علی شیئی مقدم
وکیل 1
1403/9/14
تحلیل ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مقدمه
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تحولی اساسی در نظام حقوقی ایران ایجاد کرده است. این ماده با هدف افزایش شفافیت، کاهش دعاوی حقوقی و جلوگیری از تقلب و سوءاستفاده در معاملات اموال غیرمنقول تدوین شده است. در این تحلیل، به بررسی مفاد این ماده و تبصره های آن می‌پردازیم.الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
الزام ثبت در سامانه: یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده ۱۰ این قانون، تمامی اعمال حقوقی که منجر به انتقال مالکیت عین، حق انتفاع بیش از دو سال، حق ارتفاق، وقف، رهن و پیش‌فروش ساختمان می‌شوند، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.عدم اعتبار معاملات ثبت‌نشده: در صورت عدم ثبت این معاملات، دعاوی مربوط به آن‌ها و ادله مرتبط، در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. به عبارت دیگر، معاملات غیررسمی و ثبت‌نشده در این حوزه‌ها به رسمیت شناخته نمی‌شوند.
محدودیت‌ها و استثنائات
عدم پذیرش شکایات و دعاوی: شکایات کیفری یا دعاوی حقوقی مانند انتقال مال غیر، اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت و سایر دعاوی مرتبط با اعمال حقوقی ثبت نشده، در مراجع مذکور مسموع نیست.عدم پذیرش در دستگاه‌های اجرایی: اسناد ثبت‌نشده مربوط به این معاملات در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه پذیرفته نمی‌شود.
شناسایی مالک رسمی: تنها شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
تبصره‌ها
تبصره ۱: فسخ معاملات ثبتشدهدعوای تنفیذ فسخ: دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول، در صورتی مسموع است که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف ۱۵ روز بعد، دعوای تنفیذ فسخ طرح شود.
محدودیت انتقال: سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که اگر در قرارداد شرط شود منتقل‌الیه تا مهلت معینی حق انتقال ندارد، امکان انتقال در آن مهلت فراهم نباشد.
حقوق دارنده حق فسخ: اگر منتقل‌الیه قبل از ثبت فسخ، ملک را به شخص ثالثی منتقل کند و حق فسخ در معامله بعدی وجود نداشته باشد، انتقال در حکم تلف مورد معامله است و دارنده حق فسخ می‌تواند به قیمت روز مال غیرمنقول به منتقل‌الیه رجوع کند.
تبصره ۲: وکالت بلاعزل انتقال مالکیت
میزان مالیات و هزینه‌ها: هزینه‌های تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.
انتقال در مهلت نه‌ماهه: اگر ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت تنظیم می‌شود.
تبصره ۳: گواهی حصر وراثت
بارگذاری در سامانه: مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است پس از صدور گواهی، یک نسخه از آن را به‌صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری کند.
تبصره ۴: اجرای مفاد ماده برای املاک دارای سند حدنگار
اجرای ماده: مفاد این ماده در خصوص املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور مجری است، حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ راه‌اندازی نشده باشد.
تبصره ۵: دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی قبل از قانون
شرایط استماع دعاوی: دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده‌اند، در صورتی قابل استماع است که قطعیت آن‌ها مطابق آیین‌نامه‌ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد، محرز باشد.
تبصره ۶: دعوای استرداد عوض یا عوضین
شرایط حکم به استرداد: در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت‌نشده، مرجع قضایی در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد می‌دهد. در غیر این صورت، دعوا رد می‌شود.
نتیجه‌گیری
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با هدف ساماندهی و شفاف‌سازی معاملات اموال غیرمنقول، تمامی معاملات مهم در این حوزه را ملزم به ثبت رسمی می‌کند. این اقدام می‌تواند به کاهش دعاوی حقوقی، جلوگیری از تقلب و حفظ حقوق طرفین معامله کمک شایانی کند.سوالات متداول
1- اگر فردی معامله‌ای را که موضوع آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول است، به‌صورت غیررسمی و بدون ثبت در سامانه انجام دهد، چه پیامدهایی دارد؟
طبق ماده ۱، معاملات غیرمنقولی که ثبت رسمی نشده باشند، از اعتبار قانونی برخوردار نیستند. دعاوی مربوط به این معاملات در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نیستند و ادله مرتبط با آن‌ها فاقد اعتبار است. همچنین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی در خصوص این معاملات پذیرفته نمی‌شود. بنابراین، طرفین معامله نمی‌توانند حقوق خود را از طریق مراجع قانونی پیگیری کنند.
2- در صورت اعمال حق فسخ در یک معامله ثبت‌شده اموال غیرمنقول، چه مراحلی باید طی شود تا دعوای تنفیذ فسخ قابل استماع باشد؟
برای اینکه دعوای تنفیذ فسخ مسموع باشد، باید: ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود. ظرف ۱۵ روز بعد از ارسال اظهارنامه، دعوای تنفیذ فسخ در مرجع قضایی مطرح شود. اگر این مراحل در مهلت‌های مقرر انجام شوند، دعوا قابل استماع است، حتی اگر فسخ در سامانه ثبت نشده باشد.
3- آیا هزینه‌های تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت با هزینه‌های تنظیم سند رسمی انتقال ملک تفاوت دارد؟
خیر، طبق تبصره ۲ ماده ۱، میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر برای تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول، معادل هزینه‌های تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. همچنین، اگر ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت تنظیم می‌شود.
0
(
0
)
0.0
نظرات
