علی شیئی مقدم
وکیل 1
1403/9/14
تحلیل ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
مقدمه
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تغییرات مهمی را در زمینه ثبت مالکیت و معاملات اموال غیرمنقول در ایران ایجاد می‌کند. این ماده با الزام به ایجاد سامانه‌ای مرکزی برای ثبت ادعاهای مربوط به املاک فاقد سند رسمی، فرآیندی ساختاریافته برای متقاضیان فراهم می‌کند تا مالکیت خود را قانونی و رسمی کنند.ایجاد سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی»
ایجاد سامانه: سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون، سامانه‌ای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد کند. این سامانه برای ثبت ادعاهای مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقولی که قبل از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، طراحی شده است.وظایف مدعیان
مهلت ثبت ادعا: مدعیان موظفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، مستندات و ادعاهای خود را در آن درج کنند.اقدامات قانونی: پس از درج ادعا، مدعیان باید ظرف دو سال از تاریخ ثبت در سامانه، نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا سایر اقدامات قانونی برای اخذ سند رسمی مالکیت اقدام کرده و مدارک مربوطه را در سامانه بارگذاری نمایند.
تکالیف مراجع قانونی
ثبت اقدامات: مراجع قانونی مرتبط مکلفند اقدامات انجام‌شده توسط متقاضی و نتیجه آن را در سامانه درج کنند.انقضای مهلت‌ها: پس از انقضای مهلت‌های مقرر، هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست و در صورت عدم اقدام قانونی، ادعاهای مدعیان علیه اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت که دارای سند رسمی هستند، قابل استناد و استماع نخواهد بود.
حق مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول
امکان رجوع به اشخاص ثالث: مدعیانی که مهلت‌های قانونی را از دست داده‌اند، می‌توانند برای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول خود به اشخاص ثالثی که عالماً اسناد جعلی یا معاملات معارض انجام داده‌اند یا به ید ماقبل خود رجوع کنند.
تکلیف دادگاه‌ها: دادگاه‌ها مکلف به پذیرش دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول در این موارد هستند.
تبصره‌ها
تبصره ۱: شرایط ثبت ادعا در سامانهالزامات ثبت: درج ادعاها منوط به ثبت پلاک ثبتی و نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) و احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه است.
تعیین پلاک ثبتی: در صورت عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است بر اساس نقشه ارائه‌شده، پلاک ثبتی را مشخص کند.
تبصره ۲: رسیدگی به ادعاهای ثبت‌شده
مطابقت با قوانین خاص: رسیدگی به ادعاهای ثبت‌شده که مشمول قوانین خاصی مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی هستند، بر اساس همان قوانین و با استعلام از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی صورت می‌گیرد.
پذیرش تقاضای جدید: پس از انقضای مهلت‌ها، تقاضای جدید فقط در صورتی پذیرفته می‌شود که هیچ ادعای ثالثی در سامانه ثبت نشده و هیچ معامله رسمی ناقل مالکیت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد.
تبصره ۳: وظایف بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی
شناسایی متصرفان: این نهادها مکلفند متصرفان املاک در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده شهرها را شناسایی کنند.
تهیه نقشه: نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی اقدام و پس از استعلام‌های لازم، برای صدور سند مالکیت اقدام کنند.
حق اعتراض: اشخاص ذی‌نفع می‌توانند ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری نقشه‌ها، اعتراض خود را در سامانه ثبت و ظرف یک ماه دادخواست خود را تقدیم دادگاه کنند.
تبصره ۴: تکالیف وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن
انتقال زمین: این وزارتخانه و بنیاد مکلفند پس از تخصیص زمین و انجام تعهدات قراردادی توسط واگذارشونده، ظرف یک سال برای انجام تکالیف قانونی مربوط به انتقال زمین اقدام نمایند.
تبصره ۵: مجازات درج اسناد خلاف واقع
جزای نقدی: افرادی که با علم به عدم استحقاق، اسناد عادی را در سامانه درج کنند، به جزای نقدی معادل ۲۰٪ قیمت روز ملک محکوم می‌شوند.
مجازات تکمیلی: در صورت ارتکاب جرایمی نظیر جعل یا تبانی، به مجازات‌های مقرر نیز محکوم خواهند شد.
تبصره ۶: صدور گواهی پایان‌کار و ذکر جریمه در سند مالکیت
صدور گواهی پایان‌کار: شهرداری‌ها و سایر مراجع مکلفند گواهی پایان‌کار ساختمان را صادر و میزان و علت جریمه را در آن ذکر کنند.
ذکر جریمه در سند: سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و مشترک را ذکر کند.
شرایط انتقال ملک: انتقال مالکیت به غیر فقط پس از پرداخت جریمه تعدیل‌شده امکان‌پذیر است.
اجرای آرای کمیسیون‌ها: صدور سند مالکیت مانع اجرای آرای کمیسیون‌های مربوطه و اعمال قوانین مرتبط با شهرداری‌ها نیست.
