروحه از ناحیه بنیاد مستضعفان را مرتفع و منتفی می‌نماید و بر خلاف ادعای بنیاد مذکور نظریه ابرازی متکی به ارائه چند برگ کپی تقدیمی نبوده بلکه با مبانی صحیح و مشخصی به دادگاه تقدیم شده است و از این حیث به نظر دادگاه منطبق بر اوضاع و احوال معلوم و کارشناسی صادر شده و مواجه با خللی نمی‌باشد در عین حال نکته دیگر آنکه شرط مندرج در ماده 9 قرارداد منعقده دایر بر حکمیت و داوری در این مقطع از دادرسی واجد اعتبار نبوده زیرا قراردادی که به دلالت احکام صادره باطل تلقی شده و اعتباری به آن اعطا نگردیده است شرط ضمن آن هم نمی‌تواند به عنوان یک عضو مستقل مورد توجه واقع شود به دلالت التزام سالبه به انتفاع موضوع است، نکته دیگر آنکه سابق بر این، احکام متعددی صادر شده که وزارت مسکن و شهرسازی که به نمایندگی در دعاوی مذکور طرف دعوی واقع شده است به واسطه دولتی بودن یک طرف و لحاظ اصل 139 قانون اساسی برخوردار از شرایط رجوع به داوری نبوده و صرف‌نظر از آن تصدی وزارت مذکور بر واگذاری به عنوان نمایندگی آثار خویش را تمام و کمال به مالک و قائم مقام قانونی منتقل می‌نماید که از جمله آنها عدم وجود مجرای ماده 9 مذکور از قرارداد نسبت به نهاد محترم خوانده دعوی است به ویژه آنکه احکام صادره به دلالت تضمن نفی داوری و سقوط این شرط را تقویت و مسجل نموده است با وصف مراتب فوق نظر به اینکه وزارت مسکن و شهرسازی صرفاً جنبه تصدی و سرپرستی و نمایندگی را اعمال نموده و فاقد وصف مالکیت و قائم مقامی است بنابراین ایراد عدم توجه دعوی مطروحه مبتنی بر موازین قانونی بوده و با استناد به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی و لحاظ ماده 89 آن قرار رد دعوی خواهان را به طرفیت خوانده مذکور صادر و اعلام می‌دارد، لیکن در خصوص بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی با توجه به اینکه مالکیت وی به اعتبار قائم مقامی و جانشینی به اعتبار مستندات ابرازی و سابقه چگونگی تشکیل سازمان نوسازی و اراضی غرب تهران و وابستگی آن به بنیاد پهلوی و پیرو آن انتقال اموال بنیاد مذکور به نهاد خوانده دعوی ثابت و محرز بوده و بنا به استدلال فوق آثار قائم مقامی از حیث نفع و ضرر متوجه جانشین و قائم مقام است به ویژه آنکه مطابق دادنامه شماره 88 مورخه 15/2/89 صادره از شعبه 32 دادگاه حقوقی تهران شرکت دعوی خواهان ورشکسته اعلام گردیده و در اثنای دادرسی اداره کل تصفیه و ورشکستگی تهران به عنوان مدیر تصفیه در جریان دادرسی قرار گرفته است و لایحه شماره 9000198 مورخ 24/1/90 مرجع مذکور نیز با تأکید بر خواسته، بیانگر چگونگی دفاع و توجه دعوی به نهاد مذکور است بدین وصف دادگاه، دعوی خواهان را به طرفیت بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی در مقام مطالبه غرامات و خسارات وارده با معیار مبنا قراردادن ضمان درک و اصل لزوم جبران خسارات وارد و ثابت تشخیص و با استناد به مدلول مواد 1258ـ1257ـ1284ـ1286ـ1321ـ1324 قانون مدنی و 197ـ198ـ503ـ515ـ519ـ520 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی به پرداخت مبلغ 431 میلیارد ریال اصل خواسته و مبلغ 000/000/920/8 ریال هزینه دادرسی کارشناسی و حق‌الوکاله وکیل (حق‌الوکاله به مأخذ تمبری که در ابتدا مطابق تعرفه ابطال شده است) در حق خواهان دعوی صادر و اعلام می‌دارد. حکم دادگاه حضوری و توأم با قرار صادره ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر و اعتراض در مرجع محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد. بدیهی است مطابق قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین خواهان دعوی ملزم به ترمیم هزینه دادرسی تا میزان محکوم به بوده و می باشد که لزوماً با ابطال تمبر و پس از قطعیت رأی هزینه مذکور در زمره خسارت وارده به عنوان قسمتی از محکوم به قابل وصول از خوانده دعوی خواهد بود.
