یکی از مسائل مهمی که همواره مراجع قضایی با آن مواجه بوده، موضوع اعتبار اسناد عادی است. با اینکه قانون ثبت به صراحت بیان نموده بود تنها فردی که ملک به طور رسمی به وی منتقل شده مالک محسوب میشود، اما رویه قضایی و قوانین متمایل به اعتبار دادن به اسناد عادی و نادیده گرفتن فلسفه ثبت معاملات املاک بودند. این مسئله نیز به نوبه خود موجب طرح دعاوی متعدد در دادگستری می گردید. تا اینکه در سال 1403 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید و موضوعی را که قانون ثبت اسناد و املاک قریب به یک سده پیش بیان کرده بود را مورد تایید قرار داد. در اینجا به بررسی برخی از مسائل مهم پیرامون قانون مذکور خواهیم پرداخت.

سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی

سازمان ثبت اسناد و املاک، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون (13/3/1403) سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی را ایجاد میکند .افراد مکلفند ادعاهای راجع به مالکیت عین و منافع و مستندات مربوط به آن را که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند در سامانه ثبت کنند. اشخاص باید ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نبوده و فرد تنها میتواند عوض پرداختی را مسترد کند.

الزام به ثبت رسمی معاملات

اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر شده است:

در خصوص این اموال، از تاریخ صدور سند مالکیت، مقررات این قانون نسبت به آنها مجری است، هرچند سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی راه اندازی نشده باشد.

اموال غیر منقولی که پیش از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر شده است:

یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، هر عمل حقوقی که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا منافع این اموال مانند فروش یا اجاره و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور مانند قولنامه یا مبایعه نامه باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت دعاوی و دلایل راجع به معاملات مذکور که ثبت نشده، در مراجع قانونی پذیرفته نمیشود؛ غیر از دعوی استرداد عوضین. یعنی فردی که به استناد مبایعه نامه مالی را خریده و مبلغی پرداخته، هیچ گونه ادعایی در خصوص مالکیت مال از وی پذیرفته نشده و تنها میتواند مبلغ پرداختی را مسترد کند.

نقش دلالان املاک و دفاتر اسناد رسمی در تنظیم سند معاملات

به موجب قانون جدید بنگاه ها و مشاوران املاک دیگر نمیتوانند سند عادی قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم کنند؛ بلکه پس از انجام مذاکرات مقدماتی، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت و جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال می نمایند. البته طرفین میتوانند مستقیما نیز به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت تخلف دلالان املاک، علاوه بر استرداد حق دلالی و جریمه نقدی به تعلیق یا ابطال پروانه کسب محکوم میگردند.

تعرفه دلالان معاملات املاک بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی ملک تعیین میشود. در هر حال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثر گذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی دیگری حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها تحت هر عنوان ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می شود.

پس از ارجاع پیش نویس قرارداد به دفتر اسناد رسمی، به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیر منقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت میشود یا اینکه طرفین میتوانند مستقیما سند انتقال قطعی ملک را تنظیم کنند.