تبصره ۷: صدور سند بدون تسویه بدهی‌ها
امکان صدور سند: در صورت اثبات ادعا نزد مرجع صالح، صدور سند مالکیت بدون تسویه بدهی‌های مرتبط با ملک به نهادهای عمومی و دولتی بلامانع است.
شرایط انتقال: تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر فقط پس از تسویه بدهی‌ها ممکن است.
حقوق بستانکار: بستانکار حق دریافت طلب خود به قیمت تعدیل‌شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی را دارد.
تبصره ۸: تکالیف دستگاه‌های اجرایی
ثبت ادعاها: تمامی دستگاه‌های اجرایی مکلفند حداکثر تا دو سال پس از راه‌اندازی سامانه، ادعاها و مدارک مربوط به اموال غیرمنقول عمومی و دولتی فاقد سند رسمی را در سامانه ثبت کنند.
عدم ثبت و مجازات: عدم ثبت، نافی مالکیت آنها نیست. مقامات و کارکنان متخلف به مجازات مقرر محکوم می‌شوند.
تبصره ۹: صدور سند حدنگار برای اراضی کشاورزی
صدور سند: سازمان مکلف است برای اراضی کشاورزی دارای تصرفات قانونی و بهره‌برداری کشاورزی، با تأیید وزارت جهاد کشاورزی، سند حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند.
ممنوعیت افراز و تفکیک: هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی کشاورزی مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی است.
شرایط تنظیم اسناد مشاع: تنظیم اسناد حقوقی به صورت مشاع در اراضی کشاورزی تنها در موارد خاصی مجاز است.
تبصره ۱۰: مهلت انجام اعمال حقوقی در سامانه
مهلت هشت‌ساله: اشخاص فاقد سند رسمی می‌توانند حداکثر تا هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه، اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ را در سامانه انجام دهند.
اطلاع‌رسانی به منتقل‌الیه: سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن به منتقل‌الیه اعلام و در سامانه درج شود.
تبصره ۱۱: تدوین و تصویب آیین‌نامه‌های اجرایی
مهلت تدوین: آیین‌نامه اجرایی این ماده و تبصره‌های ۱ و ۲ ظرف سه ماه توسط سازمان تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
آیین‌نامه‌های دیگر: آیین‌نامه‌های مربوط به تبصره‌های ۳، ۴ و ۶ نیز ظرف سه ماه توسط سازمان و با همکاری وزارتخانه‌های مرتبط تهیه و به تصویب هیئت وزیران می‌رسد.
نتیجه‌گیری
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با ایجاد سامانه‌ای مرکزی و تعیین مهلت‌ها و فرآیندهای مشخص، گامی مهم در جهت ساماندهی مالکیت املاک فاقد سند رسمی برداشته است. این قانون با کاهش اختلافات، جلوگیری از تقلب و اطمینان از ثبت رسمی تمامی معاملات ملکی، به تقویت امنیت حقوقی و حفاظت از حقوق تمامی طرف‌های درگیر کمک می‌کند.سوالات متداول
1- اگر فردی در مهلت دو ساله تعیین‌شده، ادعای مالکیت خود را در سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» ثبت نکند، چه پیامدهایی خواهد داشت؟
در صورت عدم ثبت ادعا در مهلت دو ساله پس از راه‌اندازی سامانه، فرد فرصت قانونی برای رسمی کردن ادعای مالکیت خود از طریق این سامانه را از دست می‌دهد. همچنین، اگر در دو سال بعدی نیز اقدامات قانونی لازم را انجام ندهد، ادعاهای وی علیه اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت که دارای سند رسمی هستند، قابل استناد و استماع نخواهد بود. به عبارت دیگر، حقوق مدعی برای طرح ادعا از طریق این مکانیزم قانونی سلب می‌شود.
2- آیا برای افرادی که با علم به عدم استحقاق، اسناد خلاف واقع را در سامانه ثبت می‌کنند، مجازاتی در نظر گرفته شده است؟
بله، افرادی که آگاهانه و بدون حق، اسناد عادی را در سامانه ثبت می‌کنند، به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم می‌شوند. علاوه بر این، اگر در این فرایند جرایمی مانند جعل اسناد یا تبانی برای انتقال مال غیر نیز رخ دهد، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات‌های مقرر برای آن جرایم نیز محکوم خواهد شد.
3- آیا امکان صدور سند مالکیت برای املاکی که بدهی‌های مرتبط به نهادهای عمومی و دولتی دارند، وجود دارد؟
بله، در صورتی که ادعای مربوط به مال غیرمنقول در سامانه ثبت و نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالکیت بدون تسویه بدهی‌های مرتبط با آن مال غیرمنقول به نهادهای عمومی و دولتی بلامانع است. اما تنظیم سند انتقال مالکیت به شخص دیگر، فقط پس از تسویه این بدهی‌ها امکان‌پذیر است. به این ترتیب، مالک می‌تواند سند مالکیت خود را دریافت کند، اما برای انتقال آن به غیر، باید بدهی‌های مذکور را پرداخت نماید.
0
(
0
)
0.0
نظرات
