الزام به فک رهن ملک

شرح مقاله

یکی از مشکلات رایج در خرید و فروش ملک این است که خریدار بعد از معامله متوجه می شود ملک در رهن بانک یا موسسه مالی است. در این وضعیت اگر فروشنده هنگام قرارداد این موضوع را پنهان کرده باشد یا تعهد کرده باشد که ملک را آزاد و بدون مانع منتقل کند خریدار می تواند او را از طریق دادگاه ملزم به فک رهن و تنظیم سند رسمی کند. دعوای الزام به فک رهن ملک از پرونده های پر تکرار در بازار ملک است و آگاهی از آن برای خریداران اهمیت زیادی دارد.

الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی

وقتی ملکی در رهن است مالک بدون رعایت حقوق مرتهن نمی تواند آن را به صورت آزاد منتقل کند. به همین دلیل اگر ملکی با قولنامه فروخته شود و در زمان تنظیم سند رسمی مشخص شود که سند در رهن بانک است خریدار می تواند بسته به مفاد قرارداد دادخواست الزام به فک رهن و سپس الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند. اگر فروشنده از انجام تعهد خودداری کند دادگاه پس از بررسی قرارداد و وضعیت ثبتی ملک می تواند او را به انجام تعهد محکوم کند و حتی در برخی موارد خسارت خریدار را نیز بپذیرد.

اهمیت بررسی وضعیت ثبتی ملک پیش از معامله

نکته مهم این است که خریدار باید قبل از معامله درباره وضعیت ثبتی ملک تحقیق کند و فقط به حرف فروشنده اکتفا نکند. استعلام از اداره ثبت و بررسی سند رسمی می تواند بسیاری از اختلافات بعدی را از بین ببرد. در عمل بعضی فروشندگان با دریافت بخش زیادی از ثمن معامله باز هم برای تسویه بدهی بانکی و آزادسازی سند اقدامی نمی کنند و همین موضوع باعث تشکیل دعوای حقوقی می شود. اگر در قرارداد برای فک رهن مهلت تعیین شده باشد اثبات تخلف فروشنده ساده تر خواهد بود.

جمع بندی

فروش ملک در رهن بدون تعیین تکلیف روشن برای فک رهن یکی از مهم ترین ریشه های اختلاف در معاملات ملکی است. خریدار در چنین شرایطی می تواند با استناد به قرارداد فروشنده را به فک رهن و انتقال رسمی ملک ملزم کند. دقت در تنظیم مبایعه نامه و بررسی وضعیت سند قبل از معامله بهترین راه برای جلوگیری از این نوع دعواها است.

نویسنده مقاله

علیرضا گلصنملو - وکیل پایه یک دادگستری