اختلاف مساحت در معامله زمین
در مواردی پیش
می آید که پس از فروش ملک، طرفین متوجه کسری یا اضافی مساحت در ملک می شوند. در
این حالت بنا به شرایطی، ذینفع امکان فسخ بیع یا استرداد بخشی از ثمن را دارد.
معامله زمین به صورت کلی
در برخی از موارد
ملک به طور کلی فروخته شده و برای هر متر آن مبلغی تعیین نمیشود، مثلا یک قطعه
زمین به مساحت 1000 متر و با قیمت 1 میلیارد معامله شده، بدون اینکه طرفین قیمت
خاصی برای هر متر زمین معین کرده باشند. در این حالت طبق ماده 355 قانون مدنی، اگر
متراژ زمین کمتر از مقدار معین شده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد
و اگر مقدار بیشتر باشد فروشنده حق فسخ را دارد. البته طرفین می توانند نسبت به
محاسبه کمی یا زیادی زمین با هم توافق کنند. به هر حال، فردی که حق فسخ دارد باید
بوسیله اظهارنامه مراتب فسخ را به طرف مقابل اعلام کرده و سپس دعوی تایید فسخ را
در دادگاه طرح کند.
معامله زمین با
تعیین بهای هر جزء
حالت دیگر این
است که در قرارداد برای هر واحد از مبیع، قیمت تعیین شده باشد، مثلا ، 1000 متر
زمین با قیمت هر متر 1 میلیون که در مجموع 1 میلیارد میشود. در این فرض طبق ماده
384 قانون مدنی، اگر زمین دارای کسری مساحت باشد خریدار حق دارد به میزان کمبود
زمین از قیمت پرداختی کم کند یا اینکه به طور کلی معامله را فسخ نماید. همچنین اگر
زمین دارای اضافی مساحت باشد، این مقدار اضافی متعلق به فروشنده است.
در صورتی که
خریدار قصد فسخ قرارداد را داشته باشد، مانند حالت پیشین اظهارنامه فرستاده و
تایید فسخ را در دادگاه صالح طرح میکند. اما اگر بخواهد ما به التفاوت کسری زمین
را مطالبه کند، دعوی استرداد مبلغ را به طرفیت فروشنده طرح میکند. دادگاه نیز بر
اساس قیمت زمان قرارداد حکم صادر می نماید.
معامله زمین به صورت کلی با تعیین بهای هر جزء
فرض این است که
یک قطعه زمین محصور با ابعاد معینی فروخته میشود. مورد معامله کل آن زمین بوده ولی
بهای آن به تناسب هر متر مربع و نه به صورت مقطوع تعیین شده است. در این حالت اگر
زمین کسری مساحت داشته باشد، معمولاً خریدار حق فسخ ندارد، چون همان زمینی را
خریده که در معامله مد نظر بوده است. ولی او میتواند به میزان کسری مساحت، از بهای
معامله کم کرده و از طرف مقابل مطالبه کند.
حال اگر زمین
زیادتر باشد، بخش اضافی داخل در عقد بوده و نمیشود گفت نسبت به آن معامله صورت
نگرفته و متعلق به فروشنده است؛ بلکه در این حالت خریدار باید قیمت اضافه مساحت را
بپردازد. مستند به ماده 149 قانون ثبت خریدار باید قیمت
مساحت اضافی را بر اساس قیمت اولین سند معامله به صندوق ثبت واریز کرده و درخواست
اصلاح سند دهد. اگر اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی
نشده باشد و بین مالک و خریدار نیز در خصوص محاسبه اضافه مساحت قراردادی نباشد،
اداره ثبت سند را اصلاح میکند.