رئیس شعبه 86 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ یزدانی

رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی (سازمان اموال و املاک) به طرفیت شرکت ورشکسته م.و.ی. نسبت به دادنامه شماره 900529 مورخ 30/5/90 صادره از شعبه 86 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ چهار صد و سی و یک میلیارد ریال بابت غرامات ناشی از ضمان درک مبیع و پرداخت مبلغ 000/000/920/8 ریال بابت خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخوانده صادر گردیده است. اکنون با بررسی محتویات پرونده و مداقه در اوراق آن، نظر به اینکه قرارداد شماره 6467 مورخ 21/8/67 حکایت بر واگذاری قطعه زمینی به مساحت تقریبی 87/36386 متر مربع از سوی سازمان نوسازی و عمران اراضی غرب تهران به شرکت م.و.ی. در قبال مبلغ معین دارد و حسب پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک و مفاد دادنامه شماره 725 مورخ 15/4/86 شعبه 155 دادگاه عمومی تهران که به موجب دادنامه شماره 1044 مورخ 16/7/76 شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر تأیید گردیده ملک در مالکیت دانشگاه علامه طباطبایی در آمده و با درخواست دانشگاه، حکم بر خلع ید تجدیدنظرخوانده از تمامی قطعه زمین در قرارداد واگذاری به دانشگاه علامه طباطبایی صادر و به مرحله اجرا در آمده و ید شرکت م.و.ی از آن انتزاع یافته و با التفات به اینکه سازمان نوسازی و عمران اراضی غرب تهران زیر مجموعه و وابسته به بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی بوده و مطابق آنچه که در مواد 390 و 391 قانون مدنی مقرر شده چون ملک متعلق حق دانشگاه واقع شده واگذارنده که در حال حاضر تجدیدنظرخواه قائم مقام آن سازمان می‌باشد باید از عهده وجه دریافتی و غرامات وارده بر آید و ادعای اینکه دعوی متوجه بنیاد نمی‌باشد و متوجه سازمان مسکن و شهرسازی می‌باشد وارد نیست زیرا صرف‌نظر از اینکه در رأی تجدیدنظرخواسته نسبت به سازمان مسکن و شهرسازی قرار رد دعوی صادر گردیده و بنیاد مسضعفان سازمان مزبور را طرف تجدیدنظرخواهی قرار نداده اساساً چنانچه مدعی اقدامات ناصواب سازمان تربیت بدنی و سازمان مسکن و شهرسازی در اعلام موات بودن رقبه و واگذاری آن به دانشگاه علامه طباطبایی می‌باشد صدور رأی اخیر مانع مراجعه بنیاد به سازمان‌های مذکور نمی‌باشد و از جهتی دیگر تعیین ارزش پلاک که ثمن و غرامات در آن تلفیق شده بر اساس نظریه هیئت کارشناسی بوده که مخالفت آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه احراز نمی‌گردد و از سوی دیگر رأی تجدیدنظرخواسته با توجه به محتویات پرونده و مستندات موجود و با رعایت مقررات قانونی و اصول و قواعد دادرسی صادر و در این مرحله از رسیدگی تجدیدنظرخواه دلیل و مدرکی که موجبات نقض و از هم گسیختن آن را فراهم نماید ابراز نداشته است، بنابراین دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد ندانسته و ضمن رد آن به استناد قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض‌عنه تأیید می‌گردد. قابل ذکر است که محکوم‌له قبل از صدور اجراییه مکلف به پرداخت هزینه دادرسی و ابطال تمبر آن به میزان محکوم‌به می‌باشد. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه 49 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
فقیه محمدی ـ غنچه

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.