فسخ معامله ملکی و شرایط قانونی برهم زدن قرارداد خرید و فروش

خرید و فروش ملک یکی از بزرگ ترین تصمیم های مالی هر فرد است. گاهی بعد از امضای قرارداد خریدار یا فروشنده متوجه می شود معامله آن طور که فکر می کرده پیش نرفته است. وجود عیب بزرگ در ملک پرداخت نشدن پول در موعد مقرر یا فریب دادن طرف مقابل از جمله مواردی است که باعث می شود یکی از طرفین به فکر برهم زدن معامله بیفتد. اینجاست که موضوع فسخ معامله ملکی اهمیت پیدا می کند.

فسخ قرارداد به معنی پایان دادن یک طرفه به اعتبار آن است. قانونگذار برای جلوگیری از ضرر افراد شرایط و اختیاراتی را پیش بینی کرده که به آن ها خیارات قانونی می گویند. در این مقاله به زبان ساده بررسی می کنیم که در چه شرایطی می توان یک معامله ملکی را فسخ کرد و مراحل قانونی آن چیست.

فسخ معامله ملکی یعنی چه

فسخ در لغت به معنی باطل کردن و برهم زدن است. در اصطلاح حقوقی فسخ معامله یعنی یکی از طرفین قرارداد با استفاده از اختیاری که قانون یا خود قرارداد به او داده است تصمیم بگیرد معامله را به طور یک طرفه به هم بزند.

تفاوت اصلی فسخ با اقاله در این است که در اقاله هر دو طرف با توافق هم قرارداد را از بین می برند اما در فسخ فقط یک طرف بدون نیاز به رضایت طرف مقابل و بر اساس حق قانونی خود معامله را پایان می دهد.

مهم ترین دلایل قانونی برای فسخ قرارداد ملک

برای اینکه بتوانید معامله ای را به طور قانونی فسخ کنید باید یکی از حق های فسخ یا همان خیارات را داشته باشید. مهم ترین این اختیارات در معاملات ملکی شامل موارد زیر است

خیار غبن یا ضرر فاحش

اگر بعد از معامله متوجه شوید ملک را بسیار گران تر از ارزش واقعی خریده اید یا بسیار ارزان تر فروخته اید به طوری که ضرر بزرگی به شما وارد شده باشد می توانید با استناد به خیار غبن قرارداد را فسخ کنید.

خیار عیب

اگر خریدار بعد از معامله متوجه شود ملک دارای عیب پنهانی بوده که در زمان خرید از آن بی خبر بوده است می تواند ملک را با همان عیب قبول کند یا معامله را به استناد خیار عیب فسخ کند.

خیار تدلیس یا فریب کاری

اگر فروشنده با رفتارهای فریب کارانه عیب ملک را بپوشاند یا ویژگی هایی را به ملک نسبت دهد که در واقعیت وجود ندارند خریدار حق دارد به دلیل فریب خوردن معامله را برهم بزند.

خیار تخلف شرط

اگر در قرارداد شرطی گذاشته شده باشد که یکی از طرفین باید انجام می داده اما از انجام آن خودداری کند طرف دیگر می تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال اگر قرار بوده فروشنده تا تاریخ مشخصی ملک را نقاشی کند اما این کار را انجام ندهد.

شرط اساسی اسقاط کافه خیارات چیست

در بیشتر قراردادهای ملکی که در بنگاه ها تنظیم می شوند عبارتی به نام اسقاط کافه خیارات نوشته می شود. پذیرش و امضای این بند یعنی شما تمام اختیارات قانونی خود برای فسخ معامله را از بین برده اید.

اگر این شرط در قرارداد شما وجود داشته باشد دیگر به سادگی نمی توانید معامله را به بهانه هایی مثل مغبون شدن یا وجود عیب فسخ کنید. مگر در موارد بسیار خاص مانند تدلیس یا فریب کاری که اثبات آن شرایط سختی دارد. بنابراین قبل از امضای قرارداد حتما به این بند توجه کنید.

مراحل قانونی فسخ معامله ملکی

برای اینکه فسخ شما اعتبار قانونی داشته باشد باید مراحل زیر را طی کنید

ارسال اظهارنامه رسمی

به محض اینکه متوجه شدید حق فسخ دارید باید اراده خود را برای برهم زدن معامله از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل اعلام کنید. در بسیاری از خیارات قانونی اقدام فوری بسیار مهم است و تاخیر در آن باعث از بین رفتن حق فسخ می شود.

ثبت دادخواست تایید فسخ

پس از ارسال اظهارنامه باید دادخواستی تحت عنوان تایید فسخ معامله به همراه مدارک و دلایل خود از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت کنید تا دادگاه صحت فسخ شما را بررسی و تایید کند.

سوالات متداول درباره فسخ قرارداد ملک

آیا می توان بدون دلیل معامله را فسخ کرد

خیر فسخ یک طرفه قرارداد حتما نیاز به وجود حق قانونی یا توافق قبلی در متن قرارداد دارد.

اگر خریدار پول را ندهد فروشنده می تواند فسخ کند

بله اگر در قرارداد شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت پول در موعد مقرر فروشنده حق فسخ دارد این کار امکان پذیر است.

آیا امضای اسقاط کافه خیارات مانع فسخ می شود

در بیشتر موارد بله. این شرط اختیارات معمول برای فسخ را از شما می گیرد پس باید در امضای آن دقت کنید.

جمع بندی

فسخ معامله ملکی راهکاری قانونی برای جلوگیری از ضرر خریدار یا فروشنده در شرایط خاص است. برای استفاده از این حق باید اختیارات قانونی مانند خیار غبن عیب یا تخلف از شرط وجود داشته باشد. اقدامات به موقع مانند ارسال فوری اظهارنامه رسمی و توجه به بندهای قرارداد به خصوص شرط اساط کافه خیارات نقش تعیین کننده ای در موفقیت این پرونده ها دارد.